Цены в Панаме на продукты, жилье, товары, услуги и отдых
Актуальные цены в Панаме в рублях и валюте на еду, товары и услуги, аренду и покупку недвижимости представлены на этой странице в нескольких таблицах.
Еда и алкоголь в кафе и ресторанах
В туристическом секторе стоимость завтрака, обеда или ужина невысока относительно многих других стран.
| Средний чек в недорогом ресторане | 525.3 руб | 8.0 $ | 6.99 € |
| Средний чек на 2 человек в ресторане среднего уровня, 3 блюда | 2626.49 руб | 40.0 $ | 34.95 € |
| Комбо-обед в Мак-Дональдс или аналогичном фаст-фуде | 426.85 руб | 6.5 $ | 5.68 € |
| Местное разливное пиво 0,5 литра | 131.51 руб | 2.0 $ | 1.75 € |
| Зарубежное бутылочное пиво 0,33 литра | 213.43 руб | 3.25 $ | 2.84 € |
| Капучино | 179.61 руб | 2.74 $ | 2.39 € |
| Кока-кола / Пепси в бутылке 0,33 литра | 77.4 руб | 1.18 $ | 1.03 € |
| Вода в бутылке 0,33 литра | 67.64 руб | 1.03 $ | 0.9 € |
Продукты питания, сигареты и алкоголь в магазинах
Не смотря на то, что в стране выращиваются многие продукты, такие как кофе, сахар, рис, кукуруза; вылавливаются рыба и креветки, цены на продукты нельзя назвать совсем уж дешевыми. Бюджетно можно насладиться лишь местным недорогим пивом.
| Молоко, 1 литр | 96.19 руб | 1.47 $ | 1.28 € |
| Буханка свежего белого хлеба, 500 грамм | 121.74 руб | 1.85 $ | 1.62 € |
| Белый рис, 1 кг | 96.94 руб | 1.48 $ | 1.29 € |
| Яйца, 12 штук | 130.01 руб | 1.98 $ | 1.73 € |
| Сыр местного производства, 1 кг | 537.32 руб | 8.18 $ | 7.15 € |
| Филе куринное, 1 кг | 399.05 руб | 6.08 $ | 5.31 € |
| Говядина, 1 кг | 538.07 руб | 8.19 $ | 7.16 € |
| Яблоки, 1 кг | 223.2 руб | 3.4 $ | 2.97 € |
| Бананы, 1 кг | 75.15 руб | 1.14 $ | 1.0 € |
| Апельсины, 1 кг | 173.6 руб | 2.64 $ | 2.31 € |
| Помидоры, 1 кг | 181.86 руб | 2.77 $ | 2.42 € |
| Картофель, 1 кг | 102.2 руб | 1.56 $ | 1.36 € |
| Лук репчатый, 1 кг | 120.24 руб | 1.83 $ | 1.6 € |
| Латук (1 кочан) | 114.23 руб | 1.74 $ | 1.52 € |
| Вода в бутылке 1,5 литра | 95.44 руб | 1.45 $ | 1.27 € |
| Бутылка вина среднего уровня | 525.3 руб | 8.0 $ | 6.99 € |
| Пиво местного производства, 0,5 литра | 53.36 руб | 0.81 $ | 0.71 € |
| Зарубежное бутылочное пиво 0,33 литра | 154.81 руб | 2.36 $ | 2.06 € |
| Сигареты Мальборо, 20 штук | 328.41 руб | 5.0 $ | 4.37 € |
Такси и общественный транспорт, бензин и автомобили
Общественный транспорт стоит дешево, такси — существенно дороже. Что любопытно, цена бензина ненамного дороже, чем в России. Как и новые автомобили, которые можно купить в местных салонах.
| Билет на 1 поездку на местном транспорте | 16.53 руб | 0.25 $ | 0.22 € |
| Проездной на 1 месяц | 1970.43 руб | 30.01 $ | 26.22 € |
| Минимальная стоимость поездки на такси | 131.51 руб | 2.0 $ | 1.75 € |
| Тариф такси за 1 км поездки | 131.51 руб | 2.0 $ | 1.75 € |
| Тариф такси за 1 час ожидания | 656.81 руб | 10.0 $ | 8.74 € |
| Бензин, 1 литр | 51.85 руб | 0.79 $ | 0.69 € |
| Volkswagen Golf 1.4 90 KW Trendline (или аналогичный новый автомобиль) | 1116370.53 руб | 17002.29 $ | 14855.23 € |
| Toyota Corolla 1.6l 97kW Comfort (или аналогичный новый автомобиль) | 1254686.36 руб | 19108.84 $ | 16695.76 € |
Бытовые и коммунальные услуги
Интернет и мобильная связь стоят дорого по меркам любой страны мира и доступны не всем жителям. Коммунальные платежи невысокие. За квартиру достаточно большой площади вы будете отдавать в месяц чуть больше 5 тысяч. За простую однокомнатную в 2-3 раза меньше.
| Коммунальные расходы для квартиры 85 кв.м (электричество, вода, отопление, охлаждение, мусор) | 5400.28 руб | 82.25 $ | 71.86 € |
| Мобильная связь, 1 минута местных звонков | 8.27 руб | 0.13 $ | 0.11 € |
| Безлимитный интернет, 60 МБит/сек или быстрее, кабель или ADSL | 3255.5 руб | 49.58 $ | 43.32 € |
Отдых, спорт и развлечения
Хороших кинотеатров и фитнес-клубов не очень много. Скорее здесь распространены заведения бюджетного и среднего класса. Билеты в кино будут стоить примерно как в России.
| Фитнес-клуб, абонемент на 1 месяц для взрослого | 3252.49 руб | 49.54 $ | 43.28 € |
| Аренда теннисного корта, 1 час в выходные | 1600.7 руб | 24.38 $ | 21.3 € |
| Кино, билет на 1 взрослого | 393.79 руб | 6.0 $ | 5.24 € |
Детские садики и школы для детей иностранцев
Тарифы на обучение детей в дошкольных и школьных учреждениях не высоки и относятся к семьям, не имеющих гражданства или статуса постоянного резидента.
| Детский сад на полный день, оплата за 1 месяц | 18993.41 руб | 289.27 $ | 252.74 € |
| Школа для детей иностранцев, плата за 1 год | 491868.77 руб | 7491.15 $ | 6545.16 € |
Одежда и обувь известных брендов
Брендовая одежда не пользуется большим спросом из-за невысокого уровня жизни в стране в целом. Но если посмотреть на приведенные в таблице данные, можно отметить, что ценники не высоки.
| Джинсы Levis 501 или аналогичные, 1 пара | 3210.41 руб | 48.89 $ | 42.72 € |
| Летнее платье в сетевом магазине (Zara, H&M и др.) | 2427.34 руб | 36.97 $ | 32.3 € |
| Кроссовки Nike, 1 пара | 4400.03 руб | 67.01 $ | 58.55 € |
| Мужская кожаная обувь, 1 пара | 4946.37 руб | 75.33 $ | 65.82 € |
Аренда квартиры в Панаме
Аренду жилья может позволить себе далеко не каждый человек, живущий и работающий в Панаме. Для иностранцев же, рентные платежи вполне по карману, особенно при наличии удаленного дохода или работы на фрилансе.
| Апартаменты (1 спальня) в центре города | 53124.29 руб | 809.08 $ | 706.91 € |
| Апартаменты (1 спальня) на периферии | 34605.82 руб | 527.05 $ | 460.49 € |
| Апартаменты (3 спальни) в центре | 94672.47 руб | 1441.86 $ | 1259.78 € |
| Апартаменты (3 спальни) на периферии | 64868.73 руб | 987.95 $ | 863.19 € |
Покупка недвижимости в Панаме
Относительно местных зарплат, стоимость недвижимости воспринимается как достаточно высокая. Большинство местных семей не имеет возможности купить квартиру в городе и, в лучшем случае, ограничивается приобретением жилья в пригороде или в сельской местности. Средняя ставка по ипотеке составляет 5%.
| Стоимость квадратного метра жилья в центре города | 142510.7 руб | 2170.43 $ | 1896.35 € |
| Стоимость квадратного метра жилья на периферии | 97086.29 руб | 1478.62 $ | 1291.9 € |
Уровень жизни и средние зарплаты
Уровень жизни в этой стране нельзя назвать высоким. Те, кто работает в финансовом секторе, либо в сфере туризма, зарабатывают довольно неплохо. Но если вы поедете за пределы центральных и хороших спальных районов крупных городов, вы окажетесь в довольно бедной местности, практически в гетто. Если здесь жить, то только в хорошем районе в крупном городе.
Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать
В 2021 году цены на новостройки и вторичное жилье растут стремительно. Повышение ключевой ставки и ожидание еще более высокой инфляции и коррекции на рынках подвигает покупателей инвестировать в недвижимость как в защитный от обесценивания денег актив.
В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.
Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).
Пандемийный кризис также запустил отложенный спрос за предыдущие годы, когда рынок недвижимости находился в стагнации , и резко повысил психологическую ценность жилья, отметил председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.
«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.
На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс. на первичном (+35,5%).
Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.
При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.
Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?
Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.
За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%. Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».
Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.
Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?
Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.
Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже. Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена. Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.
Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки. В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками. Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».
В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.
«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко. Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.
«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.
О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса. Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.
«Семьям, которые планируют покупку жилья для себя, стоит отталкиваться от своих конкретных условий: финансовых возможностей, стабильности зарплаты на текущем месте работы. Можно ждать дисконтов и особых условий покупки, что позволит снизить прайс примерно на 3–5%. Однако в этом случае существует риск сокращения объема предложения ликвидных лотов, что вряд ли оправдает экономию», — сказала Надежда Коркка.
Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?
По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.
Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски. По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых. Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.
По мнению Владимира Щекина, вполне реально получить прибыль на перепродаже квартиры в новостройке на уровне 25% за два-три года, а если произойдет новая волна ценовой экспансии — то 30–35%. Сдача в аренду студии или однокомнатной квартиры может принести 5–7% годовых, по оценке Щекина, при условии их покупки на ранней стадии строительства и с отделкой от застройщика. Он считает, что в долгосрочной перспективе жилье будет оставаться инвестиционным товаром в России на фоне экономической рецессии и ограниченности выбора объектов вложения средств.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Панама в 2021 году: тенденции развития рынка недвижимости и инвестиционная привлекательность страны
Считаете ли Вы себя везучим человеком? Ответ довольно простой, все зависит от Вас.
2021 год – это год выбора, поскольку только Вы определяете быть Вам счастливым или несчастным, покупать инвестиционную недвижимость или нет, иммигрировать в другую страну или повременить с выбором новых горизонтов.
Данная статья будет посвящена итогам 2020 года и обзору ситуации в стране в целом и в сфере недвижимости Панамы на ближайшие полгода.
Итоги года и тенденции развития рынка недвижимости
Уровень спроса на недвижимость в 2020 году был напрямую зависим от внутренних мер, вводимых государствами разных стран по борьбе с пандемией короновируса. Также стоит учитывать адаптацию девелоперов и строительных компаний к этому кризису: образование стоимости апартаментов, соответствующей нынешней ситуации (усиленное соблюдение необходимых норм безопасности, новые варианты планировок), а также варианты финансовых программ, рассрочек по оплате.
Рассмотрим эту ситуацию на примере Панамы. Изначально здесь были введены строжайшие меры комендантского часа, более того для мужчин и женщин были выделены определенные дни для выхода на улицу, в целях безопасности.
Данные меры привели к буму внутреннего спроса на пляжную недвижимость, люди элементарно устали находиться в городе и решили купить себе вторые апартаменты на берегу океана.
Вы только представьте более 60% апартаментов комплекса Royal Palm, выставленных на продажу были распроданы в период пандемии. Читайте об этом объекте инвестиционной недвижимости.
Благодаря программам финансирования Bern Panama многие из наших клиентов стали обладателями шикарных апартаментов, как в центре города, так и в комплексах пляжной недвижимости.
После ослабления мер и открытия границ Панамы в октябре, наблюдался бум отложенного внешнего спроса. Более 30% всех сделок приходились на покупку инвестиционной недвижимости с целью получения резидентства и ВНЖ/ПМЖ.
Можно смело сделать вывод, что люди всерьез задумались о своем комфорте, безопасности, для многих период пандемии стал решающим при выборе страны как для иммиграции, так и для инвестиций.
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.
Свяжемся с вами в течение 10 минут
Свяжемся с вами в течение 10 минут
Почему Панама сейчас одно из лучших направлений для покупки инвестиционной недвижимости и иммиграции?
Отвечая на данный вопрос, мы можем смело предположить, что Панама сейчас действительно одно из наиболее благоприятных мест для инвестиций и покупки недвижимости по ряду следующий причин:
Цена на недвижимость и ее потенциал.
На протяжении всего года, мы наблюдаем стабильную цену 2800-3000$ за квадратный метр в Панаме, не было резкого падения или быстрого роста. Это подтверждает тот факт, что внутренний рынок недвижимости действительно устойчив, стабилен.
Например, сравним недвижимость Майами и Панамы (поскольку последнюю часто называют Майами Центральной и Южной Америки, и действительно люди, которые посетили эти два города испытывают эффект дежавю) за одни и те же апартаменты в Майами Вы заплатите в 5, а то и в 10 раз дороже, а если еще брать в расчет ежегодные налоги на недвижимость, выгода очевидна. В Панаме же апартаменты в новых комплексах освобождаются от налогов на недвижимость на 20 лет с момента ввода в эксплуатацию.
Рентабельность и потенциал инвестиционных апартаментов также зависит специфического закон на сдачу жилых помещений в аренду. В Панаме арендатор не может сдавать апартаменты менее чем на 45 календарных дней, если только у девелопера нет лицензии на краткосрочную аренду. При покупке апартаментов комплексов Royal Palm или Arcadia del Este с момента получения ключей, Вы можете получать прибыль со сдачи их в аренду, поскольку у компании Bern Panama есть данная лицензия.
Представьте мало того, что Вы приобрели апартаменты по отличной стоимости, но еще и получаете возврат Ваших инвестиций практически с первых дней покупки.
Положительным фактором для стабильности рынка недвижимости Панамы также является наличие финансовых программ рассрочки (Rent to buy). Более половина сделок, совершенных за прошлый год, была осуществлена через финансовые программы. И это не удивительно, поскольку компания Bern Panama предлагает рассрочку платежей под 4% годовых с первоначальным взносом 20% сроком на 5 лет*. (Возможно продление рассрочки на последующие 5 лет по текущей ставке на рынке.)
Мгновенная реакция государства на обеспечение безопасности с появлением угроз распространения вируса.
По сравнению с многими странами мира, где была неблагоприятная ситуация в связи с пандемией, власти Панамы с марта прошлого года ввели жесткие меры карантина и на сегодняшний день это дало свои плоды. Многие известные издания называли Панаму одной из стран с самыми строгими правилами локдауна. Однако сейчас мы наблюдаем очень низкий уровень появления новых кейсов, началась повсеместная вакцинация.
Правительство страны убеждено, что быстрая реакция в обеспечении безопасности каждого гражданина – это залог будущей стабильности внутри страны и здоровья населения в целом.
Я живу здесь уже более 5 лет и наблюдаю активный приезд инвесторов, туристов, обеспеченных пенсионеров из Америки, Канады, Европы и России в зимнее время. Их так и называют местные — snowbirds. Однако в этом году у меня сложилось впечатление, что я не в привычных местах Панамы, а как будто в одном из городов этих стран, действительно бум какой-то.
Панама стала более привлекательна для иностранцев, показав всему миру свои возможности по обеспечению безопасности, комфорта в это непростое время. Страна стала еще интереснее, как для покупки вторых апартаментов или дома, так и для иммиграции.
Стабильно развивающаяся экономическая ситуация.
Проведя анализ по сферам деятельности внутри Панамы можно сделать вывод, что практически ни одна не пострадала в критичной мере, по сравнению с другими странами мира. Действительно, были закрыты все государственные учреждения, школы, детские сады, университеты, торговые центры, но все важные экономические предприятия работали, в том числе и Панамский канал.
Банки и штаб-квартиры крупных мировых корпораций также не прекращали свою работу, тем самым обеспечив стране стабильное развитие даже в сложные времена. Малый и средний бизнес получил поддержку, быстро адаптировался к онлайн-режиму.
Доброжелательность и спокойствие панамцев.
Главное в этой стране – это люди!
Отдельно хочется отметить поведение панамцев в период пандемии и после. Несмотря на строжайшие запреты, люди спокойно и стойко перенесли все ограничения, помогали друг другу безвозмездно. Даже в такой ситуации мировой нестабильности, местные несмотря ни на что остаются доброжелательными и их лица не покидает улыбка.
Как человек мира, могу сказать, что еще ни в одной стране я не чувствовала себя такой счастливой. Мне бы хотелось, чтобы каждый человек также относился к жизни, радовался каждому ее моменту, как панамцы.
Однако, как я уже писала в начале этой статьи, выбор за Вами. Помните, что недвижимость сейчас это уже не просто квадратные метры или мимолетная прихоть, это безопасная гавань, в которой должно быть максимально комфортно, независимо какие потрясения ожидают наш мир в будущем.
Ваша Лилия Соболева.
Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:
Мы хотим представить Вам краткий обзор рынка недвижимости, рассказав о ситуации, которая сегодня сложилась. Сектор недвижимости Панамы является привлекательным для иностранных инвесторов уже на протяжении…
Желание купить недвижимость за границей сегодня всё чаще проявляется у состоятельных семей из разных стран мира. Неспроста Панама находится на первых позициях в списке наиболее…
Всегда мечтали посетить Панаму и окунуться в мир этой тропической сказки? Теперь у Вас есть уникальная возможность посетить эту замечательную страну и увидеть своими глазами…
Недвижимость недвижимости рознь и каждый инвестор это прекрасно понимает. В этой статьи мы бы хотели познакомить Вас с люксовым сегментом рынка недвижимости Панамы и показать…
Огни большого города завораживают, так и хочется ворваться в ритм деловой жизни? Если Вам нравится идея жить рядом со всеми удобствами и привилегиями мегаполиса, а…
Вы наверно зададитесь вопросом почему мы выбрали именно Royal Palm среди объектов пляжной недвижимости мира? Ответ очень прост – относительно низкая стоимость апартаментов при высоком…
Инвестиции в недвижимость Панамы очень привлекательны для предпринимателей и инвесторов со всего мира. Международная собственность – это не только хороший способ диверсификации активов, но и…
Панама на сегодняшний день является одним из самых лучших мест для иностранных инвестиций в недвижимость. На рынке Панама Сити существует переизбыток предложений над спросом, поэтому…
Пока еще остались лазейки, чтобы купить квартиру дешевле
Застройщики искусственно удерживают цены на максимуме, но жилье все равно покупают, отмечает аналитик Олег Репченко.
За прошлый год жилье подорожало в среднем на 30%, но тогда действовала льготная ипотека, которая компенсировала рост цен для покупателей. Сейчас ставки по жилищным кредитам стали двузначными. На рынке жилья наблюдается сюрреалистичная картина: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, ставки по ипотеке выросли почти вдвое, но квартиры продолжают дорожать. Что позволяет застройщикам поднимать цены даже в таких условиях? Кому сегодня по карману покупка квартиры, даже в кредит? Что будет с ценами на жилье в ближайший год и в долгосрочной перспективе? Об этом рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Ставки по ипотеке стали двузначными. На сайтах крупнейших российских банков указано, что ипотеку на новостройку можно взять по ставке от 10%. Понятно, что «от» означает, что реальная ставка будет выше. Среднюю ставку эксперты оценивают в 13%. Вы с этими оценками согласны?
— Ставки выросли, потому что за минувший год ЦБ очень существенно поднял ключевую ставку. Но на рынке сложилась уникальная ситуация: после завершения льготной ипотеки, которое, по идее, должно было привести к снижению цен на квартиры, застройщики совместно с банками стали сами субсидировать ипотеку. Если говорить про первичный рынок, то почти по всем объектам жилищные кредиты предлагаются сейчас примерно на тех же условиях, как было в период льготной ипотеки.
— Вы хотите сказать, что, даже несмотря на рост ключевой ставки, сейчас ипотеку по-прежнему можно взять поставке 6,5-7%?
— Да. Часть застройщиков субсидирует ставки только на какой-то ограниченный срок, например, на первые год-два. Но на рынке немало примеров субсидирования ипотеки со стороны застройщиков на весь срок. Такая политика позволяет им сохранить продажи на прежнем уровне, поэтому рынок новостроек практически не заметил роста ставок.
Для покупателя и скидки, и ипотека со сниженной ставкой означают удешевление стоимости жилья. Только в случае со скидкой снижение цены явное: к примеру, квартира, которая стоила 10 млн рублей, временно продается за 9 млн. А с ипотекой — скрытое: цена формально остается такой же, но человек экономит на обслуживании кредита.
Допустим, у заемщика есть 1,6 млн рублей на первоначальный взнос, и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 тысяч рублей. При рыночной ставке 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн рублей. При уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн рублей, а при ставке 6% — почти до 10 млн рублей. Таким образом, субсидирование ставки на 3% позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4% — почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна на рыночных условиях. А если перевести снижение ставки в скидку от максимальной цены квартиры, то получится, что субсидирование ставки на 3% эквивалентно скидке в размере около 16%, а 4% — примерно 22%.
Для застройщиков субсидируемая ипотека тем более выгодна, потому что позволяет не только удерживать цены на достигнутых высотах, но и продолжать их повышать. Субсидирование ипотеки на 1% примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья. То есть: застройщик, снизив ставку на 1%, может повысить цены на 5%. Покупателю все равно, сколько стоит квартира. Ему важно, сколько он будет ежемесячно платить. А размер ежемесячный платежей по ипотеке при субсидировании остается тем же. И мы наблюдаем на рынке сюрреалистичную картину: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, а цены растут. Фактически данная схема позволяет застройщикам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным способом. Насколько долго это может продлиться — не понятно. Все зависит от того, будет ли ЦБ и дальше повышать ставку и как долго продлиться период высоких ставок.
— Когда я захожу на сайт банка, то вижу ставки по ипотеке на новостройки от 10%. Где субсидии? Как эта история работает на практике?
— Надо заходить не на сайты банков, а на сайты застройщиков и их конкретных объектов. Именно там можно найти информацию о том, что именно под этот объект в конкретном банке можно взять ипотеку под 6,5%.
Крупные банки тоже периодически рассылают релизы о спецпредложениях: по двум-трем объектам есть субсидируемая ипотека под 6,5%, тогда как по всем остальным, действительно, от 10%.
— Получается, дешевую ипотеку можно оформить через застройщика по схеме: выбираешь квартиру в конкретном ЖК, идешь к менеджеру, а дальше он как-то сам уже с банком решает вопрос о субсидии?
— Примерно так. Смотреть надо конкретные объекты. Возможно, не по всем, но по большинству из них есть какие-то предложения по сниженной ипотеке. В таком случае застройщик закрывает часть разницы между рыночной ставкой и субсидируемой. Возможно, субсидируемую часть банки и застройщики делят между собой в какой-то пропорции. Если банк кредитует этого застройщика и его объекты, знает всю подноготную, потратил время, силы и деньги, чтобы изучить этот проект, видит все денежные потоки и понимает, что с рисками здесь все нормально, он может и гораздо меньшую маржу закладывать в ипотеку для покупателей на этот объект, понимая, что, продав его, застройщик вернет свой кредит банку. По сути банк зарабатывает дважды: на кредитовании застройщиков и на кредитовании покупателей. Поэтому он может подвинуться и, сложив два продукта вместе, снизить свои «хотелки» по ставкам по сравнению с рыночной ипотекой на те объекты, в которых он не участвует. Когда же вы приходите с улицы брать ипотеку на какой-то абстрактный объект, то ставка, действительно будет двузначной.
— Насколько я понимаю, субсидирование ставок со стороны застройщиков, история скорее точечная, чем повсеместная? Не все застройщики в этом участвуют, субсидии на разные объекты одного и того же застройщика тоже могут быть разными?
— Да, это адресная история, хотя и достаточно массовая. Не на каждый объект действуют одинаковые условия.
— Но для покупателей «с улицы», вне спецпредложений, ставки двузначные. Это касается и новостроек, и вторичного жилья?
— Да. Сложилась такая вот нерыночная ситуация, что в целом по рынку все дорого, но при этом квартиры все равно покупают, потому что есть такие вот хитрые лазейки. Посмотрите, как работает ритейл. Вы заходите в любой торговый центр, а там все дорого. Возникает вопрос, кто вообще может по таким деньгам покупать ту же одежду, обувь. Но при этом, почти в каждом магазине есть скидки, распродажи, дисконтные программы, которые позволяют все это дорогое купить с приличной скидкой. Как говорила моя мама во времена Советского Союза: не обманешь, не продашь. Так, к сожалению, мутно устроен рынок.
— Цены на квартиры за прошлый год выросли на 30%. Если убрать за скобки спецпредложения, ставки по ипотеке сейчас двузначные. Кто вообще может себе позволить жилье, даже в кредит?
— Как я уже говорил, по новостройкам почти ничего не изменилось за счет субсидирования ставок. На ранних стадиях, когда новые объекты только выходят на рынок, цена на них более привлекательная. По мере готовности она обычно растет, но ближе к сдаче объекта там уже почти все раскуплено. Так что на рынке новостроек всегда идет ротация, всегда есть из чего выбрать.
Если говорить про вторичку, пока стоимость остается достаточно высокой. Люди еще используют старые ипотечные кредиты, одобренные, когда ставки были ниже. Кроме того, порядка 80% сделок на вторичном рынке — обмены. Когда человеку не хватает денег на подорожавшую квартиру, которую он хочет купить взамен своей, он пропорционально повышает цену своей квартиры. Поэтому в этом сегменте не столь важен уровень цен. Важно, есть ли желающие в этом участвовать.
— Вы хотите сказать, что рост цен и ставок на доступности жилья никак не сказался?
— Не сказался критично. На это есть две причины. Первая: на вторичке пока еще действуют старые кредиты, одобренные до повышения ставок. Вторая: в новостройках в большинстве случаев ставки субсидируют. Вот эти два фактора пока держат рынок. Но, повторюсь, не понятно, как долго это будет длиться.
— Насколько различается ситуация с доступностью жилья в столице и в регионах?
— Все регионы разные, в каждом могут быть свои особенности. Где-то совсем низкий уровень цен, и даже государственная льготная ипотека в пределах 3 млн рублей для людей актуальна. Где-то зарплаты высокие, например, Урал, Сибирь, нефтедобывающие регионы.
В целом доступность жилья безусловно снизилась. Но пока остаются лазейки, которые позволяют рынку существовать. Если эти лазейки станут неработоспособными, скорее всего, произойдет коррекция цен вниз и снижение объемов продаж.
— А почему они могут стать неработоспособными?
— Закончатся одобренные кредиты по более низким ставкам. Окончательно выдохнется остаток спроса. Если ЦБ еще поднимет ставку, застройщикам станет сложнее закрывать разницу и продолжать субсидировать ипотеку.
— Геополитическая ситуация накаляется, со всех сторон нам грозят новыми санкциями, доллар снова вырос почти до 80 рублей. Все это тоже сказывается на доступности жилья?
— Возможные санкции или связанное с ними дальнейшее ослабление рубля, вероятнее всего, вынудит ЦБ еще больше повысить ключевую ставку. Чем выше ставка, чем дороже станет рыночная ипотека, тем большую разницу застройщикам придется закрывать при субсидировании. Более того, банки могут увидеть для себя возросшие риски и вообще от этой схемы отказаться. Тогда все и посыплется. В результате стоимость жилья, вслед за фондовым рынком, может пойти вниз. Акции российских компаний уже рухнули на 25-30% за последний месяц. Недвижимость более инертная, более консервативная, но при реализации такого негативного сценария цены могут откатиться назад на 10%.
— Что может изменить происходящее на рынке жилья в пользу покупателей?
— Я думаю, какое-то время мы будем вынуждены мириться с той ситуацией, в которой оказались. Деньги обесцениваются по причине того, что все проблемы власти затыкают различной помощью. Что такое помощь? Это печатание денег. Это видно и по продуктовой инфляции, и по всему остальному. В этом плане, чтобы недвижимость сильно подешевела, должен случиться некий серьезный катаклизм. Я думаю, в Донбассе сейчас очень дешевая недвижимость, но вряд ли люди этому рады.
Развитие ситуации может быть любым, учитывая геополитические риски. Но для того, чтобы недвижимость сильно подешевела, должны произойти очень серьезные негативные события. Например, начало военных действий. Вряд ли в этих условиях удешевление жилья нас порадует. Скорее это будет нас волновать уже меньше всего.
Наиболее вероятный реалистичный сценарий: дальше дорожать квартиры не будут. В долгосрочной перспективе, скорее всего, цены будут расти по причине инфляции. Но в ближайший год нас, скорее всего, ждет топтание цен на месте или небольшая коррекция вниз — до 10% — на уровне торга и скидок.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать
Специалисты в области недвижимости утверждают, что рынок перегрет. Значит ли это, что цены на жилье наконец начнут падать? Анализируем ситуацию и делимся своими выводами в статье.
- Каким для сферы недвижимости был 2021 год
- Что изменится в 2022 году
- Подешевеют ли квартиры в 2022 году
- Как выгоднее купить квартиру
- Что выбрать – новостройку или вторичное жилье
- Плюсы и минусы новых квартир
- Достоинства и недостатки жилья на вторичке
Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2021 года достигли пикового максимума.
Перед супружеской парой встал сложный выбор: покупать жилье сейчас или отложить сделку до лучших времен. Давайте разберемся вместе.
Каким для сферы недвижимости был 2021 год
Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.
Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2021 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2019 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.
На интерес покупателей значительно повлияла небывалая ранее доступность ипотеки:
- в 2020 году были запущены программы кредитования, в рамках которых определенные категории граждан по сей день могут покупать жилье на льготных условиях;
- снижение ставок по ипотечным кредитам в связи с падением ключевой ставки ЦБ в том же году до 4,25%.
Конечно, повышение спроса – не единственная причина подорожания. Ограничения, введенные для борьбы с распространением коронавируса, негативно сказались на объеме новых предложений. Работы на многих стройплощадках замедлялись или вовсе приостанавливались.
Кроме того, по данным Росстата за последние 12 месяцев почти на 30% подорожали строительные материалы, стоимость которых напрямую влияет на цену квадратного метра. Это связано с инфляцией, повышением спроса, ростом расходов на логистику.
Не ждите повышения цен и ставок по кредитам, возьмите ипотеку на выгодных условиях и минимальным пакетом документов сейчас! Совкомбанк рассматривает заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!
Что изменится в 2022 году
К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:
- условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
- За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
- Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
- Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
- Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.
Наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Изменение максимальной суммы по льготной ипотечной программе привело к незначительному спаду спроса на первичку в крупных городах и смещению фокуса в сторону провинциального жилья.
Увеличение ключевой ставки повлияло на условия кредитования не только для населения, но и для застройщиков. Добавим сюда сырьевые затраты, которые по-прежнему растут. Это приведет к еще большему увеличению себестоимости квадратного метра.
Несмотря на то, что цены на любые товары ограничиваются платежеспособностью покупателей, серьезное падение соотношения спроса к предложению в области недвижимости не ожидается. Более вероятно, что следствием снижения доходов станет увеличение сроков ипотечного кредитования и рост популярности вторички.
С 1 января вступил в силу закон об освобождении от уплаты НДФЛ многодетных семей, которые продали одно жилье и купили новое с большей площадью до конца апреля следующего года. Возможно, это повысит популярность больших квартир.
Подешевеют ли квартиры в 2022 году
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.
Девелопер – предприниматель, который получает доход от создания или реконструкции недвижимости.
В общем, практически без сомнений можно сказать, что снижения стоимости жилья в ближайшее время не будет. Сейчас рынок перегрет, и до февраля–марта мы сможем наблюдать стагнацию цен на квартиры в новых домах и небольшое ослабление стоимости вторички.
С приближением тепла цены на недвижимость продолжат расти, но уже более сдержанными темпами, чем прежде, – на уровне до 8–12%.
Наиболее резкий скачок можно ожидать весной. Если вы твердо решили улучшить жилищные условия именно сейчас, лучше не откладывать покупку надолго.
Как выгоднее купить квартиру
В течение всего предыдущего года риелторы прогнозировали спад спроса и, как следствие, появление более дешевой недвижимости, но в итоге цены выросли в среднем примерно на 24%. И так может продолжаться бесконечно. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один – покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.
О ключевых нюансах, которые стоит хорошо изучить, выбирая квартиру, читайте в этой статье. Также предлагаем несколько советов, которые помогут вам не потерять деньги при покупке недвижимости в 2022 году.
Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.
- Не берите ипотечный кредит, если у вас мало собственных накоплений.
Сейчас ставки довольно высоки, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону.
Если у вас нет причин для спешки, рекомендуем открыть пополняемый вклад на имеющуюся сумму и дождаться снижения ключевой ставки Центробанка (не ранее последнего квартала) – так вы сможете увеличить свой первоначальный взнос и получить более выгодные условия.
- Инвестируйте с умом.
Если вы собираетесь покупать квартиру, чтобы в дальнейшем перепродать ее, в текущей инфляции это может быть выгодно только без привлечения ипотеки. Прогнозируют, что цены на готовое жилье будут расти быстрее, чем на новые объекты, поэтому для инвестиций сейчас более пригодна молодая вторичка – речь идет о домах, построенных после начала двухтысячных. Если планируете сдавать недвижимость, обратите внимание на советские застройки – можно найти неплохие варианты по умеренной цене. Главное не прогадать с выбором локации.
Что выбрать – новостройку или вторичное жилье
Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить – квартиру в новостройке или в давно сданном доме.
Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить – никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.
Плюсы и минусы новых квартир
| Плюсы | Минусы |
| Покупка жилья в строящемся доме может обойтись покупателю на 20-30% дешевле | От покупки до получения ключей может пройти очень много времени |
| Все новое и современное | Есть риск долгостроя |
| Большой выбор планировок с разными площадями | Молодые жилые кварталы нередко плохо развиты – сразу после заселения можно столкнуться с нехваткой нормальных магазинов, школ и детских садов, недостаточной транспортной доступностью |
| Простота оформления сделки – нет необходимости в дополнительных проверках | Нельзя посмотреть квартиру заранее |
| Более выгодные условия ипотеки – ставки ниже, есть льготные программы | В большинстве случаев нужно делать ремонт и терпеть шум от соседей, которые находятся в точно такой же ситуации |
Достоинства и недостатки жилья на вторичке
Сложности при оформлении ипотеки – например, банк не одобрит сделку, если прежние владельцы сделали незаконную перепланировку
Если ситуация позволяет отложить переезд, и вас не смущают временные неудобства, связанные с ремонтом и плохой обустроенностью локации, то чаша весов склоняется в сторону новых построек. Особенно если вы планируете прибегнуть к помощи банка.
Если не готовы ждать, хотите получить проверенное временем жилье в благоустроенном районе, стоит поискать подходящие варианты на вторичке.
Насколько наши прогнозы верны, покажет время. А нам остается только надеяться на скорейшую стабилизацию жизни во всех ее проявлениях.
Стоит ли в 2022 году покупать квартиру? Эксперты по недвижимости о вложениях в жилье
Недвижимость — самая надежная инвестиция. Или нет? По некоторым оценкам, в новом году цены на жилье будут расти медленнее и не превысят темп инфляции. Разбираемся с экспертами, стоит ли сейчас покупать квартиру, от чего зависит динамика цен и как лучше всего совершить сделку.
Управляющий партнер компании «Метриум»
Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости»
Как инфляция повлияет на рынок недвижимости?
Генеральный директор госкомпании «Дом.рф» Виталий Мутко предсказал, что в 2022 году рост цен на недвижимость не превысит рост инфляции. Это может означать, что сейчас удачное время для инвестиций в жилье, можно покупать квартиру и сдавать, получая пассивный доход. Но все не так просто, и, для того чтобы рост цен на жилье действительно не превышал инфляцию, должно активно вмешаться государство.
Сергей: «Это возможно, только если меры правительства и Центрального банка остановят рост инфляции. Центробанку, в свою очередь, возможно, и удастся вернуть инфляцию на стандартный уровень, но, по моему мнению, эта задача может занять некоторое время, даже больше года. Дело в том, что при быстром возврате инфляции, скажем, до уровня 4% можно привести экономическую систему к коллапсу, поэтому как высокие, так и нулевые показатели очень опасны для экономического роста.
Цены на жилье могут снизиться, только если предложение на рынке жилья превысит спрос, что вряд ли произойдет в 2022 году. Прогноз на сегодняшний день: не стоит ожидать резкого снижения цен на жилье. Скорее всего, в новом году произойдет ценовая стабилизация, рост цен замедлится, а динамика изменения стоимости вернется на уровень, который был до пандемии».
Стоит ли инвестировать в недвижимость в новом году?
Недвижимость всегда кажется надежной инвестицией, самым лучшим способом сохранить и приумножить сбережения. Но не всегда вложение даже в такой стабильный актив может принести выгоду.
Сергей: «Нельзя сказать, что новый год — отличное время для покупки недвижимости, в том числе с инвестиционными целями, особенно в сравнении с 2021-м, когда недвижимость значительно подорожала. В Москве самый популярный вариант для сдачи в аренду — однокомнатная квартира в спальном районе в пределах МКАД. Допустим, вы покупаете такую квартиру за 9 млн рублей и сдаете за 35 тысяч в месяц. Если учитывать коммунальные расходы, то месячный доход составит 30 тысяч, а общая годовая доходность с этой инвестиции — 4%. В то же время банки продолжают повышать проценты по вкладам, и на сегодняшний день доходность по сберегательным вкладам превысила 9%.
Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».
Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств. Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.
Однако доходность от аренды может быть ниже, чем по банковским продуктам. Отмечу, что в мире в общем изменилась концепция инвестирования. Если раньше основной целью было получить максимальную прибыль, то сейчас — сохранить вложения.
Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».
Что влияет на цены на недвижимость?
Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации .
За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».
Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».
Как лучше покупать?
Вряд ли в 2022 году произойдет резкое повышение спроса на недвижимость, и все срочно захотят приобрести квартиру. Если вы понимаете, что хотите сохранить сбережения таким образом и все-таки готовы к покупке, вот некоторые советы, которые помогут сделать этот процесс комфортнее и обойтись без лишних нервов.
Для первичного и вторичного рынка жилья это будут разные факторы.
Сергей: «Основной риск покупки недвижимости в новом доме, особенно если он еще строится, — несостоятельность застройщика и, как следствие, его банкротство. Чем активнее развивается рынок новостроек (особенно если он на подъеме), тем меньше риск потери средств из‑за покупки квартиры в новом доме.
Проверьте репутацию девелопера и оцените масштаб его деятельности. Если это крупная компания федерального уровня, то риск покупки недвижимости в строящемся доме будет меньше, чем у какого‑нибудь локального девелопера с небольшими оборотами продаж.
Также стоит проверить, на какой стадии находится строительство. Ближе к окончанию строительных работ покупатели недвижимости меньше рискуют. Для вторичного рынка наиболее распространены риски, связанные с документами: незаконная перепланировка, недееспособность собственника квартиры, банкротство владельца недвижимости, покупка квартиры по фальшивой доверенности, незаконная приватизация жилплощади и другие».
Не стоит гнаться за самым дешевым предложением на рынке или выбирать наобум ради скорой покупки и моментального вложения денег.
Надежда: «Выгодная покупка недвижимости — необязательно синоним экономии. Скорее следует говорить об оптимальном соотношении характеристик проекта, локации и цены. Более того, поиск самого дешевого предложения не должен становиться сверхзадачей: зачастую такие ЖК расположены в не самых удачных районах с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности инфраструктуры и социального окружения».
Сергей: «Все зависит от конкретного случая. Например, если вы покупаете квартиру для сдачи внаем, самым правильным вариантом считается студия или однокомнатная квартира в хорошей локации. Минимальные цены на квартиры-студии в Москве начинаются, по нашим подсчетам, примерно с 5 млн рублей. Ориентировочно это минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в недвижимость».
Эксперты советуют обращаться к проверенному специалисту, он однозначно поможет сохранить время, деньги и нервы. Помимо прочего риелторы соблюдают все правовые нюансы и знают особенности. Конечно, здесь тоже есть свои риски, и стоит проверить отзывы о работе и репутацию специалиста, к которому вы обращаетесь, ведь нет никаких универсальных стандартов для их деятельности, и их работа никак не лицензируется. Обращайте внимание на детали и просите контакты у знакомых.
Недвижимость-2022: цена ипотеки резко растет, а доступность жилья падает
Виктория Павлова
Прошлый год отметился рекордным объёмом ввода нового жилья за всю историю современной России: порядка 86 млн квадратных метров! До этого лучший показатель был зафиксирован в 2015 году – 85,35 млн квадратных метров. Ранее Минстрой (ещё при прошлом министре Якушеве) планировал разогнаться к 2021 году до 94 млн кв. м, но в нынешних условиях это уже совсем фантастика. Банки тоже отмечают новые рекорды: в прошлом году были выданы 1,9 млн ипотечных кредитов на рекордную сумму в 5,7 трлн рублей. Рост составил 7% и 28% соответственно.
Закономерно: ставки по ипотеке находились на исторических минимумах.
В июле 2021 году ЦБ зафиксировал средневзвешенную ставку в 7,07% годовых. Но многие люди брали ещё более дешёвые займы по госпрограммам – «Льготная», «Семейная» и «Дальневосточная» ипотеки. На них пришлось 640 тыс. кредитов на 1,6 трлн рублей. Народ не верил своим глазам, но верил в то, то доступные условия не могут длиться вечно и побежал скупать недвижимость.
Цены на жилье росли, растут и будут расти
Вместе с ажиотажным спросом сумасшедшими темпами в прошлом году росли и цены на недвижимость. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек за год выросла на 32% и достигла 119,6 тыс. рублей. Народ особенно не жалел денег на покупку недвижимости в Сочи (подорожание 77%), Краснодаре (+67%), Севастополе (+38%) и Калининграде (+37%). Москва не сильно отстаёт – по оценке «Циан», 1 кв.м. подорожал на 32% и достиг умопомрачительных 302 тыс. рублей.
Это просто строительное чудо! Но высоко взлетев, можно очень больно упасть: 2022 год обещает быть не таким удачным для тех, кто стремится продать недвижимость. Глава Центра политэкономических исследований Василий Колташов прогнозирует значительный рост цен и в 2022 году. Особенно сильно новые ценники ощутят на себе жители регионов:
– Я думаю, что и в 2022 году велика вероятность, что цены на недвижимость в России вырастут еще на 20%. Главное, чтобы они не выросли на 25-30%. У нас низкий ценовой уровень в регионах, и основной рост будет там. Москва, по всей видимости, будет стагнировать либо находиться в незначительном росте, потому что здесь возник разрыв между реальными доходами основной массы жителей: достаточно высокими по российским меркам, но ничтожными по отношению к цене квадратного метра в столице. Возможен рост в Подмосковье – как цен, так и спроса. Но я надеюсь, что в Подмосковье рост никак не превысит 5-8%.
И этот рост цен неизбежен – добавляет Колташов. Уж слишком много факторов оказывают давление на рынок:
– Важный фактор для удорожания недвижимости: мы наблюдаем рост мировых товарных цен, и в 2022 году он будет очень большой. На новостройки цены будут расти, потому что материалы продолжат серьезно дорожать. И при этом рубль-то не укрепляется. Эта атмосфера тревожности переносится на 2022 год. Ещё есть фактор неопределенности внешнеполитической – провалились переговоры с Западом, мы видим, как фондовый рынок в РФ обрушился. Это означает, что сохраняется атмосфера поиска спасения для своих средств, а традиционным спасением является недвижимость.
Неподъемная ипотека
Такая динамика цен сильно осложнит жизнь людям. В прошлом году средний размер ипотечного кредита и так уже вырос, по данным сервиса «Кредистория», на 650 тыс. рублей – до 3,28 млн рублей. Это привело к тому, что за последние полгода размер семейного заработка для комфортного обслуживания ипотеки вырос на 15,4%.
Исследование Национального бюро кредитных историй (НБКИ) показывает, что в Москве семья без проблем может влезть в ипотеку с доходом от 185,5 тыс. рублей, а в среднем по России – с доходом от 90,2 тыс. рублей. И что ещё неприятнее – наибольший рост необходимых доходов зафиксирован в далеко не самых богатых регионах. В Краснодарском крае ипотечникам теперь надо зарабатывать на 25,7% больше, в Вологодской области – на 23,7%, в Ставропольском крае – на 22,2%, в Татарстане – на 21,3%, в Волгоградской и Воронежской областях – на 20,2%. Только рост доходов по всей стране более чем на 15% за полгода может видеть только глава Росстата Павел Малков в своих снах.
Дешёвой ипотеки в 2022 году тоже уже не будет. Экономический блок правительства видит только один способ ограничить разбушевавшуюся инфляцию (среди наиболее востребованных товаров она достигла 18%) – повышение ключевой ставки.
По данным Bloomberg и Райффайзенбанка, которые наблюдают за финансовым рынком, банки уже заложили дальнейший рост ключевой ставки с нынешних 8,5% до 11% годовых. А вместе с ней ползут вверх и ставки по ипотеке.
ВТБ, например, сразу после новогодних праздников первым среди крупных госбанков повысил ставку до 10,3%. Аналитики «Эксперт РА» прогнозируют, что в 2022 году средневзвешенные ставки по ипотеке (с учётом льготных программ) превысят 10% годовых. А без участия в программе и вовсе страшно приближаться к банкам… Про доступную ипотеку можно забыть. Надолго.
Повышение ключевой ставки – мера крайне неприятная для миллионов людей. Но по мнению Василия Колташова, такие действия сейчас необходимы:
– Нужно благословить ключевую ставку, потому что ее повышение может быть невыгодно среднему производственному бизнесу, невыгодно фермерам, которые хотят кредитоваться для расширения своего дела, но оно определенно тормозит безумный рост цен на рынке недвижимости. Мы уже почти как в Швеции, как в Англии. А там перспектива такая: безумная, просто заоблачная цена на недвижимость и сверхдешевый кредит. Это та точка, куда мы должны будем прибыть и желательно, чтобы мы туда не прибыли как можно дольше. А может быть, и вообще не прибыли. Как она выглядит – вы берете кредит, он расписан на 40 лет, и вы оплачиваете его двумя поколениями. Высота процентной ставки защищает нас от прибытия в эту точку, когда кредит будет дешевый, спрос резко возрастет, предложение не увеличится, и потребители просто ломанутся на этот рынок, и всю премию заберут продавцы недвижимости.
Государство не поможет покупателям жилья
Никаких дополнительных мер по сдерживанию цен на недвижимость (госрегулирование цен, как на сахар и масло, демпфер, как на топливном рынке и т.д.) в текущем году правительство предпринимать не будет – уверен заместитель директора института «Центр развития» НИУ ВШЭ Валерий Миронов. Возможна только поддержка отдельных слоёв населения:
– Нет, государство не будет бороться с ценами. При этом льготная ипотека, конечно, может быть, но это уже второй вопрос. Если говорить о регулировании цен для каких-то определенных слоев населения – для льготных слоев да, это может быть, дополнительные ресурсы для этого появились из-за роста цен на сырье, и внеплановых доходов бюджета в 2021 году. Конечно, будет поддержка льготной ипотеки для определенных слоев населения, тем более у нас обеспеченность жильем ниже, чем в странах Центральной и Восточной Европы, в развитых странах «семёрки» – в 2, в 1,5 раза она ниже. То есть нам есть куда стремиться.
Из-за дефицита средств на погашение ипотеки люди начинают отказываться от займов и покупки недвижимости. Опрос портала Online-Ipoteka показал, что треть людей, которые хотели в 2022 году взять ипотеку, отложили это решение до лучших времён. А те, кто всё-таки решились заполучить собственную недвижимость, начинают отдавать предпочтение крохотным «капсульным» квартирам: в Новосибирске уже находятся предложения на квартиры площадью 8-13 кв.м.
Квартиры будут дорогими. Ипотека тоже в 2022 году станет намного дороже. Всё вместе это сделает ежемесячные платежи непосильными для многих людей – у девелоперов и риэлтеров наступает тяжёлый год.
