Недвижимость в США: процедура приобретения жилья

Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года – классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать – доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.)

При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax – от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.

Банки. Кредиты.

Возможность получения финансирования , его размер и условия зависят от очень многих факторов, которые можно условно разделить на три группы:
1. Факторы, связанные с покупателем – его место проживания (резидент или не резидент США), его кредитная история или документы, которые подтверждают его финансовую состоятельность. Прочие детали, связанные с покупателем- его возраст, род занятий, семейное и материальное
положение.
2. Факторы, связанные с приобретаемой недвижимостью – её стоимость, состояние, условия приобретения.
3. Факторы, связанные с оформлением документов и компетентностью компании, которая будет выдавать заем.

От правильно оформленных документов, своевременно и точно представленной информации зависит успех и условия финансирования. В зависимости от вида ипотечной программы и размера кредита, банками могут быть запрошены дополнительные документы. Специалисты по финансированию помогут Вам на всех этапах оформления кредита начиная с подачи заявления на кредит, подготовки необходимых документов и заканчивая подписанием кредитных документов без необходимости приезда в США.

Собирая документы необходимые банку для одобрения Вашего кредита, руководствуйтесь простым правилом – чем больше документов Вы предоставите, тем лучше.

Необходимые документы:
1) Копии паспорта (международного и российского) и визы

2) Подписанная форма банка – о намерение работать с этим банком (заявление-анкета)

3) Кредитная история – наличие кредитных карточек в последние 12 месяцев, если отсутствуют, то рекомендации из банков о текущих счетах:

• наличие банковского счета – минимум 12 месяцев, номер счета, дата открытия, баланс
• отчет о текущем счете в банке по дебету и кредиту за 12 месяцев
• отчет о текущем счете за последние 3 месяца – баланс за каждый месяц (о движении денежных средств)

4) Справки о доходах :

• Подтверждение трудового стажа минимум 2 года (Это второй по важности документ. Банку нужно быть уверенным в том, что Заемщик в состоянии исправно совершать платежи по кредиту).
• для индивидуальных предпринимателей: письмо от независимого аудитора, заверяющее компанию, вид деятельности, с какого года, адрес компании, доходы (зарплату, дивиденды) за предыдущие 2 года (по отдельности)
• справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех выплатах, произведенных за последний год

5) Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества: тип недвижимости (квартира, дом, участок), адрес, стоимость – ипотечный кредит (если есть) – ежемесячная выплата по кредиту, ежемесячная выплата по налогам и страховке; справка по квартплате и коммунальным платежам (можно копию по платежам);

6) Любые другие документы по имеющимся и исполненным долговым обязательствам: Если Вы брали кредиты в прошлом и исправно их погашали, это будет большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение Вами своих обязательств, Вы можете получить в банке, который Вас кредитовал. Пусть это был небольшой кредит на телевизор или холодильник, или даже мобильный телефон, не важно.

Если у Вас уже есть кредиты, по которым вы до сих пор платите, не нужно скрывать этот факт от банка это вовсе не значит, что Вам не дадут еще один кредит. Просто максимальную сумму рассчитают с учетом соотношения ваших текущих обязательств к Вашему ежемесячному доходу.

7) Открытие банковского счета в США – некоторые банки требуют от 3-х до 6 месяцев резерва на счету в американском банке.

Первая покупка жилья: с чего начать?

«Американская мечта»— это заработать много денег и купить своё жильё! Несмотря на ситуацию в мире с COVID-19, ниша недвижимости в США, в отдельных регионах, набирает обороты. Покупка жилья в США не даёт вам автоматического права для получения вида на жительства, но вы можете инвестировать в любое понравившееся вам жильё. Сделать это возможно из любой точки Мира или находясь здесь, на территории США. В любом случае покупка начинается с вашего надежного ипотечного брокера, без которого сделка невозможна.
В каждом штате и городе есть свои нюансы, поэтому надежный брокер поможет вам разобраться во всех деталях сделки по порядку.
При покупке жилья никто не будет ждать от вас экспертных знаний в этой области, особенно, если вы покупаете дом впервые, но всё же мы хотим ввести вас в курс дела, который даст вам огромное преимущество.

Исследуем свой кредитный рейтинг

Перед началом сделки, до того как, встретиться с брокером, в первую очередь вам нужно определить свою финансовую возможность.
И также определить свой истинный кредитным рейтинг для ипотечного кредита. Важно знать, что ваш кредитный рейтинг на Сredit Carma отличается от истинного ипотечного рейтинга, который кредиторы используют для выдачи ипотечной ссуды. Разница менее чем на 30-50 баллов.

При встрече с брокером, помните:

• В процессе покупки жилья вы можете получить много различных предложений. Прежде всего нужно поговорить не менее чем, с тремя ипотечными брокерами, чтобы получить наиболее низкую ставку по процентам. Многие, кто покупает жилье впервые совершают ошибку, заключая договор с первым же кредитором, к которому они обратились, упуская при этом десятки тысяч долларов экономии.
• Не позволяйте ипотечному брокеру проверять ваш кредитный рейтинг, если вы не уверены на 100%, что будете с этим человеком сотрудничать. Вы рискуете снизить свой кредитный рейтинг, что, в свою очередь, приведет к более высокой процентной ставке по вашей ипотеке.
• Пожалуйста, воздержитесь от любых крупных депозитов на ваш банковский счет, если вы не сможете доказать, откуда они поступили.
• Также, воздержитесь от финансирования (лизинга) любых крупных покупок, таких как автомобили, лодки, мебель, до и во время процесса одобрения ипотеки.

Что такое ипотека?

По данным Национальной Ассоциации Риэлторов, в общем всего лишь 10% покупателей домов без ипотеки. Другие же получают ипотеку на определенную сумму, обычно сроком на 30 лет.

Итак, чем отличается ипотека от других видов кредитов?

• Низкие процентные ставки — около 3-4% годовых на момент написания этой статьи.
• Увеличенные сроки погашения — большинство людей выплачивают ипотечный кредит в течении 30 лет.
• Ставки и выплаты обычно фиксированные — большинство людей «фиксируют» процентную ставку по ипотеке, поэтому их ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего кредитного периода. Однако доступны и кредиты с регулируемой ставкой.
• Кредит «обеспеченный» — ипотека обеспечивается за счет заложенного имущества; если вы не сможете произвести платеж, ипотечная компания может забрать ваш дом (или лишить вас права выкупа), чтобы возместить свои убытки.

В редких случаях вы можете использовать ипотеку для оплаты полной стоимости дома, но большинство людей вкладывают в покупку часть своих денег.

Сумма, внесенная покупателем, известна как «первоначальный взнос». Ипотека покрывает то, что осталось.

Например, если вы вносите 35 000 долларов своих собственных денег в покупку дома за 350 000 долларов, вы вносите 10-процентный первоначальный взнос. Оставшаяся сумма — 315 000 долларов покрывается ипотекой.

Кредитные программы для первой покупки жилья в США

Сегодня покупатели жилья могут выбирать кредит из многочисленных вариантов.
Более 90% процентов покупателей, включая тех, кто покупает жильё впервые, в конечном итоге пользуются одной из четырех популярных программ кредитования:

• Обычный жилищный кредит.
• Жилищный кредит Федерального жилищного управления (FHA).
• Жилищный кредит Департамента по делам ветеранов (VA).
• Жилищный кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA).

Эти программы популярны благодаря своей доступности, невысокой стоимости и дружелюбным отношением.

Каждая из них имеет уникальные преимущества и ваш выбор будет зависеть от того, что именно вы ищете впервые покупая дом — (более низкий первоначальный взнос, более низкий процент кредита, варианты с более низким доходом и т. д.)

Ваш кредитный специалист поможет вам выбрать правильный вид ипотеки исходя из ваших запросов. Но вы должны владеть информацией о каждой из этих программ заранее, чтобы убедиться, что задаете правильные вопросы. Для Вас мы подготовили краткий обзор каждого из них.

Обычный жилищный кредит — первоначальный взнос 3%

Обычные или «соответствующие» ипотечные кредиты — это тот вид кредита, о котором думают большинство покупателей при покупке жилья. Термин «соответствующие» означает, что эти ссуды соответствуют руководящим принципам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.

Соответствующая ипотека часто является лучшим выбором для покупателей жилья с хорошими кредитными рейтингами и первоначальным взносом не менее 10% процентов.

Тем не менее, существует три варианта соответствующей ипотеки для покупателей, вносящих первоначальный взнос всего в 3% процента.

• Fannie Mae’s HomeReady loan
• Freddie Mac’s HomePossible loan
• The Conventional 97 home loan

Ипотечные кредиты HomeReady и HomePossible предлагают низкие первоначальные взносы (от 3% процентов) и гибкие правила отбора, особенно для покупателей жилья с низкими доходами. Они могут даже предложить заемщикам скидку в размере до 500 долларов.

Обычные ипотечные кредиты (The Conventional 97 home loan) не предлагают такой скидки, но с ними можно приобрести дом достаточно экономичным способом и с небольшими затратами (процентная ставка всего 3% процента). Данный кредит наиболее выгоден для покупателей с очень хорошей кредитной историей.

Кредит FHA — первоначальный взнос 3,5%

Кредиты FHA популярны среди заемщиков с небольшим первоначальным взносом и у кого есть проблемы с кредитной историей, что требует дополнительной гибкости андеррайтинга.

Самое большое преимущество FHA заключается в том, что покупатели с кредитным рейтингом ниже среднего могут получить одобрение ипотеки.

Кредиты FHA позволяют покупателям с кредитным рейтингом от 580 получить кредит под 3,5% и с рейтингом 500 кредит под 10%. Однако низкие кредитные рейтинги не должны быть результатом недавней плохой кредитной истории.

Ставки FHA по ипотеке часто ниже, чем соответствующие ставки по ипотеке.

Но поскольку все кредиты FHA требуют взносов по ипотечному страхованию (MIP), общая стоимость FHA в итоге иногда оказывается выше.

Кредит (VA) — первоначальный взнос 0%

Жилищный кредит Департамента по делам ветеранов — отличная программа, с преимуществами, которых нет ни у какого другого кредита. Но чтобы иметь право получить его, вы должны быть связаны с военной структурой США.

Доступные ветеранам и действующим военнослужащим США, кредиты VA предлагают 100-процентное финансирование, упрощенные стандарты утверждения кредитов и доступ к самым низким доступным ставкам по ипотеке.

В течение последних двух лет, ставки по ипотечным кредитам VA постоянно превышали ставки по всем другим распространенным типам кредитов. Ставки по ипотечным кредитам VA могут быть на 40 базисных пунктов (0,40 процента) ниже, чем ставки для обычных сопоставимых кредитов.

Кредит USDA — первоначальный взнос 0%

Кредит Министерства сельского хозяйства США, доступен в сельских районах и пригородах с низкой плотностью населения, является еще одной ипотекой без первоначального взноса.

Заем USDA предлагает более низкие ставки по ипотеке, нулевой первоначальный взнос и более дешевую ипотечную страховку для заемщиков с низким или умеренным доходом.

Но существует одно важное условие: дом должен находиться в специально отведенной «сельской» местности в соответствии со стандартами USDA. Обычно это означает, что он должен находиться в городе с населением менее 20 000 человек.

Какая сумма первоначального взноса нужна для покупки дома?

Многие люди, приобретающие жилье впервые считают, что они должны внести 20% от стоимости дома. Но это далеко не так.

Фактически, средняя сумма первоначального взноса для людей впервые покупающих дом, составляет только лишь 6% процентов. При покупке дома за 250 000 долларов это будет всего 15 000 долларов.

И есть кредитные программы, которые позволяют совершить покупку с первоначальным взносом менее 6 % процентов. Например:

• Кредиты FHA — Первоначальный взнос 3,5% (Собственные деньги или безвозвратный грант)
• Кредиты VA — Первоначальный взнос 0%
• Кредиты USDA — Первоначальный взнос 0%
• Кредит Обычный 97 — Первоначальный взнос 3%

Главный вывод здесь заключается в том, что первоначальные платежи могут быть гибкими.

Ваш первоначальный взнос должен зависеть от вашего ежемесячного дохода, от ваших накоплений, от стоимости дома и ваших общих целей при покупке дома.

Коротко о плюсах и минусах более крупного первоначального взноса по сравнению с меньшим:

• Увеличение первоначального взноса — более низкая процентная ставка и меньший ежемесячный платеж, плюс возможность сделать более привлекательное предложение для продавца.
• Меньший первоначальный взнос — купите дом и начните наращивать капитал раньше, сохраните большую часть своих сбережений на случай непредвиденных расходов.

Взгляните на свои личные финансы и цели покупки дома, чтобы определить правильный первоначальный взнос для вас.

Популярный миф о первоначальном взносе в 20%

Средний первоначальный взнос намного меньше 20-ти процентов. Почему же тогда, так много людей думают, что 20-ти процентов это минимум?

Это потому, что 20-ти процентный первоначальный взнос избавляет вас от необходимости платить за так называемое «ипотечное страхование».

Страхование ипотеки — это дополнительная платежная строка в вашем ипотечном счете, которая часто составляет несколько сотен долларов в месяц.

Понятно, что большинство покупателей предпочли бы по возможности избежать оплаты ипотечного страхования. Вот почему некоторые люди стремятся к внесению 20-ти процентного первоначального взноса.

Это всего лишь еще одно преимущество, которое нужно учитывать при составлении бюджета на покупку дома.

Какие существуют варианты помощи при первоначальном взносе?

Большинство ипотечных программ требуют первоначального взноса, независимо от его размера.

Теоретически это деньги, которые вы вкладываете в счет стоимости дома из собственного кармана, но вы можете найти способы внести необходимый первоначальный взнос, не опустошая свои сбережения.

Один из способов — найти программы помощи внесения первоначального взноса в вашем районе.

Программы помощи при первоначальном взносе, обычно реализуемые местными органами власти, предлагают гранты и кредиты под низкие проценты, чтобы помочь вам использовать полученные средства для оплаты вашего первоначального взноса и / или расходов на закрытие сделки.

Как узнать, готовы ли вы купить дом?

Если вы хотите узнать, готовы ли вы купить дом, задайте себе четыре вопроса:

1) Есть ли у меня стабильная работа и надежный доход в течение 1 — 2 лет на одной и той же работе, подоходный налог в течение 2 лет?

2) Достаточно ли у меня сэкономленных денег для первоначального взноса и затрат на закрытия сделки (в среднем 3,5% от покупной цены дома) ?

3) Достаточно ли сильна моя кредитная история?

Проверить свою кредитную историю.

4) Планирую ли я оставаться в доме как минимум пять лет?

Если вы ответили утвердительно на эти вопросы, вы, вероятно, готовы получить предварительное одобрение на получение кредита и начать поиск дома своей мечты.

Также вы должны подсчитать все ваши ежемесячные платежи по кредиту, автокредиты (финансовые или лизинговые платежи), студенческие, алименты, медицинские счета (если есть) и т. д. — то есть все, которые отображаются в вашем кредитном отчете. Максимальное соотношение между вашим ежемесячным валовым доходом и ежемесячными расходами не может превышать более 49%, включая полную ежемесячную выплату по ипотеке за дом или довериться нашим профессионалам.

Часто задаваемые вопросы о покупке жилья в США

Какие есть преимущества при первой покупки дома?

Покупатели впервые приобретающие жильё, иногда имеют доступ к специальным кредитным программам и грантам на покупку жилья, которых нет у других покупателей. Тем не менее, эти типы программ часто ориентированы на тех, кто впервые покупает жилье и нуждается в небольшой дополнительной помощи; например, покупатели жилья с низкими доходами или с плохой кредитной историей. Если у вас есть отличная кредитоспособность и вы зарабатываете много денег, преимущества для людей покупающих жилье впервые, могут быть вам недоступны, но возможно они вам тогда и не нужны.

Взимается ли с покупателя комиссия при работе с агентом по недвижимости?

Нет, агенты по недвижимости «бесплатны» для покупателей жилья; комиссию обычно платит продавец. Более того, в интересах сторон, минуя конфликтных ситуаций, покупателю жилья имеет смысл нанять того же агента по недвижимости, что и у продавца дома.

Что такое частное ипотечное страхование (PMI)?

Частное ипотечное страхование (PMI) — это страховой полис. Он делает возможным владение недвижимостью для покупателей жилья, которые не хотят вносить 20-ти процентный первоначальный взнос. Вы, как заемщик, платите взносы PMI, чтобы защитить своего ипотечного кредитора от дефолта и потеря права выкупа. Если вы не сможете погасить ипотеку, кредитор может «обналичить» страховку PMI домовладельца, чтобы вернуть утраченные деньги. Соответствующие требованиям ипотечные кредиторы требуют PMI, когда покупатель жилья вносит первоначальный взнос в размере менее 20-ти процентов.

Что такое дисконтный поинт? Как я узнаю, стоит мне его покупать или нет?

«Поинт» или «Дисконтный поинт» — это дополнительная плата, которую вы вносите заранее, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке. Один балл обычно стоит 1% от суммы кредита, что составляет 1000 долларов на каждые 100000 долларов. Покупка одного пункта должна снизить вашу процентную ставку примерно на 0,25%.

Нужна ли мне оценка дома?

Если вы используете обычный кредит, обеспеченную Fannie Mae или Freddie Mac, инспекция дома может быть необязательной. Она требуется для кредитов обеспеченных государством, таких как FHA и VA. Однако независимо от того, требуется она или нет, эксперты настоятельно рекомендуют ее сделать. Инспектор может найти структурные или системные проблемы, о которых вы захотите узнать, прежде чем покупать дом. И даже если все будет в порядке, отчет инспектора даст вам знать, сколько ремонтов ожидать в первые несколько лет домовладения.

Материал подготовлен при поддержке Area Lending LLC

Семь шагов (+лайфхак) – покупка жилья в США за наличные

Это важный и интересный материал про недвижимость в Америке. Его не хватало в нашей коллекции. Особенно он пригодится тем, кто планирует покупку недвижимости при иммиграции в США, особенно за наличные деньги.

Рассказываем про покупку жилья за наличные деньги – какие документы потребуются, какие процедуры нужно пройти, сколько это занимает времени. А еще делимся одним полезным лайфхаком – как купить жилье почти вдвое дешевле.

В начале февраля 2021 году американские СМИ узнали, что российский олигарх купил самый дорогой дом в штате Флорида – 123 миллиона долларов. Участок земли, на котором в 2020 году и был построен этот дом, ранее принадлежал Дональду Трампу.

Понятие «Покупка за наличные» или «cash» в США несколько отличается от России. За наличные – не значит принести на сделку мешок денег. Купить за наличные в США значит не брать ипотеку, а расплатиться собственными деньгами. Кстати, для иммигрантов, которые не так давно в стране, но имеют сбережения, этот формат покупки – идеален.

Семь шагов покупки жилья в США за наличные

Шаг первый. «Proof of funds» или подтверждение финансовой состоятельности

Ни один продавец недвижимости не станет показывать свой дом потенциальному покупателю до тех пор, пока не увидит подтверждение того, что у того есть деньги на покупку. При покупке недвижимости за наличные в США фактически деньги должны быть размещены на банковском счету, после чего банк предоставит документы, подтверждающие вашу финансовую состоятельность.

Шаг второй. Найти риелтора

В силу русского менталитета, всегда есть желание сэкономить и не тратиться на агента. Самой большой ошибкой в Америке станет, как раз, отсутствие этого самого агента, риелтора или брокера. Риелтор в США гарантированно нужен! И вот почему:

• Во-первых, такие специалисты, заключая с вами договор, приобретают фидуциарные обязанности перед вами, согласно которым обязаны раскрыть вам все известные данные по приобретаемой недвижимости. К примеру, вам понравился дом на одном из сайтов по продаже недвижимости, но в его описании не говорится о том, что он находится в районе, где жители не имеют права перекрашивать дома в другой цвет, согласно правилам комьюнити. Или вы решили купить участок земли, чтобы построить на нем дом. Вот только продавец не рассказал о том, что на этом участке запрещено строить что-либо, поскольку он находится под федеральным надзором. Агент же знает, какие документы нужно изучить, чтобы обезопасить клиента и себя.
• Во-вторых, только агентам доступны профессиональные сайты с недвижимостью, где выбора намного больше.
• В-третьих, большинство документов при покупке дома готовятся агентом.

Шаг третий. Сформулировать свои требования и ожидания

Агент должен знать, что именно хочет клиент, чтобы предложить максимум вариантов на выбор. Это и район города, тип дома, количество комнат, гараж, бассейн и прочие характеристики. Далее агент договаривается о просмотре домов, разрабатывает график их посещения, согласовывая с клиентом.

Шаг четвертый. Offer или предложение

Если выбор дома сделан, то далее наступает период торгов. Да, в США тоже торгуются, и даже больше, чем в России. На понравившийся дом агент заполняет документ под названием «Offer to purchase», где указывает, за сколько покупатель готов купить этот дом. Собственник может отклонить это предложение, может сделать контрпредложение. После того, как достигнута договоренность о цене, наступает следующий шаг.

Шаг пятый. Согласование и инспектирование

На этом этапе процесс покупки дома за наличные сильно отличается от ипотеки. Минуя ипотеку, покупатель экономит не только деньги, но и время. По времени согласование условий с банками может занимать порядка трех месяцев (в случае ипотеки). С наличными – никто не тратит это время. Экономия денег идет за счет отсутствия процентов по ипотеке и страховок в течении 30 лет. Почему 30 лет? В США чаще всего дают ипотеку на 30 лет. Кроме того, нельзя выплатить ее заранее. Если же хочется поскорее рассчитаться с таким большим долгом, то нужно заплатить штраф. Поэтому покупка недвижимости в США за наличные особенно выгодна.

В это же время к процессу подключаются адвокаты со стороны продавца и покупателя. Они согласовывают условия контракта, и совместно с риелтором организуется инспектирование дома. Это необходимо, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем и для прозрачности сделки.

При оформлении ипотеки обязательна оценка дома (appraisal), в ходе которой сертифицированный специалист исследует дом и готовит обоснование его стоимости. При покупке за наличные эта процедура не обязательна. Однако не стоит ею пренебрегать – результаты такой оценки могут сильно повлиять на финальную стоимость дома. Например, можно получить скидку за выявленную протечку крыши или за плохое состояние инженерных систем (скрытых).

На этом же этапе также присоединяются Title компании, аналога которым нет в России. Это специализированные организации, проверяющие фактическую и юридическую чистоту недвижимости: цепочку собственников, обременения, запреты, аресты, споры и пр. Это все, что поможет избежать «подводные камни» и проблемы с приобретенной недвижимостью в будущем. Title компания проводит свое расследование и дает заключение о том, что касательно приобретаемой недвижимости нет никаких запретов и ограничений. Например, не появится забытый наследник, неоплаченный долг по ипотеке, не найдется запрет бывшего владельца из XIX века о том, что нельзя строить беседку во дворе (да, и такое бывает) и т.п.

Шаг шестой. Сделка или «Closing»

На этом этапе осуществляется финальный расчет стоимости сделки и подписываются документы. Агент и адвокат проинформируют о дополнительных необходимых затратах покупателя. Например, если дом покупается в середине года, а предыдущий владелец заплатил налог на недвижимость за весь год вперед, ему нужно будет вернуть часть денег. Если у бывшего владельца есть долги за дом, то он должен выплатить все на момент сделки. И только когда все долги считаются погашенными и заключается контракт.

Шаг седьмой. «Public record»

Государственная регистрации сделки купли-продажи недвижимости и перехода прав на нее. И это самый важный этап, на котором покупатель получает «Deed» – официальную запись о праве собственности. Этот документ защищает права нового собственника, а также фиксирует все данные об ограничениях этого права собственности. Но их при покупке за наличные, как правило, не бывает.

Таким образом, к достоинствам покупки дома за собственные деньги относятся:

• сокращение времени (до нескольких дней) на оформление сделки за счет отсутствия банковских проверок, необходимых при ипотеке;
• привлекательность для продавцов, поскольку им не нужно волноваться сорвется ли сделка из-за отказа банка;
• экономия средств на момент совершения сделки (не нужно оплачивать услуги ипотечных брокеров, пошлину банку и пр.);
• отсутствие процентов по ипотеке. Дом за $388 тыс. с первоначальным взносом 20% и ставкой 4% за 30 лет предполагает переплату в $223 тыс. в виде процентов. Это почти удваивает первоначальную стоимость дома.

Секрет покупки жилья в США вдвое дешевле

Если вы покупаете дом за наличные, то предлагаем вам лайфхак – покупка недвижимости на аукционе. Что это такое? На аукционы обычно банками выставляется жилье, за которое должники не смогли выплатить долг по ипотеке. Банки не ставят перед собой задачу заработать, им главное покрыть свои затраты. Поэтому дома выставляются намного ниже рыночной стоимости, порой в разы. Вот примеры сайтов, на которых можно найти такие предложения:

Чтобы купить дом в США за наличные достаточно положить их в банк, получить подтверждение финансовой состоятельности и подобрать сам объект. Больше никаких документов не нужно. По времени такие сделки могут совершаться как за несколько дней, так и в течение нескольких месяцев в зависимости от проводимых инспекций.

Как купить недвижимость в США – особенности, нюансы, процесс

Необязательно быть резидентом США для покупки недвижимости в этой стране, так как американский закон не ограничивает покупку иностранцами жилых и коммерческих объектов. Иностранцам не требуется никакого специального разрешения для приобретения жилых и коммерческих объектов в Соединенных Штатах Америки.

Начало пути

В первую очередь следует определиться со штатом. Всего их 50, и отличаются они не только климатом, но и социально экономическими условиями, что существенно влияет на стоимость недвижимого объекта. Дальше требуется определиться с самой недвижимостью (квартира, загородный дом, таунхаус и др.) и риелтором (в США его называют брокером).

Интернет-порталы в помощь:

• Zillow.
• Redfin.

В США нельзя совершать сделки с недвижимостью без риелтора. Обязательно работать нужно через хорошего специалиста, который имеет лицензию и является членом НАР (Национальная ассоциация риелторов). Предпочтение следует отдавать тому специалисту, который имеет опыт продажи недвижимости иностранцам. Кстати, все комиссии за работу брокера платит продавец, а не покупатель.

Можно сказать, что это самый ответственный шаг, ведь от квалификации и опыта брокера зависит многое, хотя и бояться особо не нужно. Как правило, все брокеры априори являются квалифицированными, так как лицензию на этот вид деятельности в США получить довольно сложно.

Многих жителей СНГ отпугивают цены на недвижимость в США. Если кто-то хочет просто инвестировать деньги в недвижимые объекты, то у них проблем с деньгами обычно не бывает. Но есть категория граждан, которые хотят иммигрировать в США. Вот они как раз очень озабочены ценами. Хотя мнение об огромной стоимости квадратного метра жилой площади в США слегка ошибочно.

Здесь, опять же, важно проконсультироваться со своим брокером: он подберет хороший вариант именно под ту сумму, которую покупатель может позволить себе потратить. Есть штаты, где квартиры стоят даже меньше, чем в странах СНГ. Например, в штатах Коннектикут и Юта. В любом случае можно оформить ипотеку, которая в Америке обходится значительно дешевле. Это неплохой вариант для тех, кто собирается переезжать в США и устраиваться на работу по своей специальности. Известно, что уровень заработной платы за океаном гораздо выше, чем в странах СНГ. Поэтому можно будет с успехом жить, работать и гасить ипотеку.

Удаленная покупка недвижимости в США

Необязательно лететь в Америку для приобретения недвижимости. Сегодня возможно купить ее удаленно. Если в выбранном штате сделка с недвижимостью оформляется адвокатом, то можно просто оформить на него доверенность, и специалист сам проведет сделку от начала до конца. Подобную доверенность можно сделать в консульстве США в вашей стране. Там же покупателю объяснят все тонкости сделки. Будет заведен специальный трастовый счет на имя адвоката, куда покупатель сможет перевести деньги на приобретение недвижимости. После чего средства уже переводятся непосредственно продавцу.

Стоит сказать, что риски при удаленной покупке почти сведены к нулю в том случае, если покупатель нашел лицензированного специалиста.

Это все касалось штатов, где покупка проводится через адвоката. В других штатах она совершается через «эскро» – специальную компанию. Разницы нет практически никакой. Так же в консульстве оформляются необходимые документы, которые отправляются в Штаты. Деньги переводятся на специальный счет.

Если же покупатель хочет сам отправиться за океан, то лучше не брать с собой больше 9 999$. Если сумма наличными превысит этот лимит, то деньги придется декларировать. Лучше в данной ситуации перевести большую часть денег на трастовый счет.

Если покупатель собирается приобретать недвижимость в кредит, то придется открывать счет в одном из американских банков.

Важно: некоторые отечественные банки отказываются совершать перевод денег, если на руках у покупателя нет контракта на покупку жилого объекта. Есть и еще одна палка, которая может попасть в колесо покупателя. Желательно иметь документ, подтверждающий информацию о возникновении денег, чтобы у таможенной службы США не было никаких подозрений. Таким документом может быть кредитный договор, либо, к примеру, договор продажи недвижимости в вашей стране.

Факт: иностранцы не являются налогоплательщицами США, поэтому и налогом ввозимая сумма не облагается.

Заключение договора на покупку недвижимости в США

Сделка от начала до конца займет не больше месяца, если речь идет не о покупке квартиры в кредит. Если объект выбран, цена устраивает, а брокер уже готов приступить к работе, то он подготавливает предложение – типовой договор, который составляет риелторская ассоциация конкретного штата. Документ подписывает покупатель, и брокер отправляет эти бумаги уже продавцу.

После этого идет этап заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Не стоит бояться. Данный контракт подписывается в сопровождении риелтора. А юридический контроль осуществляется со стороны титульной компании (Title Company) и эскро (Escrow Company). Если сделка совершается удаленно, то вместо эскро в игру вступает доверенное лицо – адвокат покупателя (Closing Attorney).

На этом этапе покупатель вносит задаток: около 5% от стоимости объекта. Теперь проверяется состояние недвижимости. Нужно сказать, что в этом плане американцы молодцы. Специалист выявит дефекты объекта, неисправность сантехники, электропроводки и других коммуникаций. Эти услуги обойдутся в 300-500$. За дополнительную плату специалист будет искать термитов, радон, плесень и т. д. Другими словами, непригодную для жилья недвижимость продать не позволят. Уже после этого производится полная оплата квартиры и получение документа на право собственности – «deed».

Важно: недвижимость в США обязательно нужно застраховать. Это требование закона. Оформлением страхования занимается титульная компания, после чего полис вручается покупателю.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в США

Итак, как уже говорилось, 5% от суммы покупки получает брокер, и платит ее обычно продавец. Он же несет расходы на налог при передаче прав собственности на недвижимость. Услуги титульной компании (либо адвоката), страхование и различные пошлины оплачивает, как правило, покупатель. Это примерно 1-2%. Хотя, по сути, дополнительные расходы распределяются между сторонами при заключении контракта.

Процедура покупки и оформления недвижимости в США

Покупка недвижимости в США занимает 30–45 дней. Сам процесс состоит из нескольких этапов.

1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.

2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.

3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.

4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.

5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.

6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.

Во многих районах штата инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в , например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в есть право отказаться от совершения сделки без штрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт. В Калифорнии, если во время инспекции были обнаружены не устраивающие покупателя недостатки, контракт может быть аннулирован, а депозит возвращен. Покупатель также может попросить продавца устранить некоторые неполадки или сделать скидку.

У покупателя есть 10 дней для того, проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.

7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумах подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование. Более того, многие кооперативы попросту не принимают в члены нерезидентов США. Получить одобрение совета кондоминиума значительно проще.

8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.

9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed). Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.

10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:

• Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner’s insurance).
• Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
• Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee). Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.
• Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
• Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.

Налоги и сборы

За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.

Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.

Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.

Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.

За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта). Если покупатель может нанять несколько разных инспекторов: по электричеству, по крыше и т. д.