Как получить ВНЖ за покупку недвижимости в Европе: Жилье: РБК Недвижимость

Как получить ВНЖ за покупку недвижимости в Европе

Многие страны разрабатывают различные программы, которые дают возможность получить вид на жительство (ВНЖ) и даже гражданство через инвестиции в недвижимость (жилую, коммерческую и землю). Программы в каждой из стран имеют свои особенности и требования к приобретаемой недвижимости.

Редакция составила рейтинг стран Европы с самым низким порогом входа в такие программы на основе исследования международной компании Henley & Partners, которая занимается планированием места жительства для частных клиентов, а также является советником правительств различных стран при разработке и внедрении таких программ.

Рейтинг доступных программ в Европе

Одни из самых доступных программ для получения ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость сегодня действуют в Греции и Латвии. Входной билет для заявителей составляет €250 тыс. Далее следует популярные среди российских инвесторов Мальта и Кипр — €270 тыс. и €300 тыс. (без учета НДС) соответственно. Недавно такая программа появилась и в Черногории. За инвестиции в недвижимость в размере от €250 тыс. (плюс €100 тыс. пожертвований в госфонд) можно сразу получить гражданство страны. Более высокий порог входа в госпрограммы получения ВНЖ в популярных среди россиян Испании и Португалии — €500 тыс.

Какие возможности дают инвесторам

Вид на жительство в любой стране предусматривает получение определенных прав — проживание, право на работу, налоговое резидентство и возможность купить недвижимость. Паспорт не выдается, гражданство можно оформить спустя несколько лет, но открывается безвизовый въезд во многие страны. Россияне проявляют серьезный интерес к таким миграционными программам, которые дают возможность получения второго паспорта, вида на жительство, а также ведения бизнеса и получения иностранного образования, отмечают в Henley & Partners.

Подобные программы есть в ряде курортных стран в Европе, и этим они особо привлекательны для россиян, так как имеют в том числе хороший инвестиционный потенциал, отмечают в международных консалтинговых компаниях Savills и Knight Frank. В кипрской девелоперской компании Leptos Estates подчеркивают, что такие программы пользуются большим спросом со стороны граждан России и стран СНГ, некоторые застройщики в своих проектах даже закладывают квартиры или виллы, по стоимости подходящие для вхождения в инвестиционную программу. По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, в 80% случаев участники таких программ — бизнесмены средней руки, которые хотят обеспечить хорошее будущее своим детям (возможность проживания, образования на территории Европы).

не менее €250 тыс.

В Греции действует Golden Visa Programme, которая позволяет получить ВНЖ при покупке недвижимости на сумму не менее €250 тыс. (один или несколько объектов) либо арендовать самостоятельно или на условиях таймшера жилье минимум на десять лет. ВНЖ можно продлять каждые пять лет при сохранении первоначальной недвижимости или приобретении другой за аналогичную стоимость. Вид на жительство позволяет заниматься бизнесом, при этом не обязательно постоянно проживать в стране, недвижимость можно сдавать в аренду.

На гражданство обладатели Golden Visa могут подать по истечении семилетнего срока. Для этого необходимо проводить значительное время в Греции и сдать экзамен на знание языка. Заявитель может включить в программу детей-иждивенцев (до 21 года) и родителей-иждивенцев заявителя и супруга. Процедура комплексной проверки на благонадежность в сравнении с другими странами рейтинга программ ВНЖ через инвестиции менее строгая, а программа отличается гибкостью в типах приобретаемой недвижимости, отмечают Henley & Partners.

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank:

— Россияне охотно приобретают недвижимость в Греции. Преимущественно это связано с желанием граждан нашей страны получить «золотую визу», которая поможет им свободно перемещаться по странам Евросоюза и находиться в Греции неограниченное количество времени. Для получения ВНЖ выбор россиян падает в основном на небольшие апартаменты или маленькие виллы. Вариант с апартаментами чаще всего рассматривается в Афинах, потому что за счет непрерывного туристического потока такую недвижимость легко сдать в аренду. Виллы, в свою очередь, приобретают на Крите или других островах, поскольку в этих локациях они дешевле.

от €250 тыс.

Программа ВНЖ в Латвии действует с 2010 года и была популярна среди россиян из-за своего низкого порога входа. В 2014 году латвийские власти увеличили размеры инвестиций, что сделало ее менее привлекательной. Тем не менее они не так высоки по сравнению со многими европейскими странами, где действуют программы получения ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость.

Сегодня требование латвийской программы для получения ВНЖ — покупка недвижимости на сумму от €250 тыс., а также разовая госпошлина в размере 5% от стоимости объекта. Также заявитель должен подтвердить доход в размере €12,9 тыс. в год для одного основного заявителя, €17,2 тыс. в год для семейной пары. Если семья с одним ребенком — то €19,8 тыс. в год.

Заявку рассматривают от месяца до трех. ВНЖ выдают на пять лет, его необходимо ежегодно обновлять. Требований к минимальному сроку пребывания в стране нет. По истечении пяти лет можно подать заявление на постоянное проживание в Латвии. Для этого нужно прожить четыре из пяти лет в стране, сдать экзамен на знание латышского языка, общей истории Латвии и национального гимна страны. Подать на гражданство можно только через десять лет законного проживания в стране.

Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России:

— Латвия, где программа введена около десяти лет назад, была крайне популярной среди российских покупателей недвижимости. В последнее время, однако, волна интереса прошла. Недвижимость в Латвии приобретали в основном в Риге и Юрмале.

от €270 тыс. или аренда от €10 тыс. в год на срок от пяти лет

На Мальте существует программа получения ВНЖ через инвестиции в недвижимости. Заявитель должен иметь годовой доход не менее €100 тыс. и капитал в размере от €500 тыс. Если он подходит под эти параметры, то ему предлагается несколько вариантов: покупка недвижимости от €320 тыс. на острове или от €270 тыс. в Южной Мальте или Гозо на срок от пяти лет. Также он может арендовать недвижимость — от €12 тыс. в год, в Южной Мальте или на Гозо — от €10 тыс. на срок от пяти лет.

Читайте также:

Как получить место под гараж

Заявление подается в госучреждение Malta Residency and Visa Agency с оплатой невозвратного взноса в размере €5,5 тыс. У кандидатов и членов его семьи должна быть безупречная биография, после тщательной проверки заявитель получает разрешение на проживание. При этом требования к времени минимального нахождения в островном государстве отсутствуют. Проверка разрешения на проживание производится ежегодно в течение первых пяти лет после выдачи и затем каждые пять лет.

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank:

— Наши соотечественники проявляют стабильный интерес и к паспортным программам Мальты. Инвестиции в Мальту занимают второе место по популярности среди россиян после Кипра. При инвестиционном пороге от €300 тыс. до €500 тыс. здесь, помимо гражданства, можно получить и ВНЖ.

не менее €300 тыс. (плюс НДС)

В популярном среди российских покупателей недвижимости Кипре недавно было упрощена процедура выдачи ВНЖ. Главное требование программы — покупка недвижимости на сумму не менее €300 тыс. (плюс НДС). Это может быть один жилой объект или два на вторичном рынке, или один жилой объект и один магазин, или жилой объект и офисное помещение. Программа также допускает возможность инвестировать в новостройку (покупка только у застройщика). При этом допускается покупка двух объектов, но только у одного девелопера.

Покупатель должен перечислить в кипрский банк депозит в размере €30 тыс., который будет заморожен на три года, и подтвердить свой годовой доход в размере от €30 тыс. При этом его доход должен увеличиваться ежегодно на €5 тыс. за супруга и каждого ребенка, а также на €8 тыс. за каждого родителя-иждивенца. Доходом может быть зарплата, поступления средств от аренды, пенсии и дивидендов. После соблюдения всех этих требований разрешение ВНЖ выдадут в течение двух месяцев, оно будет постоянным до тех пор, пока заявитель сохраняет в собственности купленную недвижимость. Через семь лет можно будет подать на кипрское гражданство.

Ольга Кудрявцева, партнер и директор по продажам INEX Group:

— В сегменте элитной недвижимости доля паспортных сделок составляет порядка 30% и является одним из важнейших мотиваторов спроса. В связи с этим кипрские девелоперы целенаправленно выстраивают свою маркетинговую политику в расчете на паспортных клиентов, выводя на рынок предложения, соответствующие требованиям программы «Гражданство в обмен на инвестиции».

от €250 тыс. + €100 тыс. пожертвований в госфонд

Власти Черногории предлагают два варианта инвестирования для получения гражданства Черногории. Самый бюджетный — вложение €250 тыс. в проекты в северном и центральном регионах. Более дорогой — инвестиции в размере €450 тыс. в прибрежном регионе на юге и в Подгорице. Также инвестор должен пожертвовать €100 тыс. в государственный фонд. Купить недвижимость можно только в одобренном правительством проекте. Пока список их невелик, но местные власти со временем планирует его расширить.

Одобрение первой заявки заняло три месяца. Гражданство по программе можно будет получить через полгода. Паспорт Черногории дает возможность безвизового (или упрощенного) въезда в более чем 120 стран мира. Полученное гражданство можно передать по наследству.

Полина Кулешова, глава департамента по связям с общественностью консалтинговой компании Henley & Partners в России и СНГ:

— Черногория (кандидат в члены Евросоюза) присоединилась к программе получения гражданства в обмен на инвестиции недавно. Заявки начали принимать октябре 2019 года, первое заявление одобрено в феврале 2020 года, отмечают в Henley & Partners. Число участников программы ограничено: в ее рамках гражданство смогут получить только 2 тыс. инвесторов (не учитывая членов семьи).

от €500 тыс.

Одна из возможностей получить ВНЖ в Испании — приобретение недвижимости от €500 тыс. на каждого заявителя. После этого покупатель должен подать заявление на визу длительного пребывания в посольстве или консульстве страны проживания и документально подтвердить покупку. Эта виза позволит жить и работать в Испании. ВНЖ для инвесторов дает право проживать в Испании в течение двух лет, после чего продлить еще на пять лет. На гражданство можно подать только после десяти лет проживания в Испании. При этом проживать постоянно в стране нет необходимости — достаточно хотя бы один раз посетить страну перед каждым продлением ВНЖ.

В стране действует привлекательная система налогообложения юридических и физических лиц, а стандарты комплаенса и проверки на благонадежность менее строгие, чем в других странах рейтинга программ ВНЖ через инвестиции, отмечают в Henley & Partners.

Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России:

— Испания — одна из самых популярных стран, поскольку россияне, в принципе, любят эту страну, многие покупают здесь недвижимость и заодно оформляют ВНЖ. Среди россиян пользуются спросом разные регионы — от севера Испании, Барселоны до Марбельи.

от €500 тыс.

Португальская госпрограмма получения ВНЖ через инвестиции — Golden Residence Permit Program — рассчитана на пять лет. При покупке недвижимости на сумму от €500 тыс. можно получить ВНЖ. При этом можно купить как новое жилье, так и объекты национального культурного наследия стоимостью от €350 тыс. с последующими инвестициями в их реновацию (еще €250 тыс.). Речь идет о недвижимости (старше 30 лет), которая находится в зоне восстановления городской среды.

Для получения ВНЖ по этой программе достаточно провести в Португалии всего 35 дней в течение пяти лет. Через пять лет после получения ВНЖ можно подать заявление на гражданство. Программа действует шесть лет, но ее нужно продлять — первый раз на год, затем два раза на два года. Через пять лет можно подать на гражданство.

В какую недвижимость инвестировать в 2021 году

Недвижимость традиционно считается наиболее понятным, надежным и доходным инструментом инвестирования для россиян. Но если раньше частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилье, то в последний год заметным спросом, даже со стороны частных игроков, начала пользоваться коммерческая недвижимость.

В 2020 году объем инвестиций в офисные, складские, гостиничные и ретейл-активы составил около $2,3 млрд. Несмотря на кризисный период, объем рынка практически не изменился, но изменилась структура — снижение инвестиционного интереса к гостиничным, торговым и офисным активам компенсировалось взрывным спросом на логистические активы. За прошедшее полугодие на них пришлось 29,5% в общей структуре сделок, или $219 млн. По итогам 2020 года показатель был на уровне 25,7%, а в предыдущие пять лет — 6–10%. Похожий тренд отмечался и во время кризиса 2014 года, когда доля инвестиций в логистические активы резко выросла до 20%.

Инвестиции сложились

Складами теперь заинтересовались даже физлица — за последний год спрос со стороны частных инвесторов увеличился на 15%. Инфляция, низкие ставки по депозитам, нестабильные курсы валют и общая неопределенность в экономике мотивируют людей инвестировать в недвижимость.

Наиболее популярным у россиян активом для вложений остается жилая недвижимость, но все больше инвесторов пересматривают взгляды на этот сегмент. Все дело в росте цен — за последний год жилье на первичном рынке Москвы в среднем подорожало на 20%. После такого взрывного роста ожидания инвесторов в этом сегменте снизились.

В то же время складские девелоперы, инвестфонды и другие игроки рынка недвижимости начали все активнее привлекать в логистический сегмент частных игроков. Активно развиваются краудфандинговые платформы, которые предлагают частным инвесторам возможность коллективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости и доходность более 10% годовых.

Ранее этим занимались, в основном, банковские структуры, но в последнее время возможностью «упаковать» объекты в ЗПИФы и продавать паи заинтересовались и сами владельцы активов. И эти паи набирают популярность: спрос на них обусловлен большей доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с депозитами или облигациями, а также гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком. Кроме того, качественные логистические активы предлагают инвесторам длинный защищенный арендный поток, низкую относительно других сегментов стоимость входа на единицу площади и ликвидный рынок аренды.

Стратегия инвестиций

Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.

Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.

Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб., части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб., отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.

Не только склады

Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.

Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.

На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.

Риск оправдывается, но не всегда

Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.

Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.

Квартиры и апартаменты

Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.

Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2020 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.

Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.

Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.

Мифы и реальность инвестиций в отельную недвижимость

Гостиничные объекты в Российской Федерации не входят в топ по популярности среди инвесторов, и происходит это по разным причинам. Сейчас можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей, хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.

С чем же связана недостаточная инвестиционная привлекательность этого сегмента недвижимости? Эксперты отмечают нестабильность входящего денежного потока, особенно в условиях неопределенной пандемической обстановки, и значительный объем затрат в инвестиционной фазе для появления и запуска качественного средства размещения, и высокие объемы оборотных средств в операционном периоде, не позволяющие сформировать финансовые запасы.

Как правило, крупные инвесторы, владеющие одним или несколькими крупными отелями под локальными или глобальными брендами, основную доходность получают от других активов своего портфолио, и, в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, адекватно оценивают риски появления убытков и вливания дополнительных денежных средств для поддержки гостиничных активов. Не секрет, что сроки окупаемости и рентабельность крупных отелей высокого сегмента в Москве, Санкт-Петербурге и других городах РФ находятся за пределами горизонтов, характерных для других видов коммерческой недвижимости (складов, офисов, торговых центров), и вряд ли такие цифры смогут привлечь большое количество новых инвесторов, особенно в нынешних волатильных условиях.

Сроки окупаемости и рентабельность крупных отелей высокого сегмента находятся за пределами горизонтов, характерных для других видов коммерческой недвижимости

Тем не менее на рынке с определенной периодичностью появляются новые гостиничные объекты, строятся и открываются отели под локальными и международными брендами в сегментах от мидмаркета до люкса. Помимо прочего, этот факт может говорить об определенном переосмыслении инвесторами качественных гостиничных объектов в топовых локациях с понятной структурой управления.

Тренды на рынке отельной недвижимости

Здесь следует выделить следующие тренды, обозначающие нынешнюю ситуацию с гостиничными объектами, рынком туризма и гостеприимства и дальнейшими перспективами:

Устойчивый рост на рынке сервисных апартаментов в сегментеaffordablelivingв крупных городах — управляющие компании и застройщики, ранее проявлявшие осторожность к такого рода объектам, активно развивают компетенции в этой нише и наращивают портфолио проектов.
Выход на рынок бутиковых отелей класса люкс, совмещенных с жилыми резиденциями под мировыми брендами — прежде всего в топ-локациях Москвы, с прогнозами на появление таковых в Санкт-Петербурге и Сочи. На данный момент в Москве на разных стадиях реализуются Fairmont на Тверской ул. (отель на 165 номеров и 43 апартамента), Raffles на Варварке у парка «Зарядье» (153 номера в рамках многофункционального комплекса с апартаментами), Mandarin Oriental на Якиманке (109 резиденций, включая пентхаусы и мезонеты), Bvlgari на Большой Никитской ул. (65 номеров и 14 резиденций). Проекты компактные, капитальные затраты на них очень высоки, участие международных брендов также является весомой статьей расходов, однако внушительный платежеспособный спрос на недвижимость такого рода обеспечивает им популярность инвесторов. Несмотря на кризисные явления как локального, так и глобального характера, приобретение статусных объектов состоятельными покупателями устойчиво растет, и эта тенденция сохранится и в перспективе.
Гостиничные объекты в рамках многофункциональных центров, где, помимо непосредственно номерного фонда, входящий денежный поток может формироваться за счет точек общественного питания, extended stay апартаментов, ритейла, фитнеса и СПА, индустрии развлечений, коворкингов и т.д. Это привлекает больший поток потребителей за счет развитой инфраструктуры и сервиса, таким образом помогая снижать риски операционных убытков в случаях, когда номерной фонд генерирует недостаточно выручки. Одним из примеров в Санкт-Петербурге может служить комплекс Valo Hotel City на Бухарестской ул. (включающий в себя отель Mercure 4* на 160 номеров и 320 резиденций, апартаменты для длительного проживания, рестораны и кафе, фитнес-центр и пр.), а также комплекс апарт-отель YE’S на ул. Марата (в его составе — более 1000 апартаментов с разными сроками проживания, полноформатный ресторан и фудхолл, бизнес-центр, фитнес-клуб, паркинг и т.д). Анализируя операционные показатели таких объектов за последний период, можно сделать вывод об их конкурентных преимуществах по сравнению с классическими отелями и, соответственно, более позитивных инвестиционных результатах для инвесторов как на данный момент, так и в перспективе.
Заметное оживление по гостиничным объектам на курортных локациях – Краснодарском крае, Республике Крым, Калининградской области. В силу известных ограничений по выезду за рубеж и мощному туристическому потоку в эти локации стала очевидна нехватка качественного гостиничного фонда, и многие застройщики и управляющие компании позитивно оценивают инвестиционный потенциал новых средств размещения и ведут здесь активную девелоперскую деятельность. Так, один из глобальных гостиничных операторов Accor (владеет брендами Ibis, Mercure, Novotel, Adagio, Movenpick, Pullman и т.д.) анонсировал запуск крупного гостиничного кластера на 1500 номеров в Анапе, а также представил инвесторам крупный апарт-отель Adagio Le Rond в Дагомысе на 458 апартаментов со всей необходимой сервисной инфраструктурой. Следует отметить, что в текущий период стоимость недвижимости на побережье Краснодарского края ажиотажно высока, в связи с чем инвесторам, интересующимся данной локацией, необходимо принимать во внимание качественные параметры приобретаемых объектов, в том числе профессиональный формат управления и сервисные преимущества по сравнению с классической жилой недвижимостью.
Устойчивый спрос на загородные объекты гостеприимства в пределах транспортной доступности от Москвы и Санкт-Петербурга, который был сформирован за последние полтора года в условиях ограниченного передвижения, также демонстрирует определенный потенциал для инвесторов. Лишившись возможности путешествовать за рубеж, платежеспособные гости открыли, вернее, заново открыли для себя такие точки притяжения с качественным размещением, часто вблизи водоемов или побережий, локальной гастрономией, туристическими активностями, ремеслами, достопримечательностями и историческим бэкграундом. К примеру, небольшие отели и апарт-отели Ленинградской области, Республики Карелия, приуроченные к побережьям Ладожского озера и Финского залива, предлагающие разнообразные виды размещения (номера, дуплексы, отдельные коттеджи, таунхаусы) и досуга, пользовались очень высокой популярностью у гостей, и средняя стоимость проживания там возросла очень значительно; этот спрос имеет высокую вероятность к сохранению и в перспективе, повышая интерес инвесторов к таким объектам.

Отдельного упоминания заслуживают здесь загородные объекты с санаторно-курортной направленностью, в нынешних условиях их популярность стремительно взлетела, и можно ожидать появления новых объектов в этой нише с позитивно оцениваемой доходностью.

Инвестиционная привлекательность

Экспертное сообщество сейчас обсуждает инициативы Правительства РФ, связанные с развитием туризма в таких регионах как Байкал, Алтай, Камчатка и др., и принятием федеральных и региональных целевых программ под эту задачу. С точки зрения инвестиционных перспектив, нам кажется преждевременным говорить о каком-либо существенном увеличении качественных средств размещения в этих регионах, поскольку для создания постоянного и объемного туристического потока необходимо решить вопросы прежде всего транспортной доступности этих регионов, создания современной инфраструктуры, на базе которой и смогут появиться и развиваться гостиничные объекты соответствующего уровня. Также до сих пор не решен вопрос с налогообложением объектов отрасли, и это очень существенно снижает рентабельность гостиничных активов.

В целом следует отметить, что, как и любой другой инвестиционный инструмент, гостиничные объекты требуют тщательного, взвешенного анализа и подхода. Не обладая ярко выраженной инвестиционной привлекательностью и быстрым сроком окупаемости по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости и классическим жильем, гостиничные форматы будут интересны прежде всего в долгосрочных стратегиях, для диверсификации инвестиционного портфеля и хеджирования рисков по другим инструментам.

Важно, что конкурентное преимущество качественного гостиничного актива обеспечивается прежде всего локацией, грамотной моделью управления, уровнем сервиса и безопасности гостей, и это позволяет такому активу быть рентабельным в операционном периоде, окупаемым в разрезе капитальных затрат и доходным в долгосрочной перспективе.

Увеличение числа грамотных инвесторов, работающих с гостиничными активами в РФ, позволит решить главную задачу конкурентоспособности отечественной сферы гостиничного бизнеса

Увеличение числа грамотных инвесторов, работающих с гостиничными активами в РФ, позволит решить главную задачу конкурентоспособности отечественной сферы гостиничного бизнеса – переход от преобладающих сейчас на рынке мини- и микро-гостиниц, управляемых зачастую кустарно и с нестабильным финансовым результатом, к качественным гостиничным объектам, грамотно построенным, профессионально управляемым, обеспечивающим стабильный сервис для гостей и достойный доход для своих инвесторов.

Эффективным инструментом по управлению недвижимостью, в том числе и отельной, является закрытый паевой инвестиционный фонд, который можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года. За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов. Среди них – акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.

Автор: Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM

Статья отражает мнение автора и может не совпадать с мнением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО). Данный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном сообщении, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале.

Что такое анализ инвестиционной привлекательности и какому бизнесу он необходим в 2021 году?

Анализ инвестиционный привлекательности недвижимости – метод исследования, характеризующий совокупность финансово-экономических и геомаркетинговых показателей, определяющих целесообразность капиталовложений в объект коммерческой недвижимости.

Такой анализ – профессиональный инструмент в руках брокера и он не ограничивается поверхностным сравнением объектов и их арендных ставок между собой.

Как мы проводим процедуру анализа?

Малую часть рутинной работы мы выполняем с помощью софта, который установлен на компьютерах специалистов. Программа высчитывает всё, что необходимо знать о помещении за 2-3 часа, а не пару недель.

Брокеры делают упор на тонкость проработки и скорость предоставления информации.

Чтобы определить, насколько выгодна будет покупка того или иного объекта потребуется:

Локация
Плотность населения в радиусе 500 метров
Характеристики населения: возраст, семейное положение, состав семьи, средний доход, место работы

Остальные параметры мы досконально высчитываем самостоятельно. Так, например, чтобы иметь представление о трафике, нужно посчитать сколько людей входит и выходит из транспорта, куда они направляются. Мы не отказываемся от ручных методов подсчёта, так как они дают исчерпывающие ответы на вопросы будущего предпринимателя.

Чтобы определить продолжительность жизни объекта в перспективе 5-10 лет мало знать только количество жителей: потребуется расчёт плотности проживающих с прогнозом застройки на ближайшие 2-3 года, есть ли рядом свободные территории, имеется ли шанс на появление новых домов или микрорайонов за счет появления свободных земель.

Значение будет иметь даже материал, из которого будут возводиться дома и их будущая этажность – 5 этажей, 10 или 20.

Как понять, какими компетенциями должен обладать специалист, реализующий инвестиционный анализ?

Алгоритм здесь простой, но действенный:

– Познакомиться с компанией, в которую обращаешься:

Заострить внимание на образовании специалистов, чему обучаются, какие курсы повышения квалификации проходят и когда прошли последние.

– Узнать, что об этой компании говорят клиенты и партнёры:

Здесь на сцену выходят отзывы компаний, застройщиков и частных лиц о проделанной работе и впечатлениях, которые остались после подбора помещения, юридическое сопровождение, предброкериджа и брокериджа, поиска и подбора арендатора. Искать на сайте компании или клиентов-партнёров.

Узнать, как специалист смог помочь клиенту в вопросе подбора помещения или поиска арендаторов, подготовил маркетинговый план продвижения объекта и насколько вам близок его подход. В вопросах коммерции нельзя исключать эмоциональные факторы и игнорировать возникающие симпатии и антипатии, так как способ презентации проекта влияет на само качество работы.

– Внимательно изучить информацию о сотрудниках:

Уделить время просмотру сайта. В качестве завершающего шага рекомендую позвонить брокеру и задать вопросы, которые вызывают недоумение или назначить встречу. Если качество ответов и манера речи устраивают, то тут стоить начинать работу.

Что получает клиент после проведённого анализа?

Клиент получает отчёт, которым вправе пользоваться по своему усмотрению.

Внутри отчёта находится информация об объекте, который он предоставил для анализа. В завершении документа брокер прописывает выводы и рекомендации: стоит ли открываться в этом месте, с этой продукцией/услугой и насколько это будет востребовано.

Насколько просто подаётся информация в отчёте?

Доступно. Несмотря на то, что данные предоставляет профессиональная программа и брокер к каждому пункту даёт комментарии, поясняющие специализированные термины или сложные для понимания моменты.

Также на первом этапе лучше задавать вопросы и получать пояснения при личной встрече со специалистом.

Кому будет полезен анализ инвестиционной привлекательности?

Этот анализ нужен всем. Как и масштабному бизнесу, так и некрупным предприятиям. Однако у сетевого крупного бизнеса установлены приобретённые или самостоятельно разработанные аналогичные программы. Независимо от количества проведённых на рынке лет, опыта руководителей и географической привязанности

Мы не ограничены географией по анализу инвестиционной привлекательности объектов, подобрать помещение возможно из Челябинска, хотя оно требуется в Перми или Москве.

Отдав предпочтение анализу инвестиционной привлекательности экономишь на транспорте, гостинице, питании и представительских расходах, не требуя посещения города.

Но главное, сэкономишь время и по результату получаешь полноценный отчёт с комментариями брокера, а не интуитивное понимание города или конкретной локации.

Насколько востребован анализ в условиях пандемии?

В нынешних условиях любой бизнес имеет право выжить. В ближайший год малому бизнесу есть вероятность что он не будет масштабироваться прежними темпами.

Если раньше у собственника было помещение 100 квадратных метров для реализации фруктов, то сейчас там могут появиться отделы фермерской продукции различной направленности. Может получиться, что в помещении будут находиться 5 арендаторов с разными типами продуктов.

Будет 5 видов деятельности в одном помещении.

В настоящих условиях важно дать своему делу шанс на выживание, а анализ инвестиционной привлекательности может стать одним из инструментов помощи.

Зачем и как проводить оценку эффективности инвестиционного проекта

При поиске инвесторов или лучших условий кредитования компании может потребоваться проведение оценки инвестиционной привлекательности проекта.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта — задача для опытных специалистов.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта может помочь в разработке новых стратегий управления и развития компании.

Проведение оценки инвестиционных проектов лучше доверить независимому консультанту, чтобы исключить личную заинтересованность в деятельности компании.

Без оценки бизнеса обычно не проводится ни одна серьезная операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, налогообложению.

Для чего нужна оценка эффективности инвестиционного проекта и какие методы существуют для ее проведения? В реальной ситуации проблема инвестирования в тот или иной проект может быть весьма непростой. Исследования зарубежной практики принятия инвестиционных решений показывают, что в большинстве западных компаний применяют несколько методов инвестиционной оценки, и при этом нередко используют их не как немедленное руководство к действию, а как информацию для размышления.

Задачи оценки эффективности инвестиционного проекта

В понятие эффективности инвестиционного проекта обычно вкладывают степень его соответствия целям и интересам участников инвестирования. Для того чтобы определить эту степень и используется оценка, при этом проект может быть оценен сразу по двум показателям:

его эффективность в целом — общественная (социально-экономическая) и коммерческая (финансовая);
эффективность участия в проекте — оценка проводится для определения реализуемости проекта и заинтересованности в этом всех участников.

Сама оценка проекта базируется на нескольких основополагающих принципах:

Рассмотрение и анализ проекта на всех этапах жизненного цикла — от предынвестиционного этапа до завершения проекта.
Обоснованность прогнозов финансовых потоков для всего расчетного периода.
Сопоставимость условий сравнения разных проектов для выбора оптимального решения.
Максимальность и положительность эффекта от реализации проекта.
Учет временного фактора.
Учет будущих финансовых затрат и поступлений.
Учет наиболее существенных последствий от реализации проекта.
Учет интересов всех участников проекта.
Оценка влияния инфляции.
Оценка влияния рисков реализации.

Целью оценки инвестиционных проектов является исчерпывающий ответ на три основных вопроса:

какова рентабельность инвестиции;
каковы сроки окупаемости проекта;
каковы риски проекта.

Грамотно проведенная инвестиционная оценка проекта позволяет:

оценить реальную потребность в инвестировании и наличие необходимых для этого условий;
выбрать оптимальные инвестиционные решения;
выявить факторы, способные оказать влияние на фактические итоги инвестирования и скорректировать их действие;
оценить приемлемые параметры риска и доходности;
разработать мероприятия по постинвестиционному мониторингу.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта необходима компании в следующих случаях:

При поиске инвесторов.
При выборе наиболее эффективных условий кредитования или инвестирования.
При выборе условий страхования рисков.

Чаще всего наиболее заинтересованным в проведении инвестиционной оценки лицом является сам инвестор.

Выбор одного конкретного инвестиционного проекта в некоторых случаях может себя не окупить. Нередко возникают ситуации, в которых решение о выборе должно приниматься в условиях, когда на рассмотрении имеется несколько проектов. В этом случае оценка применяется:

для определения эффективности независимых инвестиционных проектов, когда решение о принятии или отклонении одного не влияет на решение о принятии другого;
для определения эффективности альтернативных или взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда принятие одного из них автоматически исключает принятие другого.

Существуют методы, которые позволяют делать выводы, расчеты и разработки не только по возможным сценариям развития одного проекта, но и выбирать оптимальный их набор из множества вероятных проектов.

Этапы процедуры

Оценка эффективности инвестиционного проекта состоит из нескольких этапов:

Этап 1. Определение целей и назначения инвестиционного проекта. В общем случае цель инвестиционного проекта заключается в определении общих инвестиционных и производственных издержек, определении привлекательности проекта с точки зрения инвесторов, выявлении финансовой состоятельности компании, оценке риска инвестиций и обосновании целесообразности участия в проекте инвесторов и партнеров.
Этап 2. Анализ издержек. Этот этап состоит из двух групп мероприятий, направленных на анализ как инвестиционных издержек, так и издержек производства, включая их расчет и составление смет, распределение финансирования по стадиям проекта и сравнительный анализ рентабельности.
Этап 3. Оценка эффективности инвестиций. В первой части этапа проводится расчет показателей эффективности проекта в целом, а во второй — анализ эффективности участия в проекте, включающий определение состава участников и выбор схемы финансирования проекта. Первая часть оценки может отражать социальные последствия реализации проекта, а также его финансовые последствия для федерального и регионального бюджетов, в том случае, если они задействованы.
Этап 4. Формирование стратегии финансирования. Подразделяется на несколько подэтапов, включая выявление источников финансирования, состава потенциальных инвесторов, условий их привлечения, обоснование выбора схемы инвестирования, выявление последствий его реализации, расчет сводного потока денег для финансирования всех затрат по проекту.

Результаты оценки инвестиционного проекта отражаются в бизнес-плане.

Показатели оценки эффективности инвестиционного проекта и методы их расчета

Оценка эффективности инвестиций дается в форме заключения на основе анализа показателей эффективности. На практике существует несколько методов оценки привлекательности инвестиционных проектов, а значит, и несколько основных показателей, представляющих собой некий набор индикаторов. В этот набор входят показатели финансовой и экономической оценки эффективности инвестиций, показатели оценки их социальной эффективности, показатели оценки инвестиционного потенциала компании и система оценки рисков. Каждый метод в основе имеет один и тот же принцип — в результате реализации проекта компания должна получить прибыль, при этом различные показатели дают возможность охарактеризовать инвестиционный проект со всех сторон и отвечают интересам различных групп лиц, участвующих в инвестиции.

На практике обычно применяется две группы методов оценки, с помощью которых и определяются перечисленные показатели.

Статические методы оценки

Другое их название — простые или традиционные. В их основе лежит «Типовая методика определения экономической эффективности капитальных вложений», разработанная еще в советское время. Она не потеряла своей актуальности и сегодня, поскольку методы очень просты в исполнении и при этом дают возможность получить наглядную картину эффективности инвестиции, особенно на первом этапе оценочных работ.

Срок окупаемости инвестиций (Payback period, PP). Это период, за который вновь построенное или модернизированное предприятие способно возместить вложенные в него инвестиции за счет прибыли, получаемой от его хозяйственной деятельности, или то время, которое необходимо, чтобы доходы от эксплуатации стали равны первоначальным инвестициям.

Экономический смыл показателя заключается в определении срока, за который инвестор сможет вернуть вложенный капитал. Срок окупаемости рассчитывается, по формуле, при этом необходимо знание таких показателей, как величина первоначальных инвестиций и ежегодные или ежемесячные поступления, являющиеся результатом реализации проекта.

При расчетах по этому методу оперируют только статическими данными и недисконтированными суммами без учета инфляции, налоговой нагрузки, амортизационных отчислений.

Коэффициент эффективности инвестиций (Account rate of return, ARR). В планово-централизованной экономике по всем отраслям промышленности были утверждены нормативные коэффициенты капитальных вложений. В условиях рынка за него обычно принимают процентную ставку за долгосрочный банковский кредит. Инвестор, вкладывая свои деньги, рассчитывает получить прибыль на один рубль инвестиций не меньше, чем составляет такая процентная ставка.

Рассчитать ARR можно несколькими способами:

путем деления среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиций (в процентах);
путем деления среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиций с учетом остаточной или ликвидационной их стоимости.

Статические методы инвестиционной оценки не лишены и недостатков. Главный из них в том, что они не учитывают фактор времени, а для расчетов берутся несопоставимые величины — сумма инвестиции в текущей стоимости и прибыль в будущей стоимости. Это существенно искажает результаты расчетов, завышая сроки окупаемости и занижая коэффициент эффективности.

Динамические методы

Эта группа методов отличается сложностью и необходимостью учитывать большое количество разных аспектов. Обычно их используют для оценки инвестиционных проектов большой длительности, требующих дополнительных вложений по ходу их реализации.

Чистый дисконтированный доход (Net present value, NPV). Этот показатель отражает непосредственное увеличение капитала компании, поэтому для акционеров он является наиболее значимым. Положительное значение NPV является критерием принятия инвестиционного проекта. В том случае, если необходимо сделать выбор из нескольких проектов, предпочтение отдается проекту с большей величиной NPV. Величина чистого дисконтированного дохода рассчитывается как разность дисконтированных денежных потоков расходов и доходов, производимых в процессе реализации проекта за расчетный период. Для расчета необходимо знать величину первоначальных инвестиций, денежный поток от реализации инвестиций в определенный момент времени, шаг расчета (месяц, квартал, год) и ставку дисконтирования.

Отрицательное значение NPV говорит о нецелесообразности принятия решения об инвестировании.

Индекс рентабельности инвестиции (Profitability index, PI). Под этим показателем понимают отношение текущей стоимости денежного притока к чистой текущей стоимости денежного оттока с учетом первоначальных инвестиций. В расчетной формуле используются такие значения, как инвестиции предприятий, денежный поток предприятия в момент времени, ставка дисконтирования и сальдо накопленного потока.

Если при расчете значение PI больше единицы, то проект следует принять, если меньше — отвергнуть. Критерий имеет значение при выборе проекта из нескольких с одинаковыми показателями NPV, но с разными объемами требуемых вложений.

Внутренняя норма рентабельности (Internal rate of return, IRR), или внутренняя норма прибыли инвестиций — это значение ставки дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю. Расчет этого коэффициента необходим для того, чтобы определить максимально допустимый уровень расходов по проекту. Например, если проект финансируется за счет кредита от коммерческого банка, то IRR показывает верхнюю границу уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает инвестиционный проект убыточным.

Модифицированная внутренняя норма рентабельности (Modified internal rate of return, MIRR) позволяет устранить недостаток внутренней нормы рентабельности, который может возникнуть в случае неоднократного оттока денежных средств, например, при долгосрочном строительстве объекта недвижимости. Реинвестирование в этом случае проводится по безрисковой ставке, величина которой может быть определена на основе анализа рынка.

Дисконтированный срок окупаемости инвестиции (Discounted payback period, DPP) не имеет недостатков статического метода расчета срока окупаемости, поскольку учитывает стоимость денег во времени. В случае дисконтирования срок окупаемости увеличивается и проект, приемлемый по критерию PP, может быть неприемлемым по DPP. Определение периода окупаемости носит вспомогательный характер относительно внутренней формы рентабельности или чистой текущей стоимости.

На практике нередко случается, что из-за отсутствия достаточного опыта внутренние специалисты теряются в выборе методик и программного обеспечения для расчета эффективности инвестиционного проекта, неправильно выбирают набор показателей, приоритеты и сами объекты оценки. В результате выводы не всегда учитывают интересы всех участников проекта и порой субъективны. В некоторых случаях для объективной картины может потребоваться дополнительный расчет аналогичных показателей с привлечением независимых экспертов.

Где можно заказать услугу оценки инвестиционного проекта

В ситуациях, когда предприятие теряет позиции на рынке, а прибыль сокращается, происходят изменения в составе акционеров, предстоит приватизация и прочие судьбоносные события, необходимо найти возможности для реализации потенциала фирмы. Кроме того, высшему руководству компании следует сформулировать новые идеи, благодаря которым она сможет не только продолжить устойчивое развитие, но и конкурировать с другими участниками рынка. Обычно за всем этим стоит или этому сопутствует реализация инвестиционных проектов, которые требуют объективной и беспристрастной оценки активов.

Мы обратились для короткого интервью к Денису Предеину, руководителю практики «Управленческий консалтинг» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«В основе наших услуг лежит стратегическое консультирование и профессиональная оценка готового бизнеса из любой сферы деятельности, включая банковскую, страховую или инвестиционную, а также оценка эффективности управленческих стратегий. Поскольку очевидно — невозможно успешно руководить компанией без понимания ее рыночной стоимости, как и невозможно снизить риски и достичь целей без реалистичной оценки своих текущих и потенциальных возможностей и четкого понимания того, какие возможности предоставляет рынок в настоящее время и в будущем.

КСК групп готова предоставить заказчикам развернутую информацию, основанную на глубоком анализе, но также мы оказываем услугу экспресс-оценки бизнеса, которая поможет в сжатые сроки принять обоснованное решение по какому-либо направлению хозяйственной деятельности. Сделки по купле-продаже или аренде движимого и недвижимого имущества, вопросы залогового кредитования, страхования, разрешения имущественных споров, налогообложения — всех их предваряет оценка. Сложнее обстоит дело с недвижимым имуществом, рыночная стоимость которого непрерывно изменяется, и нематериальными активами, такими как интеллектуальная собственность. Здесь при оценке необходимо принимать в расчет технологические и эксплуатационные параметры, ценовые прогнозы, конъюнктуру рынка, маркетинговую и экономическую информацию, используя комплексный подход. Авторские права, ноу-хау, научно-исследовательские работы (НИР), научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР), патенты и лицензии, товарные знаки (бренды), деловую репутацию (гудвилл). Они могут составлять существенную долю активов предприятия, иногда — даже системообразующую. Их оценка весьма специфична и требует от оценщика особых навыков. То же можно сказать про оценку доходности и текущей стоимости ценных бумаг…

Методики оценки некоторых активов достаточно сложны, и далеко не все специалисты могут грамотно применить их на практике. В консалтинговых компаниях технологии оценки отработаны долгими годами практики и подкреплены большим личным опытом оценщиков. Именно опыт и играет основную роль в сфере оценки инвестиционных проектов. Так, специалисты КСК групп, одной из крупнейших консалтинговых компаний Москвы, работают в этой области уже более 20 лет. В активе нашей компании более 300 проектов по оценке инвестиций в разных областях бизнеса. КСК групп предлагает свою помощь не только инвесторам, но и тем, кто хочет повысить инвестиционную привлекательность своей компании. Наша новая услуга «Привлечение финансирования» — это оценка инвестиционной привлекательности бизнеса, включающая его комплексный анализ на текущем этапе развития и определение реальных возможностей получения инвестиций.

Чаще всего объективную стратегию инвестиционного развития компании может предложить только независимый консультант, который не имеет личной заинтересованности в деятельности фирмы, и таким консультантом можем стать мы».

Эксперты назвали самые привлекательные для инвесторов регионы

Ведомости

Инвестиционная привлекательность российских субъектов в 2020 г. выросла, несмотря на пандемию коронавируса. К такому выводу пришли аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА», подсчитавшие изменения делового климата в регионах по пяти параметрам: обеспеченность инфраструктурой, социальное развитие, уровень экономики, финансовая стабильность, состояние окружающей среды (подробнее о методологии – во врезе). Медианный составной индекс в 2020 г. увеличился на 0,02 пункта, или на 3% с небольшим, и составил 0,61.

Агентство сгруппировало регионы в семь блоков – в зависимости от уровня инвестиционной привлекательности. Самые лучшие оценки (наивысший уровень инвестиционной привлекательности, А-1) присвоены пяти субъектам: Архангельской области, Москве, Краснодарскому и Приморскому краю, а также Ямало-Ненецкому АО (перечислены в алфавитном порядке).

20 регионов находятся в группах с очень высоким и высоким уровнями инвестиционной привлекательности (А-2 и А-3). В числе лидеров этого блока – Белгородская, Воронежская области и Санкт-Петербург. В группу со средним, умеренным и умеренно низким (B-1, B-2, B-3) включены 45 субъектов, лучшие из них Амурская, Астраханская и Владимирская области. В состав аутсайдеров (низкий уровень, С) вошли 15 регионов. В последней тройке оказались Удмуртия, Ульяновская область и Чечня.

Как считали инвестпривлекательность

Проведенная агентством оценка инвестиционной привлекательности основывалась на расчете 62 показателей, сгруппированных в пять блоков: инфраструктурные, экономические, социальные, финансовые ресурсы и состояние окружающей среды. Наибольший вес среди данных блоков имеют инфраструктурные и социальные ресурсы (0,4 и 0,3), так как для инвесторов наибольшую значимость имеет сочетание развитой инфраструктуры и наличие производительной и квалифицированной рабочей силы в регионах присутствия. Вклады остальных параметров равны и составляют 0,1. Для расчетов применялись последние годовые статистические данные Росстата, ЦБ, Казначейства, Минфина и МВД. Инвестпривлекательность регионов не оценивалась «Эксперт РА» с 2017 г.

Среди инфраструктурных факторов учитывались такие показатели, как, например, число подключенных абонентских устройств мобильной связи на 1000 человек населения, доля автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, отвечающих нормативным требованиям, число автобусов общего пользования на 100 000 человек населения.

Оценка инвестиционного потенциала показала, что привлекательность регионов зависит прежде всего от внутреннего спроса, развитости сырьевой базы или близости к столице, пишут аналитики «Эксперт РА». При этом в агентстве отмечают, что в группах с наивысшим уровнем инвестиционной привлекательности медианные значения уменьшились, тогда как по остальным блокам наблюдался рост. Такую тенденцию аналитики «Эксперт РА» объясняют тем, что сильнее остальных в кризисный период пострадали прежде всего более развитые регионы, практически не пользующиеся поддержкой из федерального бюджета, – субъекты, наиболее зависимые от денег Минфина, практически не почувствовали падения доходов, так как суммы помощи в прошлом году не уменьшились, а, напротив, резко возросли.

Инвестиции в основной капитал в 2020 г. хотя и сократились (на 1,4% в сопоставимых ценах к 2019 г.), но массового отказа от реализации проектов не последовало – фиксировались лишь единичные случаи, говорится в докладе.

Ограничивающее влияние на снижение ряда социальных параметров также имела поддержка населению, хотя ее суммы были и более скромными, чем помощь региональным бюджетам и бизнесу.

Источник: Ведомости
Дмитрий Гринкевич

АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Кремер Юлия Геннадьевна

анализ и оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости , которая проводится в доинвестиционный период, позволяет снизить риски вложений в инвестиции , является основой для принятия итоговых решений инвесторами. Инвестирование в недвижимость – один из важнейших направлений для развития экономики страны, которое увеличивает благосостояние инвесторов, развивает социальную, духовную, экономическую сферы. Поэтому развитие привлекательности инвестирования объектов недвижимость – одна из главных задач развития экономики России. Итогом данной работы послужил предложение о создании универсальной системы для оценки инвестиционных проектов по объектам недвижимости , которая смогла бы привлечь больше инвестиций и упростить анализ для принятия дальнейших решений.

ANALYSIS OF INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF REAL ESTATE OBJECTS

the analysis and assessment of investment attractiveness of a real estate object, which is carried out in the pre-investment period, reduces the risks of investment , and is the basis for making final decisions by investors. Investing in real estate is one of the most important directions for the development of the country’s economy, which increases the well-being of investors, develops social, spiritual and economic spheres. Therefore, the development of investment attractiveness of real estate objects is one of the main tasks of the development of the Russian economy. The result of this work was a proposal to create a universal system for evaluating investment projects on real estate , which could attract more investment and simplify the analysis for making further decisions.

Текст научной работы на тему «АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Научные междисциплинарные исследования

Кремер Юлия Геннадьевна Kremer Julia Gennadevna

СИУ РАНХиГС при Президенте РФ SIU RANEPA under the President of the Russian Federation

АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ANALYSIS OF INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF REAL ESTATE

Аннотация: анализ и оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, которая проводится в доинвестиционный период, позволяет снизить риски вложений в инвестиции, является основой для принятия итоговых решений инвесторами. Инвестирование в недвижимость – один из важнейших направлений для развития экономики страны, которое увеличивает благосостояние инвесторов, развивает социальную, духовную, экономическую сферы. Поэтому развитие привлекательности инвестирования объектов недвижимость – одна из главных задач развития экономики России.

Итогом данной работы послужил предложение о создании универсальной системы для оценки инвестиционных проектов по объектам недвижимости, которая смогла бы привлечь больше инвестиций и упростить анализ для принятия дальнейших решений.

Abstract: the analysis and assessment of investment attractiveness of a real estate object, which is carried out in the pre-investment period, reduces the risks of investment, and is the basis for making final decisions by investors. Investing in real estate is one of the most important directions for the development of the country’s economy, which increases the well-being of investors, develops social, spiritual and economic spheres. Therefore, the development of investment attractiveness of real estate objects is one of the main tasks of the development of the Russian economy. The result of this work was a proposal to create a universal system for evaluating investment projects on real estate, which could attract more investment and simplify the analysis for making further decisions.

Ключевые слова: недвижимость, инвестиционная привлекательность, оценка и анализ, инвестиции, оценка привлекательности недвижимости.

II Международная научно-практическая конференция

Keywords: real estate, investment attractiveness, evaluation and analysis, investment, evaluation of the attractiveness of real estate.

Рынок недвижимости – это объект постоянного роста и развития. Данные процессы связаны с реконструкцией, перепрофилированием объектов недвижимости, а также новым строительством недвижимости. Объекты недвижимости создаются с определенной целью, а именно удовлетворение социальных, духовных и экономических нужд.

В сложившихся на данный момент условий на территории России развитие рынка инвестиций в отечественную недвижимость – одно из приоритетных направлений экономического развития России, так как данный вид инвестиций в рыночных условиях один из самых важных видов инвестиций.

Инвестирование в недвижимость в России имеет весомые преимущества по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в стране, а именно

Инвестор получает права на недвижимость в момент приобретения самой недвижимости, но многие объекты, в которые возможно вложить свои инвестиции не влекут права собственности;

Инвестиции в недвижимость способны давать большую отдачу со временем, поэтому можно говорить о перспективности вложений;

Недвижимость сохраняет вложенные в нее средства: она не подвергается инфляции, похищению, потере. К тому же инфляция с ростом цен повышает доход от нее;

Ликвидность инвестиций в недвижимость в нашей стране по прежнему высокая, так как спрос на объекты недвижимости полностью так и не удовлетворен;

При финансировании операций по недвижимости часто привлекаются средства населения – оно является более платежеспособным в отличии от государства и предприятия;

Научные междисциплинарные исследования

Инвестиции – источник большого дохода, что помогает развитию

благосостояния среднего класса страны;

Получение не только дохода от вложений, но и получения комфортных условий проживания, престижности объекта и т.д.

Для изучения ситуации к 2018 году по инвестированию в объекты недвижимости было проанализировано интервью корреспондентов Novostroy.ru с российскими специалистами по рынку недвижимости. Перед специалистами были поставлены такие вопросы, как:

– как влияет выбор объекта недвижимости для инвестирования

– в какую недвижимость лучше вкладываться инвестиции;

– куда лучше инвестировать: в зарубежную или отечественную недвижимость.

Выводы из ответов специалистов по инвестиционной привлекательности в России на сегодняшний день следующие: для инвестирования в недвижимость необходимо учитывать будущее местоположение недвижимости, учитывать ситуацию на рынке по данному виду недвижимости (анализ конкурентов), используемые материалы при строительстве, требования к будущему объекту инвестирования. К тому же необходимо определиться заранее на чем можно сэкономить и кому вы продадите будущий объект. Инвестировать средства лучше в небольшую недвижимость с хорошим видом и расположением – так вы быстрее сможете реализовать недвижимость и получить свой доход. При этом эксперты спорно относятся к вложениям в элитную недвижимость: такая недвижимость зависима от кризиса, поэтому лучше вложиться в эконом-недвижимость или же комфорт-класс. В связи со сложившейся ситуацией России в мировом сообществе эксперты советуют инвестировать внутренние объекты недвижимости, так как отношение к гражданам России у стран меняется постоянно, к сожалению, не в положительную сторону.

Таким образом, инвестиционная привлекательность объектов недвижимости в России – это огромный сектор экономики, который позволяет

II Международная научно-практическая конференция развивать рынок недвижимости в нашей стране, что очень важно для России

во время санкций в отношении нее [3]. К тому же получить доход от

недвижимости в данной сфере могут не только крупные организации, но и

простые граждане, что помогает увеличить благосостояние граждан нашей

страны. Поэтому развитию данного сектора необходимо уделить особое

внимание, так как он является перспективным в будущем.

Но как же определить, в какой объект недвижимости лучше вложиться, для получения наибольшего дохода и в ближайшее время. Получается, что сначала мы должны провести оценку по определенным факторам, чтобы спрогнозировать дальнейшую ситуацию в отношении конкретного объекта. Для принятия решения анализируют влияние факторов на инвестиционную привлекательность рынка недвижимости.

Исследованием этих факторов занимались и занимаются сегодня многие специалисты-практики. Одними из таких экономистов стали ДЖ. Фридман и Н. Ордуэй, которые в своей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделили основные факторы, которые используются многими для анализа привлекательности инвестирования в определенный объект недвижимости. Такими факторами являются [2]:

1. Местоположение недвижимости, его качество; качество зависит от экономической среды (если соседняя недвижимость будет с высокой ценной, то и планируемый объект недвижимости будет соответствующим). Таким образом новый объект так же формирует эту среду.

2. Соответствие стандартам рынка – характеристики недвижимости (архитектура, коммуникации и удобства) должны отвечать потребностям рынка, его ожиданиям. То есть характеристики должны соответствовать потребностям рынка.

3. Анализ спроса и предложения – на рынке недвижимости должен присутствовать определенный баланс, чтобы инвестирования в определенную недвижимость не были убыточными.

Научные междисциплинарные исследования

4. Конкуренция – увеличение прибыли по определенному виду

недвижимости активизирует конкурентов, по причине чего происходит рост предложения данного вида недвижимости на рынке, в связи с чем дальнейший доход снижается.

5. Ожидаемый доход – главный фактор привлекательности инвестирования в недвижимость: основной целью инвестирования является получение прибыли, выгод. Именно этот фактор является главным стимулом для инвестора. В этот же фактор входит и такое понятие как риск – то есть вероятность того, что инвестор не получит ожидаемой прибыли.

Конечно, это не полный список факторов, который поддается анализу для принятия решения инвестором, но он является основным. Но, анализ даже этих факторов для оценки привлекательности инвестирования в объект недвижимости займет большой период времени, к тому же нет точных значений для анализа каждого фактора, чтобы по итогу мы могли сказать уверенно, нужно ли инвестировать данный проект недвижимости или же стоит выбрать другой вариант.

Это и является проблемой оценки привлекательности инвестирования в недвижимость: нет четких границ при прогнозировании успеха проекта, что несёт за собой большие риски для дальнейшего инвестирования. Да, конечно существуют коэффициенты, по которым прогнозируются дальнейшие результаты, но они не дают полной картины.

Обостряет эту проблему то, что наш российский рынок недвижимости развивается, растет интерес инвесторов к внутренним объектам инвестирования. Инвестирование в недвижимость внутри страны – мощный рычаг для развития экономики.

На сегодняшний день существует большое количество литературы по вопросу о том, как оценить проект для инвестирования, с множеством формул, понятий и т.д. Но, как говорилось в начале, большое внимание для инвестирования выделяется обычному населению. А теперь представим ситуацию: человек имеет средства, желает их инвестировать в недвижимость,

II Международная научно-практическая конференция но не знает, какой проект лучше выбрать. Для принятия решения изучает

литературу, в которой большой объем информации, который остается для него

непонятным. Как следствие он не может выбрать проект и остается

«несостоявшимся» инвестором. Тут вытекает следующая проблема –

сложность анализа при принятии решения.

Таким образом, на примере двух вышесказанных проблем рынок недвижимости теряет возможность получить инвестиции, что затормаживает его развитие. Как же возможно решить эту проблему, если развитие рынка недвижимости важно для государства, для бизнеса и обычного населения, тем самым затрагивая все области жизнедеятельности?

Для решения данного вопроса можно рассмотреть следующее предложение: необходимо сделать единую систему для анализа проекта по его дальнейшему инвестированию. Первой особенностью такой системы является максимальная близость в прогнозировании к будущим реалиям, то есть она должна охватывать как можно больше факторов, на анализе которых будет приниматься будущие решения инвесторов. Такой анализ должен давать четкое решение для уменьшения будущих рисков и увеличения прибыли

Вторая особенность такой системы – ясность показателей и анализа для человека со средним уровнем образования. Система хоть и должна быть максимально полной, но она должна быть максимально легка и проста для понимания и восприятия. Такая особенность важна для обычного населения с имеющимися свободными ресурсами для дальнейшего их использования в инвестировании.

Рассмотрение любого проекта недвижимости для дальнейшего его инвестирования требует всестороннего анализа и оценки для принятия правильного решения. Правильно принятое решение дает большую вероятность для получения в дальнейшем ожидаемого дохода, что и является целью инвестирования. Инвестирование в недвижимость – важное направление для экономики России, поэтому необходимо уделить рынку недвижимости особое внимание, а особенно проблемам, которые в нем

Научные междисциплинарные исследования существуют. Решение выдвинутых проблем сможет увеличить

заинтересованность новых инвесторов путем повышения привлекательность

объектов недвижимости. Тем самым рынок недвижимости в нашей стране

будет развиваться более динамично.

1. Брюханова Г.А., Яременко Н.Н., Состояние рынка недвижимости на современном этапе. – журнал Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки, 2017г.

2. Черемесина Т.П., Новые тренды в строительстве и управлении жилой недвижимостью – журнал «Мир экономики и управления», 2019 г.

3. Марченко В.Д., Особенности рынков жилья в Российской Федерации и их влияние на механизмы секторного ценообразования. – журнал «Экономика и бизнес», 2019 г.

4. Панченко Г.Л., Факторы развития экономических отношений на рынке жилой недвижимости. – журнал «Социально-экономические процессы и явления», 2018 г.