Автомобильное путешествие по Португалии. Лиссабон-Синтра-Мыс Рока

Край земли – мыс Рока в Португалии

Обновлено: 21 Май, 2020

Мыс Рока (Португалия) – самая западный точка Евразии. Это место овеяно легендами о мужественных мореплавателях, которые в эпоху “Великих географических открытий” покидали португальские скалистые берега в надежде добраться до Нового света и открыть неизведанные ранее континенты. Предлагаем вам отправиться в путешествие на край света!

Общие сведения

Мыс Рока ( по-португальски звучит, как Кабо-да-Рока) располагается в 18 км от города Синтры – в Национальном парке Синтра-Кашкайш. За свою многовековую историю это место меняло название несколько раз, но чаще всего его именовали мысом Лиссабона, так как находится он в 40 км от столицы страны. Также португальский мыс Рока известен как “край Земли”.

На протяжении многих веков мыс и прилегающие к нему города были символами путешественников и торговцев, которые отправлялись в далёкие плавания. Однако наступил 1755 год, и землетрясение, которое вошло в историю как Великое лиссабонское, разрушило большую часть Португалии, в том числе и постройки вблизи мыса. Премьер-министр маркиз де Помбал, в то время руководивший восстановительными работами, приказал построить на западном побережье 4 маяка, так как 2 старых (у монастыря Святого Франциска и около северного побережья Порту) не справлялись со своей задачей.

Одним из первых (в 1772 г.) был построен и знаменитый маяк Кабо-да-Рока, находящийся на мысе. В высоту он достигает 22 метров, и возвышается над уровнем моря на 143 м.

В ночное время суток, благодаря специальным призмам, свет маяка был виден за много десятков километров и все мореплаватели сразу узнавали это сооружение – свет ламп был практически белым, а у остальных маяков – скорее жёлтым. В 18 и 19 веке светильники на маяке были масляными, а после стали электрическими, мощность которых сегодня равна 3000 Вт.

Как и раньше, на маяке работает смотритель, который следит за работой световых механизмов и другой аппаратуры. Всего в Португалии 52 маяка, однако смотрители есть лишь на четырёх: на Авейру, на архипелаге Берленгаш и Санта Марте. Интересен тот факт, что все сооружения данного рода в Португалии находятся в ведении Министерства военно-морского флота, а значит все, кто на них работает, являются государственными служащими.

Сегодня мыс Кабо-да-Рока – популярное туристическое место, которое неизменно притягивает путешественников со всего света. Большинство иностранных гостей приезжают сюда в июле и августе. Кстати, маяк Кабо-да-Рока готов принять туристов бесплатно, в промежуток времени с 14 до 17 часов.

Как добраться до мыса из Лиссабона

Транспортная сеть в Португалии развита очень хорошо, поэтому добраться из Лиссабона до мыса Рока можно практически в любое время суток. Можно выделить два наиболее популярных маршрута.

Путешествие необходимо начинать со станции Cais do Sodre в Лиссабоне, где находится одноимённый железнодорожный вокзал. Отсюда каждые 12-30 минут отправляются поезда и электрички до города Кашкайш (необходимо сесть на любую из них и выйти на станции Cascais). Цена билета — 2,25€.

Далее следует дойти до ближайшей автобусной остановки (спуститесь в единственный подземный переход и выйдите с другой стороны), и сесть на 403 автобус, идущий в Синтру. Доехать необходимо до остановки Cabo da Roca (это ровно половина маршрута автобуса).
Стоимость проезда в автобусе 3,25€, курсируют каждые полчаса в дневное время и раз в 60 минут вечером до. График работы в летнее время с 8:40 до 20:40.

Вот и конец путешествия! Вы доехали из Лиссабона до мыса Рока.

На заметку! Особенности метро в Лиссабоне и как им пользоваться читайте в этой статье.

Есть и второй, более простой способ добраться до португальского мыса Рока из Лиссабона. Правда, этот вариант обойдётся чуть дороже.

В любом лиссабонском киоске или туристическом офисе можно приобрести карту Ask me Lisboa, которая включает в себя бесплатный осмотр самых известных достопримечательностей столицы Португалии и ее окрестностей. Эта карта лишит вас необходимости что-либо бронировать и отстаивать долгие очереди. Однако у неё есть существенный минус – вы будете вынуждены следовать расписанию, и не сможете провести много времени на Кабо Рока.

Стоимость карты на 72 часа – 42€, на 48 — 34€, на 24 часа – 20€.

Цены на странице указаны на май 2020.

Полезная информация

Для того, чтобы путешествие по Португалии прошло без неприятных сюрпризов, возьмите на заметку несколько полезных советов:

1. Если вы хотите насладиться мысом Рока в одиночестве, то приезжайте сюда не позднее 9 часов утра или позже 7 вечера. В 11 тут уже полно туристических автобусов с зарубежными гостями. Если вы едете на машине самостоятельно, то имейте в виду, что после 12-13 часов дня все парковочные места уже будут заняты, и освободятся не скоро.
2. Специально для проголодавшихся путешественников около Кабо-да-Рока построено кафе, в котором можно попробовать блюда португальской кухни.
3. Рядом с мысом есть и сувенирная лавка, однако цены там сильно завышены. Пожалуй, здесь стоит приобрести лишь именной сертификат о посещении и восхождении на мыс. Его стоимость – 11€.
4. Что может быть романтичнее, чем отправить письмо с “края света”? У туристов, посетивших Кабо-да-Рока, есть такая возможность. Около мыса работает почтовое отделение, с которого можно отправить письмо в красивом конверте своим родным и близким.
5. На мысе практически всегда дует ветер, поэтому не забудьте тёплую одежду.
6. Погода в Португалии, из-за близости к океану, переменчива, и самыми жаркими месяцами стабильно являются июль и август. Средняя температура – 27-30 °C. Перед поездкой обязательно посмотрите прогноз погоды – в этом месте часто бывает туман, и, в таком случае, сделать красивые фото португальского мыса Рока вам не удастся.
7. Если в ваши планы входит не только посещение Кабо-да-Рока, но и других достопримечательностей, то стоит приобрести Ask me Lisboa или Lisboa Card. Эти карты дадут возможно посещать популярные туристические маршруты с существенными скидками. К примеру, ездить на общественном транспорте Лиссабона вы сможете бесплатно, а на посещение музеев получите солидную скидку (до 55% от начальной стоимости билета). Приобрести и активировать данную карту можно в киосках Лиссабона или туристических офисах. Срок действия карты – от 24 до 72 часов.

Если вы ещё не знаете где провести отпуск, то непременно отправляйтесь в Португалию для того, чтобы увидеть “край света”. Это место покорит и вдохновит вас на новые путешествия! А мыс Рока (Португалия) навсегда останется в вашем сердце!

Велопутешествие к мысу Кабо да Рока — в этом видео.

Автор: Мария Протасеня

Обновлено: 26 Авг, 2021 Синтра (Португалия) – горный город на западе страны…

Обновлено: 21 Июн, 2020 Кошта да Капарика – популярный пляжный курорт, раскинувшийся…

Обновлено: 10 Ноя, 2021 Мягкий климат, большое количество достопримечательностей и увлекательные экскурсионные…

Обновлено: 16 Май, 2018 Фареры – малоизвестный архипелаг, который находится на севере…

Как добраться Лиссабон — Мыс Рока

Как добраться из Лиссабона на Мыс Рока через Синтру или Кашкайш на поезде, автобусе, такси или с помощью выездной экскурсии.

Поездка на Мыс рока на общественном транспорте возможна только с пересадкой в городах Синтра или Кашкайш. Или даже круговым маршрутом с заездом в оба города для осмотра достопримечательностей.

Так как это требует много времени и есть необходимо все посетить за 1 день. то большинство входных билетов лучше купить онлайн. Иначе придется отстоять минимум 30 минутную очередь за каждым билетом. В основном это достопримечательности Синтры.

Поезд из Лиссабона в Синтра или Кашкайш

Выше я упомянул, что добираться по маршруту Лиссабон — Мыс Рока. Время и стоимость проезда практически одинаково, так выбор маршрута зависит только от того что вы предпочитаете увидеть.

Поезд Лиссабон — Синтра

1. Поезда отправляются с двух вокзалов Rossio и Oriente. Вокзал Rossio находится в центре города и более удобен. До вокзала Rossio можно доехать на метро, выходить на станции Restauradores или Oriente.
2. Время отправление поездов каждые 20-30 минут с 5:40-6:00 до 23:30 из Лиссабона. В обратном направлении приблизительно тоже самое. Уточнить расписание всегда можно на сайте португальской ЖД.
3. Стоимость проезда от 1,9€ и зависит от типа купленного билета. О типах билетов чуть ниже.

Поезд Лиссабон — Кашкайш

1. Поезда отправляются только с вокзала Cais de Sodre. До вокзала Rossio можно доехать на метро до одноименной станции.
2. Время отправление с интервалом 12 минут с 5:30 до 01:30 как из Лиссабона и из Кашкайш. Уточнить расписание можно на сайте португальской ЖД.
3. Стоимость проезда от 1,9€ и зависит от типа купленного билета. О типах билетов чуть ниже.

Варианты билетов на поезд

Способов купить билет на поезд несколько и стоимость тоже разная и указана на момент написание статьи.

1. Разовый билет в одну сторону при покупке в кассе на вокзале стоит 2,25€.
2. Туристическая карта Lisboa Card на 24/48/72 часа от 19€. В стоимость карты включен весь общественный транспорт Лиссабону, в том числе и поезда до Синтры и Кашкайш. По этой карте вы получите скидку на вход в замки и музеев.
3. Zapping по карте VIVA Viagem за 1,9€ (это когда на карточку нужно положить предоплату от 3€). Вы прикладываете карточку VIVA Viagem к валидатору CP на ЖД-станции и с неё списывается 1,9€. После этого вы можете 2 часа без ограничений пользоваться поездами Urban. Этого времени достаточно, что бы доехать до Синтры и Кашкайш или вернутся в Лиссабон.
4. Проездной на 24 часа за 6€ или 10,4€ на карту VIVA Viagem. В первом случае это проездной только на поезда CP, а во втором на весь транспорт в Лиссабоне включая и поезда до Синтры и Кашкайш.
5. Проездной Train & Bus загружаемый на VIVA Viagem за 15,5€. Это вариант для тех кто собирается проехать по стандартному туристическому маршруту Лиссабон — Синтра — Мыс Рока — Кашкайш — Лиссабон. В этом случае включен весь транспорт на маршруте за исключением автобусов внутри Синтры.

Билеты нужно прикладывать к валидатору как перед посадкой так и после.

Что бы было удобнее ориентироваться, где лучше сесть на поезд приведу схему остановок поездов CP.

Автобусы Лиссабон — Синтра

В Кашкайш автобусы не ездят поэтому этот вариант только для поездки через Синтру. К сожалению информация по автобусам вызывает сомнения. Выкладываю ссылки на источники с которых брал информацию.

Туристический

Ежедневно из Лиссабона с площади Praca da Figueira отправляется туристический автобус YellowBus. В стоимость билетов включен проезд на транспорте внутри Синтры (автобусы Scotturb 400 418 434 435 483 433) и на Мыс Рока.

Расписание автобуса найти не удалось, только ссылку на продажу билета, где написано что в стоимость включен проезд внутри Синтры на автобусах Scotturb 400 418 434 435 483 433 и на Мыс Рока. Все билеты по отдельности стоят дороже. Цены можете проверить на сайте Scotturb.

Рейсовый

Удалось отыскать ещё один автобус, который осуществляет регулярные рейсы между Синтрой и Лиссабоном. Возможно это тот же автобус, что описан выше. Осуществляет перевозку компания Vimeca и подробнее модно узнать на официальном сайте .

Отправление несколько раз в день с площади Marques de Pombal в Лиссабоне и прибывают на ЖД-вокзал в Синтре. Стоимость проездного туда-обратно и транспорт в Синтре 20€.

Автобус Синтра — Мыс Рока — Кашкайш

Мыс рока это промежуточная остановка автобусов которые ездят между городами Синтра и Кашкайш. Это 403 маршрут компании Scotturb. Ниже схема движения автобуса с заездом на мыс.

Отправление каждые 30-60 минут в зависимости от расписание. Ниже приведено примерное расписание, но оно меняется в зависимости от сезона. Не все автобусы заезжают на мыс Рока, но вы на них скорее всего не попадете, так как это последние и первые рейсы. В расписании такие маршруты помечены буквой А.

Стоимость проезда из Синтры на Мы рока равна 4,25€, а из Кашкайш 3,35€. Билеты покупаются у водителя при посадке. Уточняйте расписание и стоимость проезда на сайте Scotturb.

Экскурсия из Лиссабона на Мыс Рока

Нет желания делать несколько пересадок по дороге Лиссабон — Мыс Рока и разбираться с местным транспортом? Тогда есть вариант с экскурсией на русском языке с включенным трансфером в обе стороны и услугами гида на месте. Вам придется заплатить дополнительно только за входные билеты в достопримечательности.

Самые бюджетные экскурсии с трансфером начинаются от 70€. Забронировать можно здесь и здесь. Ниже подборка более дорогих экскурсий с заездом в Синтру и Кашкайш.

Такси Лиссабон — Мыс Рока

Завешу перечислять варианты одним из самых удобных, но не самый дешёвых. Средняя стоимость заказ трансфера около 60€. При поездке компанией из 3-4 человек стоимость уже будет не такой большой. При этом вас заберут прямо от дверей отеля. Трансфер можно заказать так же прямо из Аэропорта Лиссабона.

Забронировать трансфер вы можете на русскоязычном сайте KiwiTaxi. Вы заранее будет знать стоимость, а водитель будет знать куда вас везти. Это позволит избежать языковой барьер.

Стоимость владения жильём в Германии

Описание типичных расходов на содержание собственной недвижимости в Германии

Земельный налог – Grundsteuer

Все владельцы жилья в Германии обязаны платить годовой налог на землю, которую занимает их недвижимость. Взимает этот налог и устанавливает его величину городская община.

Суть его довольно просто понять. Стоит дом, он занимает землю. Эта земля облагается определённым налогом, который зависит от экономической значимости данного участка для городских властей. Грубо говоря, чем “круче” зона, в которой расположен дом, тем выше налог на землю, которую он занимает.

Величина его варьируется в каждом отдельном случае, так как зависит от нескольких параметров.

В первую очередь, имеет значение базовая цена участка (Einheitswert), которая определяется немецкой налоговой службой. Цена устанавливается декларативно 1-го января каждого нового года. Она может быть пересмотрена в сторону увеличения или уменьшения, но в 99% случае остаётся неизменной долгие годы.

Процент от данной цены определяет стандартную налоговую ставку – Grundsteuermessbetrag. Он варьируется в зависимости от вида недвижимости и может составлять от 2,6% до 3,5% от Einheitswert.

Но и это ещё не всё. Каждая городская община определяет мультипликатор к стандартной налоговой ставке, который может быть как меньше единицы, так и много больше. Рекордсменом является город Bergneustadt в земле Nordrhein-Westfalen, который держит этот коэффициент – Hebesatz – на уровне 959! То есть, владельцы участков в этом городе платят практически в 1000 раз больше стандартной ставки!

Земельный налог в Германии платят собственники жилья. Свой дом обойдётся в несколько сотен евро в год.

Давайте разберёмся на конкретном примере.

Допустим, есть участок, Einheitswert которого составляет 10000€. (Только не путайте с рыночной ценой участка!) На нём стоит многоквартирный дом, стандартная ставка для которого составляет 3,5%. То есть, весь налог на участок в год будет 350€. В доме 10 квартир, для упрощения расчётов примем, что они одинаковой площади. Весь налог делится пропорционально на все квартиры, то есть, каждый владелец получит стандартную ставку в 35€ в год. Если город определил, что размер Hebesatz составляет 100%, то это всё. Но обычно он, конечно, повыше, в среднем по Германии 400%. Получается, 140€ в год.

В нашем городе Hebesatz щадящий – всего 200%, поэтому за трёшку площадью около 90 м² мы платим чуть больше 100€ в год.

Владельцы отдельных домов могут платить гораздо больше, так как вся земля под домом – их собственность и делить налог на неё не с кем. Реально домовладельцы в среднем платят от 500€ до 1500€ в год.

Хорошая новость для тех, кто хочет сдавать недвижимость в Германии в аренду – по закону эти расходы перекладываются на арендатора!

Канализация и вывоз мусора

Каждая коммуна в Германии взимает налог на сточные воды, в том числе и осадочные. Он базируется на стоимости переработки кубического метра канализационных отходов в год и составляет в среднем около 2,4€. Но от города к городу по-разному.

Закон определяет, что городские власти не могут получать от своих жителей больше, чем реальная стоимость канализации, поэтому в целом можно сказать, что чем современнее в городе санитарная инфраструктура, тем дешевле обходится её содержание. В нашем случае данная графа расходов составляет около 1600€ в год на весь участок, из них около 300€ наши. Но бывают города, где не проблема заплатить и 1000€ в год с квартиры.

Также очень индивидуален подход к оплате вывоза мусора в Германии. От города к городу этим делом занимаются разные компании, причём, определённый вид мусора может вывозить одна фирма, а остальное – другая.

Стоимость обычно определяется количеством вывозов в год и размером контейнера. Например, у нас мусор вывозят еженедельно, всего 6 контейнеров по 120 литров каждый из трёх видов отходов – био, стекло и всё остальное(Restmüll). Стоит это что-то около 750€ в год на весь дом. Дальше считается поголовье жильцов и стоимость вывоза мусора делится на каждого проживающего. У нас в доме проживает 15 человек, итого наша семья из трёх человек платит примерно 150€.

Как нетрудно догадаться, и эти расходы можно переложить на арендатора, так как платить должен именно тот, кто создаёт отходы.

В Германии закон позволяет администрации городов перекладывать расходы на ремонт улиц на горожан.

Разделение расходов на ремонт улиц в Германии

Ремонт тротуара и дорожного полотна на прилегающей к участку улице в Гермаини может обернуться неприятным сюрпризом для владельцев недвижимости.

Современная асфальтированная дорога с тротуаром и освещением обходится в миллионы евро. В Германии, кроме федеральной земли Баден-Вюртемберг, администрации населённых пунктов вправе перекладывать часть инфраструктурных расходов на плечи жителей. Согласия владельцев жилья не требуется. Размеры платежей определяются мэрией городов самостоятельно.

Улицы немецких городов принадлежат администрации. Платить за прокладку новых дорог бюргеры не должны. Но при ремонте 25-75% стоимости платят владельцы прилегающих к тротуарам домов.

Законы регулируют частоту ремонта. На главных улицах разрешается ремонтировать покрытие раз в 25 лет, на второстепенных — раз в 40. Пока срок капитального ремонта не наступил, город обязан проводить косметический без участия жителей.

Расходы на ремонт распределяются между владельцами жилья пропорционально длине обращённой к улице стороне участка. Поэтому владеть протяжёнными вдоль тротуара участками невыгодно.

Страховка

Покупая своё жильё, нужно быть уверенным, что в случае какого природного катаклизма или банального короткого замыкания, не придётся пойти по миру. Поэтому страховка дома от пожара, наводнения, урагана, молний и прочего “гнева богов” Wohngebäudeversicherung – это необходимая вещь.

Если речь о собственном доме, то сам владелец с этим и заморачивается, а потом платит в полном объёме. Цена страховки на свой дом зависит, как обычно, от многих параметров, но минимум евро на 250 в год на новостройку раскошелиться придётся. Для владельцев квартиры процесс немного сложнее. Страхуется весь дом, потом годовой взнос делится на всех хозяев пропорционально площади квартиры. Здесь уже всё настолько сложно, что говорить о цене просто не имеет смысла. Во многом это зависит от того, кто именно страхует. У нас в доме в роли страховщика выступает фирма, которая занимается ведением хозяйства (об этой статье расходов будет рассказано ниже). Так как у них таких контрактов очень много и контракты они заключают на десятилетие, то им страховщики предоставляют существенные скидки и в конечном итоге на квартиру получается 75€ в год. Если же страховку перенимает собрание жильцов или частное лицо, то там может и по 500€ в год получаться. Опять же, всё зависит от многих параметров и в каждом конкретном случае цена формируется по-разному.

Страховка также перекладывается на арендатора, если владелец сдаёт жильё.

Наши страховые услуги

Наш страховой брокер помогает застраховаться в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к ситуации каждого клиента. Пройдите опросник для поиска страхового контракта. Услуга полностью бесплатная.

Отопление

Чтобы в квартире было тепло и уютно, её нужно отапливать в холодное время года. А это стоит денег. Каких? Это зависит прежде всего от того, какая система отопления установлена в доме.

В Германии существует масса вариантов отопления. Главное отличие от “советской” системы – никакой центральной котельной в немецких городах нет. Обычно один дом отапливает себя сам, путём размещения в подвале или на прилегающей территории котла. Топливо может быть самым разным, от мазута до газа. Бывает, топят и электричеством. У нас, например, в подвале стоит котёл на “пеллетсах”(Holzpellets) – это маленькие гранулы из прессованных опилок. Когда дом строили, это был самый дешёвый способ отопления. Но потом цены на газ упали, а на древесные опилки – выросли, потому что народ настроил кучу домов и поставщики не успели обеспечить возросший спрос предложениями. В итоге в первый год отопление было очень дешёвое, а теперь отжирает довольно существенную часть бюджета. В среднем в год мы платим около 800€. Но это только за квартиру. Ещё есть коридор и подвальные помещения, которые отапливаются за счёт всех жильцов, что стоит нам ещё около 50€ в год.

За воду в Германии тоже надо платить. Отдельно за горячую, отдельно за холодную. У нас стоимость нагрева воды входит в цену отопления, а за само использование платится около 1-1,5€ за кубик.

В среднем мы расходуем 100 кубиков воды в год, но это очень много, судя по счётчикам соседей в подвале. Немцы используют воду куда экономнее. Мы же предпочитаем мыться, стирать и мыть посуду столько, сколько нам хочется, а не исходя из соображений оптимального расхода ресурса.

Интернет, телефон, кабель, электричество

Эта статья расходов устанавливается индивидуально каждым проживающим в квартире или в доме. Всё зависит от потребностей. Если речь о квартире, тут общего с другими жильцами тоже ничего нет, каждый сам заключает на себя отдельный контракт на поставку этих услуг. У нас телефон и интернет стоит около 25€ в месяц, а электричество – 70€ ежемесячно на семью из трёх человек.

Разве что кабель можно провести на весь дом сразу. Обычно в новостройках так и делают и стоит это около 75€ в год на квартиру, не зависимо от того, пользуешься телевизором или нет. Понятно, что кабельное телевидение нужно оплачивать отдельно.

Также независимо от использования телевизора, каждый жилец платит сбор на радио- и телевещание в Германии, который составляет 17,50€ в месяц.

Всё это платят именно проживающие в жилье.

Счётчики

Чтобы посчитать, сколько нужно платить за свет, за тепло и за воду, необходимо измерить расход. Для этого во всех немецких домах устанавливаются отдельные счётчики. Их может быть несколько на каждый ресурс.

В нашей квартире 4 счётчика – холодной и горячей воды, расхода отопления и электричества. Также в подвале стоит стиральная машинка и к водяному крану прилагается отдельный счётчик. Итого – пять.

Каждый счётчик имеет свой режим проверки от соответствующей инстанции. Какие-то нужно обслуживать раз в год, какие-то реже. Где-то показания со счётчика может снимать сам жилец, где-то этим занимается специально обученный персонал. Но так или иначе, за это обслуживание приходится платить.

В зависимости от вида счётчика, сборы могут варьироваться от нескольких десятков евро в год до пары-тройки сотен. Чем современнее счётчик, тем обычно дешевле его обслуживание. Но это не всегда выгоднее, так как сама покупка и установка может обойтись в 10 лет обслуживания старого.

Хаусмастер (Hausmeister) и управляющий

Данная часть статьи интересна лишь владельцам квартир.

Для многоквартирных домов в Германии существует специальный вид сервиса – хаусмайстер. Это человек или фирма, которая занимается ведением хозяйства и содержит дом и прилегающие территории в чистоте и порядке.

Именно хаусмайстер подтаскивает к дороге контейнеры с мусором, чтобы их опустошили работники мусоровозки. Именно он моет подъезд раз в неделю и стрижёт газон перед домом. Этот человек и лампочку в подъезде поменяет, и стекло разбитое вставит, и дверь скрипящую подмажет, и надпись сомнительную подкрасит, и отвалившийся кусок штукатурки подрихтует, в общем, сделает всё так, как надо, чтобы хорошо выглядело и исправно работало.

Если, конечно, он в доме есть.

Если нет, то этим по идее должны заниматься сами жильцы. Но обычно жильцы на это дело забивают, и в итоге в доме начинается разруха.

Ещё хуже вариант, когда хаусмастером вызывается быть кто-то из жильцов. Ведь стоит эта услуга обычно около 50€ в месяц с квартиры и какой-нибудь пенсионер задумается, а что там делов-то, раз в недельку ступеньки протереть. А прибавка к пенсии хорошая.

Жильцы, согласившиеся на это вариант, сами себе портят жизнь, потому что опыт показывает – рано или поздно на свои обязанности забивает и внутренний хаусмастер. А после первого же пропущенного вывоза мусора, когда на целую неделю контейнеры остаются переполненными, старика уже будут готовы сменить. Да не тут-то было: контракт подписан на год, так что терпите.

В общем, если владельцы квартир в доме адекватные, то они нанимают фирму, которая по договору обеспечивает полный набор услуг на таком уровне, чтобы жильцы и не задумывались о том, кто же вывозит мусор и стрижёт лужайку.

Также есть ещё один сервис – домоуправление. Круг проблем, которые оно решает, более глобален. Домоуправа закупает топливо на отопительный сезон, заключает договора на поставку электричества в подъезд, следит за своевременным ремонтом дома и занимается его обслуживанием с технической стороны дела.

Например, если в доме есть котёл, то значит должна быть и труба, в которую выходит дым. А эту трубу нужно чистить, иначе через пару лет будет затор, что приведёт к поломке техники.

Или в подвале есть слив для воды в полу, жидкость из которого не утекает сама по себе, а выкачивается насосом, который тоже нужно время от времени проверять.

Таких проблем великое множество. Надо регулярно измерять содержание микробов в трубопроводе. Порой растения на общей террасе новые посадить. На крыше дома проверить черепицу, а когда и сменить кусок-другой. Провести ежегодный расчёт расходов, разослать счета владельцам квартир. Собрать жильцов для обсуждения каких-либо проблем, в конце концов.

Если этим занимаются владельцы жилья, то, как и в случае с хаусмастером, ничего хорошего скорее всего не выйдет. Для домоуправления нужен большой опыт решения проблем и просто понимание, что в доме есть, как оно работает, как его обслуживать.

Стоит этот сервис примерно 150-300€ в год с квартиры, в зависимости от уровня услуг, возраста дома, количества квартир в нём и так далее.

Услуги по поиску ипотеки

Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:

• Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
• Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
• Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.

Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.

Если в доме есть лифт, то это не только удобно, но и дополнительные расходы! Причём, немалые.

Связанно это прежде всего со службой вызволения пассажиров лифта из беды, если он вдруг застрял. Дело даже не в том, что этот вызов дорого стоит. Дело в том, что в лифте по закону должна быть кнопка, нажав на которую через 10 секунд должен быть получен ответ о скорости прибытия службы спасения. Ведь застрявший лифт – это не шутки, при определённых обстоятельствах – жара, преклонный возраст пассажира, неработающая вентиляция – человек там долго не протянет.

Так вот, чтобы эта спасительная кнопка в нужное время сработала независимо от времени суток, необходимо организовать всю эту систему, посадить дежурных по районам, произвести проверку связи каждого конкретного лифта с центром. Да и сам лифт надо обслуживать, регулярно проводить техосмотр, и содержать в чистоте.

Стоимость всего этого удовольствия зависит от размеров как дома, так и лифта.

У нас в доме лифт есть, он самой простейшей системы, и самый дешёвый в обслуживании, но всё равно около 800€ в год расходов требует. Понятно, что вся сумма распределяется среди жильцов поровну. Стоит также сказать, что мы живём на первом этаже (Erdgeschoß), но роли это не играет – все платят одинаково.

Ремонт и сбережение средств на эту цель

Владелец жилья с самого момента покупки должен понимать: рано или поздно дом придётся ремонтировать.

Будь ты хоть владельцем квартиры, хоть частного дома – всё равно у жилья будет крыша, стены, подвал, трубопровод, канализация и прочие вещи, которые со временем не становятся лучше.

В каждом отдельном доме свои правила на этот счёт. Кто-то ждёт, когда грянет гром, потом собирает владельцев и обсуждает, что делать и кто за это заплатит. Кто-то с самого начала откладывает деньги на эти цели, из расчёта того, что рано или поздно платить придётся.

В нашем случае на собрании владельцев квартир было решено, что сбором средств на ремонт будет заниматься домоуправа. Под это дело открыли счёт и с каждого владельца квартиры раз в месяц снимается по пять евро, чтобы когда придёт время ремонтировать дом, хоть какие-то средства под это дело уже были накоплены. Время покажет, хороший это вариант или плохой.

Резюме

В общем, если посчитать всё-всё-всё, то получается, что в месяц содержание квартиры нам обходится примерно в 300€. Это новостройка, в старых домах эта сумма может быть и повыше.

Но не спешите радоваться те, кто думает, что аренда выгоднее. Ведь 90% этой суммы арендатор платит в зачёт тех самых Nebenkosten – расходов, сопутствующих аренде.

Поясню. В Германии стоимость аренды состоит из двух частей – сама Kaltmiete – аренда и добавочные расходы Nebenkosten. Всё вместе это называется Warmmiete – полная стоимость аренды. Подробнее рассказал об этом в статье про контракт на съём жилья в Германии.

Так вот, если сравнивать расходы на ипотеку плюс стоимость содержания квартиры с расходам на аренду плюс Nebenkosten, то получается, что своё жильё гораздо выгоднее. Ведь в случае аренды все деньги уходят в чужой карман и кроме собственно права на проживание жилец больше ничего не имеет. А в случае своей недвижимости помимо расходов на содержание и права на проживание есть сам факт владения недвижимостью, то есть, капитал. Ну и каждая ипотека когда-нибудь заканчивается, это тоже надо иметь ввиду. А аренда не заканчивается никогда.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

Содержание недвижимости в Германии – все нюансы

Приобретение недвижимости в Германии может стать отличным денежным вложением. Это страна с развитой экономикой и культурой. При этом, стоимость квартир и домов здесь вполне по карману даже россиянам. Выгодные условия ипотечного кредитования и стабильность цен на рынке недвижимости делают покупку жилья привлекательной для иностранцев. Но каждый хоть раз слышал о высоких налогах на недвижимость в европейских странах и о немцах, которые не желают покупать жилье, а снимают его всю жизнь. Поэтому, прежде, чем выбирать дом или квартиру, стоит разобраться во всех нюансах и понять, что объективно невыгодно, а что – просто предрассудки.

Налог на недвижимость в Германии

Все собственники недвижимого имущества в Германии платят земельный налог, который именуется Grundsteuer. Отдельного вида налога на жилье квартирного типа не существует.

Земельный налог – это ежегодная плата за ту землю, которую занимает жилое строение. Величину налогового сбора определяет городская община, она же взимает платежи. Поэтому сумма отличается в зависимости от места нахождения объекта.

Если объяснять доступным языком, каждый дом или квартира, которая, в свою очередь, также находится в доме, занимает землю. В зависимости от того, насколько ценной город считает данный участок, определяется размер налоговой ставки. То есть, чем престижнее с точки зрения городских властей район, тем выше будет налог.

Стоимость земли

Базовая стоимость земельного участка (Einheitswert), определяемая немецкой налоговой службой. Она определяется декларативно в первый день нового года. Сотрудники налоговой службы могут увеличить ее или уменьшить, но, как правило, она остается неизменной на протяжении многих лет.

Налоговая ставка (Grundsteuermessbetrag) составляет от 2,6% до 3,5% в зависимости от вида недвижимости.

Но и на этом вычисления не заканчиваются. В зависимости от того, на территории какой федеральной земли расположен участок, городская община может установить собственный коэффициент (Hebesatz). То есть, налог будет зависеть не только от «крутости» района, но и от того, в каком регионе расположена недвижимость.

Такой коэффициент может составлять единицу, и тогда сумма налога не изменится. Но есть и территории, где налогоплательщикам придется выложить тысячекратную стоимость стандартной ставки. И это не опечатка. Так, в Бергнойштадте, городе земли Северный Рейн-Вестфалия коэффициент равен 959.

Пример: декларативная стоимость участка земли составляет 100 тысяч евро. На земле расположен дом, в котором много квартир, ставка для него составляет 3,5%, что равно 350 евро в год. Если для простоты расчета допустить, что в доме десять одинаковых по площади квартир, то собственник каждой заплатит 35 евро при размере Hebesatz равном 100%. Но если Hebesatz составляет 400%, то налог на землю составит уже 140 евро для квартиры.

Коммунальные платежи

Немцы — народ продуманный и расчетливый, поэтому разобраться в системе оплаты коммунальных услуг непросто, но реально.

Отопление

Стоимость отопления зависит от типа отопительной системы дома.

Центральной системы отопления здесь нет. Как правило, рядом с домом или в подвале находится собственная котельная.

Соответственно, стоимость отопления будет зависеть от вида топлива и того, сколько этого топлива котел потребляет. Сегодня один из самых дешевых видов топлива – это газ, а вот пеллеты (Holzpellets), которые в свое время завоевали любовь домовладельцев, подорожали. В год жители домов, где котел работает на пеллетах, могут платить за отопление до 750 евро.

Коридор, подвал и чердак отапливаются также за счет владельцев недвижимости. Поэтому к стоимость отопления за свою квартиру стоит приплюсовать еще и их: это дополнительные 50 евро в год.

Водоснабжение

В Германии холодная и горячая вода оплачиваются отдельно.

Благодаря тому, что все дома оснащены котлами, стоимость горячей воды может быть уже включена в счет за отопление.

Интернет и телефония, электричество

Каждый собственник недвижимости самостоятельно заключает договор с провайдером. В среднем, стоимость интернета и подключения телефона обойдется в 25 евро в год.

За электричество придется заплатить примерно 75 евро (исходя из потребления электроэнергии семьей из трех человек).

Кроме того, независимо от того, есть ли в квартире радио и телевизор, каждый собственник обязан ежемесячно оплачивать 17 евро за радиоточку.

На все виды коммунальных услуг (вода, отопление, свет) устанавливаются счетчики. Как правило, они есть в квартире, а также в доме.

Хаусмастер

Эту функцию берет на себя специальная фирма, стоимость услуг которой составляет около 150 евро в год. Они выполняют мелкий ремонт, уборку прилегающих территорий, следят за общим состоянием дома.

За наличие лифта тоже придется платить. Основная статья расходов – абонентская плата службе, которая вызволяет застрявших. Даже если лифт исправен, они требуют денег за то, что всегда готовы выехать на помощь.

Самый дешевый лифт обойдется дому примерно в 800 евро в год.

Стоимость услуг для каждой квартиры зависит от их количества. И если в многоэтажке это приятный бонус, то лифт в доме в пару этажей – это роскошь, которая бьет по карману.

Вывоз мусора

Немцы очень ответственно подходят к вывозу отходов. Поэтому стоимость услуги может отличаться не только в зависимости от подрядчика (в разных городах и даже районах одного города вывозить мусор могут разные организации), но и от типа мусора.

Рассчитывают стоимость обычно, исходя из размера контейнера и количества заборов мусора за год.

Средняя стоимость годового обслуживания шести 120-литровых контейнеров с сортировкой мусора по трем категориям (стеклотара, био, остальное) обойдется в 750 евро на дом. Стоимость для отдельной квартир зависит от количества квартир и числа проживающих в них (обычно 150 евро на квартиру).

Канализация

Все домовладельцы и собственники квартир в Германии платят налоговый взнос за сточные воды и те объемы воды, что выпали вместе с осадками.

Налог рассчитывается, исходя из стоимости переработки кубометра канализационных жидких отходов в год, и составляет около 2,4 евро. Сумма может незначительно отличаться для разных городов.

На сумму также влияет то, насколько современное очистительное оборудование в конкретном городе. Чем оно новее, тем услуга дешевле. В целом, житель среднестатистической квартиры в Германии платит за канализацию около 300 евро в год, но в отдельных регионах это может быть и 1000 евро с одной квартиры. Сумма зависит не только от ставки в населенном пункте, но и от площади жилья и количества соседей (жители дома на три квартиры заплатят больше, чем жители дома на 10).

Средства на ремонт

Никакого капитального ремонта за счет государства в Германии нет.

Обычно жильцы дома договариваются т откладывают совместными усилиями по несколько евро в месяц. Если этого не происходит, лучше иметь приличную сумму в несколько тысяч евро на случай прорыва трубы или протечки крыши. Услуги ремонтников в Германии очень дорогие.

В целом, обслуживание квартиры в доме свежей постройки за год обходится примерно в 300 евро. Для частных домов сумма будет больше.

Страхование жилья в Германии

Все квартиры и другую недвижимость в Германии страхуют от различных катаклизмов: пожаров, ураганов, наводнений и пр. Страховка (Wohngebäudeversicherung) стоит около 250 евро в год. Это сумма для дома. С квартирами все несколько сложнее – сначала страхуется весь дом, а затем сумма делится между всеми собственниками, исходя из площади их жилищ. Сумма может варьироваться в диапазоне от 75 до 500 евро в год, так как на нее влияет слишком много факторов (площадь квартиры, количество квартир, условия страхования и т.д.).

Налог на доход от сдачи аренды недвижимости в Германии

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду рассчитывается по тому же принципу, что и другие налоги на доход. Данный вид платежа прогрессивный: увеличивается по мере увеличения прибыли:

• при годовом доходе до 8000 евро сумма налога для иностранцев составит 14%;
• от 8005 евро до 13469 евро – 14-23,97%;
• при сумме дохода 13470-52881 евро в год, 23,97%-42%;
• при доходе 52882-250730 евро – 42%;
• свыше 250730 евро – 45%.

Из прибыли вычитаются расходы, понесенные на содержание объекта недвижимости, а также амортизационные отчисления. Если недвижимость приобретается в кредит, то на время выплаты ипотеки налоговая ставка существенно снижается.

Важно: если собственник жилья устанавливает стоимость аренды, сильно превышающую среднюю по рынку, то его могут оштрафовать.

Большую часть расходов на жилье (до 90%) можно переложить на арендодателя. Поэтому, несмотря на высокую стоимость обслуживания жилья, сдавать квартиру в аренду в Германии все равно может быть выгодно. Стоимость арендной платы состоит из основного платежа (Kaltmiete) и сопутствующих платежей (Nebenkosten).

Еще одна отличная новость для арендодателей – немецкие законы позволяют переложить оплату налога на недвижимость (который довольно высок) на арендатора. Достаточно прописать это в договоре. Также переложить на арендатора можно оплату канализации и сточных вод и даже платежи по договору страхования недвижимости.

Налоги при продаже недвижимости в Германии

Если собственник продает недвижимость менее, чем через 10 лет после ее приобретения, то ему придется оплатить спекулятивный налог в размере 25% от стоимости жилья. Объектов недвижимости, которые продаются после 10-летнего периода владения, это правило не касается.

В целом, как понятно из приведенных выше данных, покупка жилья в Германии может быть очень выгодной. Но, поскольку траты на обслуживание недвижимости сильно разняться в регионах, нужно тщательно изучить все предполагаемые статьи расходов еще до покупки.

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?

Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?

Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

Законодательные нормы

В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

Налоги

Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.

Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.

Налог на доход при вступлении в права наследования.

Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

При планировании покупки следует учесть такие правила:

определить свое резидентство;

рассчитать базу налогообложения НДФЛ;

выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;

определиться с источниками финансирования покупки.

Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

будут ли находиться активы под юридической защитой;

какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;

признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).

В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.

Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).

Как планируется использовать недвижимость.

Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

Содержание недвижимости в Германии

Немецкая недвижимость — прекрасный вариант для инвестирования. Однако перед покупкой недвижимости необходимо разобраться, во сколько обойдётся ее содержание. Давайте разберем, из чего складываются все расходы.

Недвижимость в Германии — это престижно, открывает много возможностей, но требует и затрат

Если вам сложно самостоятельно разобраться, можете обратиться за помощью к профессионалам, которые сделают для вас все необходимые расчёты.

Данные в статье приведены на начало 2021 года. Стоит учесть, что они — усреднённые.

Какие вообще расходы предполагаются?

Расходы можно разбить на следующие группы:

• налоги — их размеры непосредственно устанавливаются федеральным или региональным законодательством. Общий объём выплат сильно зависит от того, какой именно регион вы выберете для себя, так что этот момент нужно непременно учитывать;
• коммунальные платежи — при сдаче квартиры в аренду часть из них могут компенсировать арендаторы, но далеко не всё;
• страховка — обязательна, от нее, как и от налогов, избавиться нельзя, причём вне зависимости от того, используете ли вы как-то имущество или нет;
• ипотечные выплаты — актуальны для тех, кто приобрёл недвижимость по кредитному договору;
• оплата услуг управляющей компании;
• расходы на амортизацию. В данном случае подразумевается просто ремонт, хотя некоторые учитывают степень износа и стараются принять этот факт во внимание, чтобы отложить деньги на покупку новой недвижимости. Однако последнее уже излишне, поскольку в Германии дома строятся на века. Здесь очень тщательно подходят к вопросу контроля качества. К тому же сбор денег на ремонт всё же не относится к непосредственным расходам на жильё или другой объект недвижимости в большинстве случаев.

Читайте также:

Астрономические часы Орлой в Праге - фото курантов, история, где находятся, карта

Предлагаем более детально разобрать, из чего складываются вышеперечисленные расходы — легче будет разобраться, на чём конкретно можно сэкономить.

Налог на землю

Этот налог на землю называется Grundsteuer. Он выплачивается раз в год, причём делать соответствующие отчисления обязаны все владельцы недвижимости. Да, это касается и собственников квартир тоже. Ведь любые апартаменты находятся в доме, который, в свою очередь, стоит на земельном участке.

Размеры данного налога непосредственно зависят от региона. То есть, чем дороже участок земли в этой местности, тем больше будут выплаты. А конкретные суммы устанавливает городская община — в отношении тех объектов, которые находятся непосредственно в населённом пункте или же подконтрольны ему. Выплачивать тоже нужно общине, и она же следит за поступлением отчислений.

В качестве базы берётся цена участка — Einheitswert. Её устанавливает налоговая служба Германии 1 января каждого года. В целом, сумму могут пересмотреть в любую сторону, если для этого есть веские основания. Однако стандартно она не меняется на протяжении длительного времени.

Процент от указанной суммы вычисляется по налоговой ставке. Она колеблется в зависимости от вида недвижимости и бывает от 2,6% до 3,5%. И вот к этой сумме конкретный регион может устанавливать мультипликатор — специальный коэффициент, который увеличивает налог или же уменьшает его. Собственно, именно последнее и оказывается решающим. Поэтому перед покупкой недвижимости в отдельно взятом регионе Германии нужно узнать, какие у них там коэффициенты. Отдельные регионы могут установить мультипликаторы во много раз повышающие размер налога. Поэтому покупать там недвижимость невыгодно!

Собственно, в плане налога на недвижимость выгоднее всего брать квартиру. Ведь в этом случае налог делится между всеми собственниками! В итоге собственники трёхкомнатной квартиры при щадящем коэффициенте могут в качестве налога на землю вносить в казну ежегодно около пары сотен евро. А вот владельцам частных домов нередко приходится платить от 1,5 тысяч и до 2. Это связано с тем, что делить налог им не с кем.

Важно: если вы сдаёте такую собственность в аренду, то арендатор по закону обязан выплачивать данный налог за вас! То есть вы сможете не разбираться с отчислением соответствующих сумм. Однако контролировать выплаты всё равно придётся.

Расходы на страховку на недвижимость в Германии

Если вы не хотите потерять кровно нажитое имущество, вам необходимо приобрести страховку. Причём если в случае с частным домом вы сами решаете все вопросы и, в целом, можете попробовать рискнуть и попытаться прожить без неё (правда, в ситуации с ипотекой это не вариант, там страховка обязательна), то при наличии квартиры тратиться придётся. Дело в том, что отдельно на каждые апартаменты страховки не оформляют. Обычно договор заключают или с управляющей компанией на весь дом или с собранием жильцов, опять же, на весь дом. А дальше сумма делится на всех.

Отказаться от страховки или же постараться найти свой вариант в этом случае не получится. Поэтому проще всего смириться с этими расходами заранее. И при покупке недвижимости узнавать, сколько денег уходит на страховку. Разброс может быть значительным — от 80 евро в год и до 500, а иногда и больше.

Конкретика зависит от вида недвижимости, площади, местонахождения, её состояния, характера использования. Кроме того, очень важно, кто именно заключает договор со страховой компанией, как давно, какие скидки предоставляются. Обстановка в регионе тоже учитывается.

При покупке недвижимости в Германии без страховки не обойтись

Приятная новость для владельцев: при сдаче недвижимости в аренду и эти расходы можно переложить на арендаторов. Правда, это уже зависит от того, о чём вы договоритесь.

Расходы на услуги управляющей компании и хаусмастера

Этот пункт расходов актуален для владельцев квартир. Итак, при покупке апартаментов в Германии вы автоматически заключаете договор с управляющей компанией. Именно она следит за состоянием общей территории, взимает средства на поддержание её в надлежащем виде. Это аналог российского ЖЭКа. В год на него уходит от 100 и до 300 евро.

Иногда домоуправление по договору берёт на себя вообще все вопросы, так или иначе связанные с обеспечением нормальной жизнедеятельности дома. Тогда расходов будет больше, но вам ничего в связи с этим отдельно решать не потребуется. Однако иногда домоуправление отвечает только за функционирование отдельных систем и, например, за капитальный ремонт. В этом случае возникает потребность в хаусмастере.

Поскольку речь идёт о дополнительном пункте расходов, необходимо разобраться, о ком речь. Хаусмастер отвечает за:

• мелкий текущий ремонт — замена лампочек, проверка исправности разных систем, в порядке ли ручки в подъезде и прочее. Если происходит крупная поломка, то это уже к домоуправлению, которое ищет подрядчика, заключает с ним договор, а расходы перекладывает на жильцов. Но задача хаусмастера в такой ситуации будет предупредить о проблеме своевременно;
• уборка помещений или найм того, кто будет этим заниматься;
• контроль своевременного вывоза мусора;
• приведение в порядок газона;
• благоустройство территории вокруг дома;
• отправка счетов;
• обращение внимания жильцов на какую-то проблему.

За порядком в Германии нужно следить. И это тоже требует расходов

Хаусмастер — это в среднем около 50 евро в месяц с квартиры. Кажется, что за год довольно много. Однако экономия на таком специалисте ни к чему хорошему не приводит: жильцы сами не будут стабильно за всем следить. А разрушение здания в итоге повлечёт за собой или необходимость капитального и дорогостоящего ремонта, или же резкое снижение стоимости квартиры, как следствие.

Читайте также:

Астрономические часы Орлой в Праге - фото курантов, история, где находятся, карта

Расходы на вывоз мусора и канализацию в Германии

Оплата канализации зависит напрямую от стоимости переработки канализационных вод в конкретном регионе. В среднем за кубометр нужно заплатить 2,4 евро. Расчёт обычно идёт на участок, то есть в случае многоквартирного дома распределяется равномерно между владельцами апартаментов. При этом чем современнее канализация в конкретном городе, тем дешевле будет переработка соответствующих вод. И поскольку разобраться довольно сложно, где и по какой схеме начисляется оплата, единственный вариант понять, какими будут расходы — просто узнать заранее. Расходы на канализацию в год могут колебаться от пары сотен евро и до тысячи, а иногда и больше.

Что же касается вывоза мусора, то в данном случае расходы сильно зависят от того, с какой компанией заключили договор. Бывает так, что вопрос с отходами решается несколькими фирмами сразу. Например, одна может отвечать за стекло, вторая — за органику, а третья — за всё остальное. Поэтому и здесь все индивидуально.

Чистота и красота обходятся дорого

Поскольку платят те, кто создают отходы, то в случае сдачи жилья такие траты перекладываются на жильцов. Расчёт идёт применительно не к квартире, а к человеку.

Важный момент: стоимость расходов на утилизацию мусора напрямую зависят от того, сколько раз в год за ним будут приезжать. А это фиксируется в договоре. В среднем мусор вывозят раз в неделю, всё остальное время он хранится в специальных мешках. Но далеко не всех такая частотность устраивает. При желании вы можете договориться о том, что за мусором будут приезжать через день. Вот только бюджет на это возрастет пропорционально.

Расходы на отопление в Германии

Решение этого вопроса тоже глубоко индивидуально. Дело в том, что в Германии вообще нет такого понятия как центральное отопление. И при строительстве каждого многоквартирного дома данный вопрос регулируется отдельно.

Кто-то топит дом дровами, причём котлы в этом случае могут находиться в подвале, кто-то — мазутом, кто-то — электричеством. Поэтому нужно узнавать заранее, какой вариант применяется в приглянувшемся вам объекте и сколько это будет стоить. Причём учтите, что есть два пункта расходов: на квартиру и за отопление общей территории.

Расходы на воду в Германии

В плане оплаты воды всё традиционно: на горячую и холодную. Однако первых расходов можно избежать, если вода нагревается за счёт отопительной системы. Правда, в этом случае возрастают расходы по предыдущему пункту. Сказать, какой вариант выгоднее — сложно, нужно брать в руки калькулятор и вести расчёты применительно к каждому объекту недвижимости.

Что же касается холодной воды, то бюджет на неё зависят от определённого региона страны. В среднем на начало 2021 года цены колеблются в пределах 1-1,5 евро за кубометр. При сдаче недвижимости в аренду эти расходы перекладываются полностью на жильцов.

Электричество, телевидение, Интернет, телефон

Эти расходы определяются уже индивидуально. Даже по электричеству каждый владелец квартиры заключает отдельный контракт с поставляющей ресурс компанией. И расходы непосредственно зависят не только от того, сколько вы потребляете, но и от того, на каких условиях оформили договор, предполагаются ли скидки. На электричество, например, есть ночные и дневные тарифы, причём они колеблются в зависимости от общего числа жильцов, дома, региона и многого другого.

Вы можете и не подключать телевидение в Германии. Зачем, когда давно можно подключить телевизор к WiFi

Телевидение оплачивать необязательно, телефон тоже, впрочем, как и Интернет. Это уже всё по выбору. Однако вне зависимости от того, смотрите ли вы ТВ или нет, каждый проживающий в квартире в Германии обязан ежемесячно выплачивать сбор на радио и телевидение размером 17,5 евро. Это что-то вроде обязательного налога, за счёт которого и финансируются государственные СМИ.

Расходы на лифт

Если в доме есть лифт (а он далеко не всегда предусмотрен, разумеется, если это не небоскрёб), то его содержание в год может обойтись от нескольких сотен евро до нескольких тысяч. И это касается только одного лифта. А если их несколько, расходы увеличатся. Они традиционно распределяются между всеми жильцами. Причём, в отличие от России, платить обязаны все, то есть и проживающие на первом этаже.

Траты на капитальный ремонт дорог

Качество немецких дорог вошло в легенду. Чтобы оно таким и оставалось, за этим нужно следить. Косметическим ремонтом занимается городская администрация за свой собственный счёт. А вот при решении вопроса с капитальным ремонтом, что происходит с периодичностью от одного раза в 25 лет до одного раза в 40 лет, могут привлекаться средства владельцев домов. Разумеется, в принудительном порядке.

Расходы перекладываются на плечи собственников не полностью, а частично. Конкретный процент от всех расходов, которые компенсируют владельцы недвижимости, прописан в региональном законодательстве. Колебания могут быть существенными — от 25% и до 75%. Причём оплачивать владельцы должны не ремонт всей дороги, а только примыкающих к зданию или земельному участку тротуаров. Но поскольку капитальный ремонт по всем правилам — это миллионы евро, даже такой вариант может оказаться накладным. Поэтому во избежание сюрпризов и данным вопросом перед покупкой недвижимости стоит поинтересоваться.

Ремонтировать дороги в Германии могут и за ваш счёт, учтите

Подоходный налог

Это не то, что напрямую связано с содержанием недвижимости, однако непосредственно затрагивает соответствующую тему. Итак, если вы сдаёте квартиру или дом в аренду, то получаете доход. А это означает, что вы должны заплатить государству с него налог.

Ставка подоходного налога зависит от того, сколько в плане чистой прибыли вы получаете. Чем больше доход, тем больше отчислений государству. Ставка возрастает вплоть до 45% ежегодно. Поэтому выгоднее всего покупать несколько объектов недвижимости в Германии и оформлять их на разных членов семьи.

При сдаче недвижимости в аренду без налогов тоже не обойтись

Как видите, расходов предполагается много, причём большую часть заранее просчитать не получится. Поэтому выбирать собственность нужно очень внимательно и с агентом, который поможет разобраться во всём досконально.

Похожие записи:

1. Что посмотреть в Лампанге: постройки времён Ланна и другие достопримечательности
2. Новый год в Белоруссии 2022: отели с программой. Цена на новый год
3. Когда паспорт становится недействительным
4. Посольство Румынии в Москве – официальный сайт, адрес, схема проезда, время работы, документы