Поиск недвижимости в Интернете стал основным средством для итальянцев, ищущих себе жильё

Статьи > Недвижимость > Покупка недвижимости в Италии (личный опыт)

Покупка недвижимости в Италии.

В этой статье я хочу поделиться собственным опытом приобретения недвижимости в Италии. В конце статьи я выложу отсканированные копии своего контракта (единственное что я удалила из него это личные данные продавцов и покупателей) на приобретение дома как на итальянском языке, так и его перевод на русский язык, а так же предварительный договор о покупке. Вы сможете наглядно увидеть, какой документ в итоге вы будете иметь у себя на руках. Это будет очень интересно тем, кому только предстоит эта процедура. В свое время я пыталась найти подобный контракт (договор) в интернете, но мне, к моему большому сожалению, так и не удалось это сделать. И теперь, дабы восполнить этот пробел, с удовольствием выкладываю на ваше обозрение свой собственный договор купли-продажи.

С момента нашей покупки уже прошло некоторое время, это был 2010-2011 год, но я думаю, что особых изменений в вопросе оформления не произошло, за исключением размера самого налога.

Итак, начнем. Конечно все до мельчайших подробностей я не расскажу, но самые важные моменты обязательно затрону. Будем считать, что дом или квартиру свой мечты Вы уже нашли. Остается самое важное, юридически правильно оформить ее в собственность. Еще раз повторюсь, что все этапы оформления мы прошли самостоятельно, не прибегая к помощи риэлтора. Однако без помощи переводчика Вам не обойтись, если конечно Вы не владеете в совершенстве итальянским языком. Без него, как без рук. Мы на тот момент не владели им совершенно.

В Италии нет ограничений для иностранных покупателей. Сделку можете оформить как на юридическое, так и на физическое лицо. Начну поэтапно:

1. Получение индивидуального налогового номера, ИНН (CodiceFiscale). С этого стоит начать, т.к. без этого номера Вы не сможете сделать ничего. Постановкой на налоговый учет занимается налоговая инспекция (Agenzia delle Entrate), отделения которой есть в каждом городе Италии. Для получения ИНН Вам потребуется при себе иметь только заграничный паспорт.
2. Открываем расчетный счет. Вы можете его открыть в любом итальянском банке. Счет открываете как нерезидент. Сложностей с этим возникнуть не должно. Хотя у нас, честно признаюсь они были. Но это были больше технические сложности, связанные с заполнением бумаг и скорее всего из-за невысокого уровня профессиональной подготовки банковских служащих. Город, где открывали счет, относительно небольшой, иностранцев особо нет, соответственно нет практики в этом вопросе. Зато уже после нашего опыта, моя подруга открыла счет достаточно легко о очень быстро.
3. Предложение о покупке (Proposta d’acquisto либо Riserva-offerta). Мы этот этап пропустили, не было необходимости. А вообще знаю, что это практикуется. В этом случае покупатель делает письменное предложение продавцу о покупке и сопровождает его уплатой взноса в размере 1% от стоимости недвижимости или фиксированной суммой, например, одна тысяча евро. Взнос подтверждает серьезность ваших намерений, как потенциального покупателя. Продавец либо принимает предложение, либо отклоняет и возвращает Вам ваш взнос.
4. Подписание предварительного договора купли-продажи. Пропустив «Предложение о покупке» мы сразу начали с подписания предварительного договора (Contratto preliminare di compravendita). В этом документе указываются данные владельцев собственности, основания владения, кадастровый номер, наличие обременений, цена, сроки внесения платежей и др. существенные факты, в зависимости от ваших пожеланий. Перейду конкретно к нашему случаю. Что нас смутило на данном этапе? Прежде всего то, что на недвижимость было наложено обременение в виде банковской ипотеки. Другими словами, наш продавец купил какое-то время назад себе другое жилье, взяв при этом кредит в банке под залог «нашего» дома. Этот дом выступал в качестве банковской гарантии, того что он сможет погасить свой долг перед банком. Продавец нас уверил, что это не мешает нашей сделке и в этом проблемы нет. Мы конечно не из тех людей кто верит на слово, поэтому нам пришлось немного побегать, чтобы выяснить вопросы и моменты продажи недвижимости, имеющей такое обременение. Выяснили…, этот случай далеко не единичный, и он имеет место быть и это не редкость. Схема давно отработана. Просто в нашей ситуации, при подписании окончательного основного договора купли-продажи обязательно присутствует сотрудник банка. При передаче денег он забирает свой долг в присутствии всех сторон и нотариуса, действие кредитного (ипотечного) банковского договора закрывается. Продавец дает подтверждение, что недвижимость больше не стоит под обременением. Договор составляется в 2-х экземплярах и на двух языках, русский — итальянский. Обычно, но не обязательно, при подписании договора покупатель должен внести задаток (caparra) в размере 10% от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то эта сумма ему не возвращается. Если продавец по каким-то причинам передумает продавать, то он должен вернуть покупателю задаток и еще такую же сумму в виде компенсации, т.е. возвращается двойной задаток. Мы не вносили при подписании контракта задатка, а прописали в договоре, что первый платеж в размере 10% от стоимости жилья будет внесен, через две недели после подписания. Поэтому, Вы можете прописывать в договоре то, что считаете приемлемым в конкретно вашем случае.
5. Подписание окончательного договора купли – продажи (Contratto notarile di compravendita). Окончательный договор подписывается в кабинете нотариуса обычно через 1–3 месяца, но можно и больше по соглашению сторон, у нас фактически получилось лишь спустя 6 месяцев после подписания предварительного договора. В момент подписания мы оплатили оставшуюся сумму – 50% от стоимости дома и плюс с этому необходимые дополнительные налоги и пошлины. В нашем случае мы уплатили 1 399,00 евро в виде нотариального сбора, куда входил кадастровый налог (imposta catastale) 168 евро (насколько я знаю с 2014 года он был уменьшен до 50 евро), ипотечный налог (imposta ipotecaria) так же 168 евро (уменьшен в 14-м году до 50 евро), регистрационный налог в размере 3% от кадастровой стоимости, которая существенно меньше рыночной (кадастровая стоимость нашей недвижимости составляла всего 27 767,00 евро), госпошлина (Imosta di bollo) — 230 евро. Налог за внесение в государственный реестр (Trascrizione e voltura) — 90 евро как мне помнится мы оплачивали отдельно, дополнительно. За услуги нотариуса в нашем случае платил продавец, это было предусмотрено нами в предварительном соглашении, а не мы и поэтому сумму я уже не смогла вспомнить. Хочу заметить, что процедура эта очень длительная, у нас она заняла несколько часов, приехали мы к нотариусу часам к четырем, а разъехались после 11-ти часов вечера. Опять-таки пресловутые технические проблемы в виде невозможности уместить в определенный формат двуязычный контракт. На сделке присутствовали: нотариус со своим помощником, со стороны продавца – два собственника, представитель банка, свидетель, понимающий два языка русский и итальянский. Со стороны покупателя – два будущих собственника, это я и мой муж (т.к. дом покупался на двоих человек) и наш переводчик Елена, огромное ей спасибо, она очень нам помогала, болела за дело всей душой. В Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи. И не забудьте, что теперь Вы обязательно должны будете перезаключить все контракты на свое имя: на свет, газ, воду и мусор.
6. Регистрация договора – это заключительный этап. После подписания контракта, нотариус передает договор на государственную регистрацию в Департамент кадастрового реестра недвижимости. Обычно на регистрацию уходит около месяца. После этого вы получите выписку из реестра недвижимости, где Ваше имя будет фигурировать, как собственника.

• ВАЖНО: Обязательно стоит заметить, что недвижимость мы покупали исходя из льготного налогообложения, которое предполагало, что это основное наше жилье, т.е. «первый дом». При подписании договора мы заявили (см. договор,art. 8), что обязуемся получить резиденцию, т.е. прописку в данной недвижимости в течении 18 месяцев со дня подписания контракта. Забегая вперед скажу, что этого срока вполне достаточно чтобы успеть получить, к примеру, рабочую визу и осуществить переезд. Но если, Вы сомневаетесь в своих планах по переезду, то конечно не стоит рисковать, т.к. в противном случае Вы вынуждены будете не только доплатить разницу в налогах на покупку, но и штраф, если не ошибаюсь это порядка 30% от суммы налога.

Если после прочтения данной статьи у Вас остались вопросы или Вы хотите поделиться своим личным опытом покупки недвижимости в Италии, я с удовольствием продолжу общение. Вы можете оставлять свои комментарии к этой статье, можете создать тему на нашем форуме, можете задать вопрос через форму обратной связи.

Советы по покупке недвижимости в Италии

Многие мечтают о недвижимости за границей. Несмотря на падение спроса на недвижимость в Испании и Португалии и на увеличение спроса на дома в Болгарии и Хорватии, рынок итальянской недвижимости практически не колеблется.

Самыми частыми покупателями частной собственности в Италии, как указывает статистика, являются немцы и англичане. Итак, если вы все же решились на покупку чудесного домика на Сицилии или в любом другом регионе Италии, мы готовы поделиться полезными советами, которые однозначно вам пригодятся.

Регион

Не важно, ищите ли вы домик у моря или квартиру в самом центре города, куда вы собираетесь переехать, проведите перед началом поисков небольшое исследование. Италия – это 20 регионов, удивительный микс гор и равнин, полей и рощ, поэтому заранее задайте себе вопрос «в каком районе и в какой местности вам бы хотелось жить?».

Так, например, зимой средняя температура во Флоренции составляет около 2 градусов выше нуля, в то время как в Позитано (Positano) в это же время года она равняется девяти градусам. Разница присутствует и летом.

Например, в южной Калабрии (Calabria) воздух в среднем прогревается до 32 градусов по Цельсию, а в Ломбардии (Lombardia) – лишь до 23 градусов, в мае в Апулии (Puglia) средняя норма осадков достигает 37 миллиметров, а в Сицилии – лишь четвертая часть от вышеуказанного показателя. Если вы являетесь ярым фанатом лыжного спорта, то регион Пьемонт (Piemonte) или горы Абруццо (Abruzzo) для вас. Если же вы предпочитаете пассивный отдых и близость моря, то вам лучше подойдут прибрежные города.

Единственный верный выбор вы сделаете лишь после того, как посетите регионы, наиболее вас заинтересовавшие, и сравните их.

Не лишним будет наведаться туда несколько раз в разные времена года: курортный город летом кажется культурно-развлекательным центром, однако ближе к зиме все зонтики исчезнут с пляжей, а туристы уедут. Горный регион Абруццо летом кажется очаровательным и потрясающе красивым, со множеством уникальных деревенек, которые можно посетить, однако мало кто найдет что-то особое и удивительное в этом крае в феврале.

Летний дом или место постоянного проживания

Еще одна важная вещь, которую стоит учесть при поиске недвижимости в Италии, – это ее предназначение. Определитесь для себя, собираетесь ли вы переехать в солнечную страну или же хотите приезжать туда только в отпуск.

Очевидно, что при выборе летнего домика наиболее значимыми факторами будут расстояние до ближайшего аэропорта, а также уровень преступности в регионе (вы же собираетесь оставить свой дом без присмотра на весьма долгое время).

Если же вы собираетесь переехать в страну вина и солнца, то учитывайте, что в зависимости от месторасположения города вам будет легче или, наоборот, сложнее найти работу. Шансы найти себе занятие по душе будут возрастать по мере приближения к крупным городам. Совсем другое дело, если вы собираетесь открыть в Италии свой собственный бизнес. Проанализируйте ситуацию на рынке спроса и предложения. Вы наверняка не знаете будет ли спрос на услуги или продукцию, которую вы собираетесь предлагать, в регионе, куда вы хотите переехать. Так или иначе, знайте, что большинство счастливых обладателей летних домиков в Италии после выхода на пенсию становятся постоянными резидентами.

Месторасположение

Некоторые люди предпочтут роскошную виллу с видом на море, в то время как найдутся и те, кто больше любит суету большого города. Вероятнее всего, что люди второго типа выберут себе квартиру с видом на центральную площадь или на оживленную улицу. Уделите особое внимание самому дому, его внешнему виду. Здание, окна которого выходят на мощеную улицу, наверняка покажется очаровательным, однако существует высокая вероятность того, что его жители будут испытывать серьезные неудобства с парковкой. Ежели вы все-таки настроены на приобретение небольшого частного домика где-нибудь за городом, учите, что помимо чистого воздуха и прекрасного вида из окна вы можете получить «в подарок» и шум по ночам, который будет доносится из городка неподалеку, где будет проходить какой-нибудь фестиваль. Итальянский вариант нашего «домика в деревне» помимо минусов, разумеется, имеет и массу плюсов. Так, например с приобретением собственного дома, вы приобретете еще и возможность выращивать что-то на огороде и украшать его как вам заблагорассудится.

Дом, который продают по низкой цене с условием, что будет произведена его реставрация и ремонт, может показаться вам отличным вариантом. Однако прежде, чем связываться с риелтором и назначать ему встречу, возьми калькулятор и проведите несколько расчетов. Помимо цены, которую вам придется отдать за само здание, учтите и такие факторы как стоимость услуг итальянского агентства по недвижимости, рабочих, которых вы наймете для ремонта, а также стоимость стройматериалов. Если вы собираетесь приобрести заброшенный дом, то вас могут поджидать некоторые неприятности. Так, например, ваша соседка вряд ли обрадуется тому, что в один прекрасный день вы скажете, что отныне она не может выращивать овощи на теперь уже вашем огороде.

Итальянцы, в большинстве своем, являются довольно радушными и приветливыми по отношению к иностранцам, а также ценят их вклад в развитие как своего региона, так и всей страны.

Если же вы не знаете итальянский язык, то, возможно, вас стоит приглядеться к густо населенным местам и городам, где шанс того, что вы встретите итальянцев, разговаривающих на вашем родном языке, будет высок. Не расстраивайтесь, если вы все же решили приобрести жилье вдали от итальянского городка. Вы всегда можете попробовать подыскать поблизости некую общину иностранцев, которые окажут вам теплый прием и помогут привыкнуть и устроиться в Италии.

Аренда жилья

И, наконец, если вы уже окончательно определились с местом и домом, который вы хотите приобрести, предложите его нынешним хозяевам снять его в аренду на месяц-другой. За это время вы успеете прочувствовать дом, а также решить подходит он вам или необходимо подыскать еще варианты. Аренда жилья, которое вы собираетесь приобрести позволит вам наглядно представить и понять, как будет устроена ваша жизнь, если вы все же решитесь его купить, а также завести новых друзей и знакомых, которые, в свою очередь, могут помочь вам раз и навсегда определиться каким именно должен быть ваш итальянский домик мечты.

Инвестиции в недвижимость в Италии в 2021 году

Итальянский рынок недвижимости своей устойчивостью похож на рынок жилых и коммерческих объектов в Швеции, однако прекрасный климат Италии, который так не похож на шведскую погоду, делает апартаменты в этой стране для потенциальных покупателей намного привлекательнее, чем квартиры и другие виды помещений в холодной скандинавской стране. Именно поэтому многие стремятся приобрести жилье в Италии, но до покупки следует разобраться, какие лучше сделать инвестиции в недвижимость в Италии в 2021 году, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2021 году, выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии, какие существуют выгоды от недвижимости в Италии.

Никогда не бывает достоинств без недостатков и наоборот, и поэтому сегодня мы разберемся, какую пользу могут принести денежные вложения в апартаменты в Италии, и есть ли минусы итальянской недвижимости.

Содержание:

• Инвестирование в недвижимость в Италии
• В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2021 году
• Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии
• Выгоды от недвижимости в Италии

Инвестирование в недвижимость в Италии

Инвестирование в недвижимость в Италии, чтобы сдавать ее в аренду, по мнению экспертов, выгодно и способно приносить постоянную прибыль, поскольку найти постояльцев жилья в этой стране, и тем более в ее курортных населенных пунктах, можно легко, так как спрос в них почти всегда выше предложения. И связано это с тем, что итальянцы редко смотрят на свои дома как на источник дохода, а сдают недвижимость в аренду лишь в крайних случаях.

Однако инвестиции в итальянскую недвижимость способны сразу принести доход, только если сдавать ее в аренду, так как, чтобы перепродать апартаменты дороже, чем они были куплены, придется какое-то время подождать, поскольку итальянское жилье редко прибавляет в цене. Исключения составляют лишь некоторые населенные пункты страны, например, небольшой город в провинции Генуя, который называется Портофино, в котором спрос на покупку жилья есть всегда, и он постоянно держится на высоком уровне, тогда как предложений о продаже недвижимости в городке почти нет, поэтому жилье в нем дорогое, и найти покупателя своих апартаментов в Портофино будет просто.

Инфляция итальянского рынка в 2020 году замедлилась, и увеличение стоимости товаров и услуг в этой стране притормаживается, однако этого нельзя сказать о недвижимости, ведь квартиры и виллы в Италии к 2021 году станут дороже, но ненамного, а лишь на 0,5%, а в 2022 году, по прогнозам специалистов, итальянская недвижимость прибавит в цене еще от 0,3 до 1% от нынешней стоимости жилых объектов. Российские инвесторы, которые хотят вложить деньги в покупку итальянских апартаментов и при этом не переплачивать, должны поторопиться и приобрести недвижимость в текущем году, чтобы не покупать жилье в Италии по повышенным ценам в наступающем году.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2021 году

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2021 году? В какую недвижимость в Италии лучше инвестировать?

Если говорить об аренде помещений, то, по мнению экспертов в области недвижимости, в 2020 – 2021 годах могут дать хорошую прибыль инвестиции в помещения под ведение бизнеса, ведь коммерческая недвижимость в Италии в ближайшие годы будет востребована как никогда.

Тем, кто хочет вложить деньги в жилье, можно купить апартаменты в курортной зоне страны и сдавать их в краткосрочную аренду, но в этом случае необходимо найти риелтора, который будет искать квартиросъемщиков, оформлять документы и заниматься другими делами, связанными с домом и его сдачей во временное пользование другим людям, и лучше всего, если это будут делать агенты, имеющие специальные сертификаты и трудящиеся официально.

Тем, кто еще не очень хорошо ориентируется в ценах на квартиры и виллы по всей Италии, перед выбором жилья лучше узнать, какова примерная стоимость квадратного метра жилья в разных регионах страны. Средняя цена м2 в Италии равна 1 тысяче 900 евро, и редко когда итальянский жилой квадратный метр стоит одну тысячу евро, в основном его минимальная стоимость около 1 тысячи 200 евро. За такую стоимость практически невозможно найти недвижимость в северных районах, в предгорных местах, в популярных у туристов населенных пунктах, в том числе в курортных зонах страны, а также в Риме, Венеции и, конечно, в Милане.

Тем, кто планирует вложить денежные средства в недорогое жилье, нужно присматривать апартаменты в Молизе, где можно найти недвижимость, квадратный метр которой стоит в среднем 1 тысячу 500 евро, в Умбрие, где жилой квадратный метр обойдется в 1 тысячу 200 евро, а также в Калабрии, в котором м2 можно купить за 1 тысячу 250 евро, и в Сицилии с ее апартаментами, квадратный метр в которых стоит 1 тысячу 250 евро. Кроме того, дешево в Италии можно приобрести и домик в сельской местности, который, скорее всего, придется ремонтировать, а это дополнительные финансовые затраты.

Дорогое жилье в Италии можно купить там, где много туристов, к примеру, в Тоскане: во Флоренции жилой квадратный метр стоит 5 тысяч 500 евро, в Сиене – 3 тысячи евро, в Вольтерре – 2 тысячи 300 евро, то есть, зная цены в этих местах, можно сделать вывод, что средняя стоимость тосканской невидимости равна двум с половиной тысячам евро.

Стоимость квадратного метра в горнолыжных курортах Италии равна примерно трем тысячам евро, так, в Валле д’Аоста м2 стоит 3 тысячи евро, а в Лигурии – не менее 2 тысяч 600 евро.

В Милане жилой м2 обойдется покупателю в 5 тысяч 500 евро, а в Риме – в 3 тысячи евро, апартаменты в Венеция несколько дороже, в этом городе на воде стоимость квадратного метра равна 4 тысячам евро, а в северных регионах Италии, к примеру, в Трентино-Альто-Адидже за каждый метр жилья придется заплатить не менее 2 тысяч 600 евро, в Ломбардии – от 2 тысяч 400 евро.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии? Зачем инвестировать в недвижимость в Италии, будет ли жилье приносить постоянный доход?

Безусловно, инвестирование в апартаменты в Италии выгодно, потому что способно приносить хороший регулярный доход, особенно, если вы планируете сдавать жилье в аренду.

Выгоды от недвижимости в Италии

Приступая к поискам виллы или квартиры для их приобретения, нужно помнить, что недвижимость в Италии от агентства всегда лучше, чем брать жилье без таких посредников, поскольку агентства работают официально, и их деятельность строго контролируется государством, и главное не забыть проверить сертификат, разрешающий риелторской компании осуществлять свою деятельность.

Купив апартаменты в Портофино, в итальянском городе, о котором говорилось выше, вы сможете легко найти не только арендаторов жилья, но и покупателей, которые возьмут ваш дом по более высокой цене, чем купили его вы, так как предложений о продаже квартир в этом городе почти нет, а спрос на них всегда большой, и в этом состоят выгоды от недвижимости в Италии.

Форум Винского

Поиск дешевых авиабилетов

Бронирование отелей, вилл, апартаментов

Аренда квартир, апартаментов, домов у собственников

Аренда автомобиля за границей и в России

Сравнение цен аренды авто у разных прокатчиков. Вы задаете параметры поиска – сайт находит вам автомобиль в заданном месте по самой низкой цене

Цены в рублях и оплата в рублях – для тех у кого только рублевый счет

Цены в Евро и оплата в Евро – для тех у кого счет в Евро и аренда в Европе

Выбор туристической страховки

Сайт Винского

Реклама на форуме Винского

• Список форумов‹Эмиграция: как и куда | Легализация | Учеба | Работа и бизнес‹Аренда или покупка недвижимости за границей
• Изменить размер шрифта
• Smartfeed

• Блоги •
• Правила •
• Инструкции
• • FAQ
• • Галерея
• • Регистрация
• • Вход

Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2

Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 03 июл 2020, 05:08

Возникло желание изучить рынок недвижимости Италии с целью поиска вариантов приобретения недвижимости в этой стране. Интересует в первую очередь регион Лигурия.

Пожалуйста, подскажите, где лучше искать предложения собственников жилья?

Вот в России, к примеру, есть сайты avito.ru и cian.ru, в Латвии есть сайт ss.lv, где владельцы недвижимости, желающие её продать, с вероятностью, близкой к 100%, разместят своё предложение. А в Италии что-то подобное есть?

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

Olgamosca » 03 июл 2020, 05:38

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

Moon1982 » 05 июл 2020, 21:10

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 05 июл 2020, 22:31

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 21 авг 2020, 19:18

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 21 авг 2020, 20:34

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 24 авг 2020, 10:46

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 24 авг 2020, 11:32

Я тоже не знаю. Напишите мне, пожалуйста, в личку.

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 24 авг 2020, 12:25

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 24 авг 2020, 17:55

Это я понимаю. Но агент ведь не работает бесплатно. За свою “помощь” он берёт комиссию, и немалую (во всяком случае, у нас так). Это очень хитрая братия. Они часто говорят о том, что комиссию платит продавец, вам, как покупателю волноваться не о чем. Но здравомыслящие люди ведь понимают, что эту комиссию продавец (в нашем случае застройщик) заложил в стоимость объекта. И не будь этих паразитов (агентов), можно бы было приобрести объект дешевле.

Поэтому я и интересуюсь – где искать собственников жилья, в случае с новостройками – застройщиков.

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 24 авг 2020, 21:10

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

miciolka » 27 авг 2020, 00:41

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

senator » 27 авг 2020, 01:13

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

miciolka » 01 сен 2020, 23:52

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 02 сен 2020, 05:25

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

miciolka » 02 сен 2020, 22:10

Покупка недвижимости в Италии

Описание процедуры покупки недвижимости в Италии в деталях, где купить недвижимость в Италии, на что обратить внимание при выборе дома – подробности в этой статье

• Какие регионы наиболее привлекательны для инвесторов?
• Отличия в процедуре покупки недвижимости в Италии для иностранцев и граждан страны
• Процедура покупки недвижимости в Италии
• Преимущества покупки недвижимости в Италии для иностранца

Согласитесь, что Италию трудно не полюбить: прекрасный климат, великолепная природа, отличная эногастрономия, уникальная архитектура и интереснейшая, насыщенная событиями, история – чего еще можно желать?! Однако, действительно познать эту прекрасную страну (и еще больше влюбиться в нее) можно лишь после покупки здесь собственной недвижимости и регулярного проживания в Bel Paese.

Действительно, ездить в отпуск в Италию – это одно, а купить недвижимость в Италии и иметь возможность оставаться в стране столько, сколько душа пожелает – совсем другое. Вы вливаетесь в итальянское общество, становитесь уже не туристом, а одним из местных жителей (даже если вы хотите приобрести дом в Италии только для отдыха и посещать его всего несколько раз в год). Одним словом, вы имеете возможность познать все аспекты итальянской жизни, что никогда вам не удастся, пока вы будете иметь статус путешественника.

В данной статье мы поговорим об особенностях процедуры покупки недвижимости в Италии, узнаем, в каком регионе страны купить дом наиболее престижно или выгодно, и развенчаем мифы, связанные с приобретением жилой недвижимости в Bel Paese.

Какие регионы наиболее привлекательны для инвесторов в итальянскую недвижимость?

Итальянская недвижимость привлекала потенциальных покупателей в течение многих столетий: аристократы и люди искусства начали приобретать элегантные виллы на берегу моря в Лигурии еще в конце XVIII века. За ними свой взгляд на Италию в середине ХХ века обратили предприниматели, звезды кино и шоу-бизнеса, которые создали гламурную моду на покупку недвижимости в Кампании – папарацци не переставали охотиться с объективами своих камер за дивами и их обеспеченными друзьями, загорающими в бухтах Амальфи и на скалах Капри. Но реальный всплеск интереса к недвижимости в Италии со стороны иностранного покупателя начался в 1980-е годы, когда англичане и американцы начали массово «сходить с ума» от сельских домиков Тосканы. Вскоре полмира последовали их примеру. Зеленые холмы, увенчанные кипарисами, каменный дом с террасой, залитой медово-желтым солнцем, утопающий в виноградниках . вот, что такое настоящая идиллия!

Тоскана остается одним из самых престижных и популярных регионов для покупки недвижимости в Италии для иностранцев и сегодня. Чтобы приобрести дом вашей мечты в Тоскане, вам придется потратить, в среднем, 350.000 евро. Цены на подобные дома с садом немного ниже в соседней Умбрии и еще ниже в близлежащем регионе Марке, который издавна расценивался покупателями как недорогая альтернатива модной Тосканы. Однако, центральная часть Италии не является единственной областью страны с изысканными пейзажами. Вы можете найти очаровательные загородные дома по цене, начиная от 100.000 евро в красивых местах, кoими являются Абруццо, Лацио, Апулия и Кампания. Еще дешевле обойдется купить недвижимость в итальянском регионе Базиликата, мало кому известном, но от этого не менее прекрасном.

В списке самых дорогих мест для покупки недвижимости в Италии, безусловно, первые места занимают наиболее посещаемые туристами города Италии: Венеция, Флоренция и Рим. Средняя цена двухкомнатной квартиры в Венеции составляет около 300.000 евро, однако стоит учесть, что доход от аренды подобной недвижимости достигает € 800- € 1,300 в неделю. Более доступные по цене квартиры с очень хорошими перспективами аренды – умбрийские Перуджа и Ассизи; в Перуджу, к примеру, прибывают толпы туристов и масса студентов, а также довольно много международных бизнесменов, двухкомнатная квартира здесь обойдется в около € 150.000.

Если ваш бюджет невелик, следует помнить, что цены на недвижимость в Италии, как правило, падают при отдалении покупателя от модных курортов и крупных городов.

Если вы ищете домик на море или на берегу озера, то обязательно рассмотрите вариант покупки недвижимости на острове Сардиния, одном из самых красивых (и нетронутых) прибрежных мест в Европе. Или проштудируйте скалистое побережье Апулии с его причудливыми зданиями и сказочной кухней. Золотые пески Марке, Абруццо и западной Лигурии демонстрируют хорошее соотношение цена/качество, в то время как скалистые бухты восточной Лигурии и побережье Амальфия вляются ослепляюще дорогими.

Среди озер по дороговизне лидирует изысканное озеро Комо, а также близлежащие озера Гарда и Маджоре. Почему бы в альтернативе не рассмотреть вариант покупки недвижимости на теплом и спокойном озере Тразимено в Умбрии? Или красивом озере Больсена в Лацио?

Отличия в процедуре покупки недвижимости в Италии для иностранцев и граждан страны

Купить недвижимость в Италии совершенно несложно: в Bel Paese действует “закон о равноправии”, который гласит, что и гражданин Италии, и иностранец родом из любой страны мира имеют равные юридические права и возможности.
Кроме того, вероятно, каждый из нас уже довольно наслышан о том, что в настоящее время покупка недвижимости в Италии является крайне успешным вложением денежных средств. Сегодня Европа переживает экономический кризис, вследствие чего цены на недвижимость в Италии упали на примерно 7-10% по сравнению с тем же периодом 2015 года. Таким образом, если вы думаете, что недвижимость в Италии очень дорога, поинтересуйтесь ценами на жилую недвижимость во Франции, Германии, Швейцарии или даже крупных городах России. Проанализировав предложения, вы поймете, что цены на итальянскую недвижимость вовсе не так уж высоки, и купить недвижимость в Италии недорого более, чем возможно.

Многие иностранцы, прочитав информацию в интернете, ошибочно считают, что купив недвижимость, они автоматически получат вид на жительство в Италии. Спешим вас разуверить: покупка недвижимости в Италии не наделяет иностранца безоговорочным правом на получение вида на жительство. Однако, отметим, что факт обладания недвижимостью в стране является весомым основанием для выдачи вида на жительство по другому мотиву (вступление в брак с итальянцем/кой, воссоединение с родственником, работа по найму или бизнес в Италии и др.).

Процедура покупки недвижимости в Италии

Процедура приобретения недвижимости в Италии кардинально отличается от процедуры, установленной российским законодательством. Кроме того, она осложняется вдвойне, если покупатель не владеет итальянским языком и совершенно не знаком с юридическими аспектами вопроса. В этом случае резонно позаботиться об обращении к квалифицированному консультанту, которые проведет вас через все фазы процедуры и сведет все существующие риски к минимуму.

Перед рассмотрением юридических аспектов процедуры покупки недвижимости в Италии остановимся на некоторых важных вопросах, касающихся выбора жилья.

Потенциальным покупателям жилой недвижимости в Италии рекомендуем, прежде всего, определить для себя приоритеты и обдумать, какой тип жилья их интересует. Вы можете выбрать между виллой на море или озере, квартирой в крупном или небольшом городе, сельском домике в отдаленной местности или и вовсе приобрести очень старый дом, который перестроите по собственному проекту.

В случае, если вы решили сдавать в аренду приобретаемую недвижимость, обязательно учитывайте такие аспекты, как наличие поблизости остановок общественного транспорта, парковок, близость к аэропортам и вокзалам, близость к центральным частям городов или к водоемам.
Обязательно организуйте тщательный осмотр выбранного вами объекта недвижимости. Так, если вы приобретаете недвижимость у моря или озера, обратите внимание на состояние стен и потолков – в Италии существуют большие проблемы с повышенной влажностью в домах, из-за которой образуется плесень.

Определившись с вариантом, в первую очередь, необходимо проверить ряд важных жилищных параметров в кадастровом и коммунальном регистре. Этот этап очень важен, т.к. нередко у покупателей, отнесшихся к проверке поверхностно, возникают серьезные проблемы спустя годы обладания имуществом. Если вы позаботились об обращении в консалтинговое агентство, этот этап пройдет за вас опытный консультант.
Далее подробно о процедуре покупки недвижимости в Италии.

В общем случае, покупка недвижимости в Италии состоит из следующих основных этапов:

• выбор интересуемого объекта недвижимости на интернет-порталах “Продажа недвижимости в Италии” самостоятельно или путем обращения к агентствам (agenzia immobiliare);

Узнать цены на недвижимость в Италии можно на одном из многочисленных сайтов риэлтерских агентств:
Casa.it
Immobiliare.it
Tecnocasa
Cercacasa.it
или порталах:
Недвижимость на «Италии по-русски»

• Официальное предложении о покупке (irrevocabile d’acquisto).

В данном документе, который составляют в агентстве по продаже недвижимости, будет указана цена, которую покупатель готов выплатить за объект, и сроки, в течение которых его предложение актуально (обычно около 1-2 недель). Этот документ не налагает обязательств на продавца, в то время как покупатель обязан приобрести недвижимость, в случае достижения консенсуса с продавцом.

Oплата залога (acconto) за выбранную недвижимость (2-5% от стоимости жилья).

Oткрытие текущего счета в банке и получение идентификационного кода (codice fiscale).

Заключение предварительного акта купли-продажи (compromesso), что сопровождается внесением на счет продавца 10%- залога (“сaparra”) (20-30% при покупке в кредит) от стоимости объекта недвижимости, оплата государственных налогов.

В акте перечислены следующие основные пункты:

• данные об объекте недвижимости;
• данные продавца и покупателя;
• размер залога;
• цена сделки, срок и способ оплаты;
• дата подписания договора.

Залог бывает двух типов:

• caparra penitenziale (залог не возвращается продавцом, если покупатель передумал заключать сделку; если же передумал продавец, он возвращает покупателю залов в двойном размере);
• caparra confirmatoria (смысл не отличается от первого пункта, однако данный тип залога дает возможность как покупателю, так и продавцу обратиться в суд для форсированного завершения сделки).

Поиск жилья без посредников в 21-м веке

Полагаю, все мы однажды искали себе жилье. Кто-то — в собственность, большинство, вероятно, в аренду. Все, кто хоть раз пытался найти реальные предложения на досках объявлений, знают — это нереально. Такого количества спама нет, пожалуй, ни в одной другой сфере. После того, как окунешься в этот ад, обычно руки начинают чесаться применить свою IT-шность на благо ближнему. Результатом для меня стал проект Sobnik, о котором я и хочу рассказать.

Sobnik — это плагин для Chrome, который помечает посредников на досках объявлений. Пока работает только с Avito.ru, в ближайшем будущем я добавлю Irr.ru и другие крупные доски. Всех, кто сидит на чемоданах и кому не терпится попробовать, прошу в Google Web Store. Под катом я расскажу о технической стороне проекта, о его перспективах и о моих наблюдениях за противником посредниками. Любители критиковать чужой JS-код также велкам, исходник клиентской части плагина доступен на github.

Для любителей точности уточняю: формально, Sobnik это «расширение», а не плагин, но уж больно я к последнему термину привык.

Зачем все это?

«Польза обществу», надеюсь, очевидна, поэтому сразу перейду к вопросу «зачем это лично мне». Столкнувшись в последний раз с поиском жилья, наплевавшись на спам, которым заполнен Интернет, насмотревшись на изобретательных риэлторов, я ощутил прямо таки укол совести. Как никак корабли уже бороздят просторы 21-го века, неужели мы, Программисты, не способны справиться с жалкими спамерами?

Поразмыслив, я рискнул предположить, что способны. Просмотра нескольких сотен объявлений было достаточно, чтобы понять — посредников выявить легко. Либо по содержанию объявления, слишком подозрительному или очевидно агентскому, либо по наличию множества предложений с одним и тем же номером телефона. Оставалось выбрать технологии, на основе которых эту идею можно было проверить — объявления нужно было распарсить, куда-то сохранить, и проанализировать. В качестве парсера я выбрал Google Chrome — для доступа ко всей нужной информации на досках объявлений требуется полноценный браузерный движок с работающим JavaScript-ом. Для серверных дел решил попробовать Go и MongoDB. Все три вещи были для меня в новинку, так что это была отличная возможность расширить горизонты и освоить что-то новое. В итоге получился Sobnik.

Как выявить агентов?

На первый взгляд — довольно просто. Доступным и достоверным индикатором служит номер телефона, на который дано множество объявлений. Ведь не станет же агент покупать под каждое объявление новую сим-карту! Кроме того, некоторые объявления содержат прямые упоминания что автор риэлтор и хочет комиссию. В теории оно конечно просто, на практике пришлось решать множество мелких вопросов:

1. Авито и многие другие доски публикуют номер телефона в виде изображения, соответственно — номер приходится распознавать.
2. Агенты активно прячут свои реальные телефоны. Телефон указывают в тексте объявления, словами, буквами, спецсимволами. Всю эту маскировку приходится выявлять и вскрывать.
3. Некоторые собственники дают много объявлений на одну и ту же квартиру. Чтобы не зачислить их в риэлторы, приходится выяснять, о разных объектах идет речь в разных объявлениях, или об одном и том же. Связываться с распознаванием адресов я не стал, использую готовые географические координаты, доступные на многих досках.
4. Самые продвинутые посредники рисуют свои реальные номера телефонов на фотографиях квартир. Таких товарищей сложнее всего выявить. Я не нашел надежного и легкого в применении OCR решения, способного распознавать номера на фотках. Пришлось покумекать и родить простой алгоритм, определяющий, есть ли на фото какой-либо текст, и такие объявления считать агентскими.
5. В тексте объявления часто есть прямое упоминание о том, что автор — агент. Однако, поскольку компьютеры пока не научились понимать речь, надежного метода для полноценного использования этой информации я не придумал. Пока обошелся обнаружением некоторых наиболее распространенных и недвусмысленных фраз, благо этот критерий лишь дополняет основной детектор по номерам телефонов.

Использование этих приемов позволяет автоматически выявлять большую часть посредников. Вот так выглядит Авито во время активности спамеров (красные и зеленые кружочки — результат работы Sobnik-а):

Техническая сторона проекта

Плагин написан на JavaScript, поскольку функционала API Хрома вполне достаточно для поставленных целей. Единственная сложность была с получением изображения номера телефона. Дело в том, что Avito отдает его только для запросов с правильным Referer-ом. В браузере подделать этот заголовок возможности нет, а получить данные изображения, загруженного страницей Avito, не дает Cross-Origin Policy. Оказалось, что эту защиту легко обойти — я сохраняю страницу в формате MHTML через соответствующий API, а затем из полученной строки вырезаю нужный мне кусок, содержащий изображение в base64-кодировке. Таким же методом получаю доступ и к фотографиям квартир.

Далее, информация отправляется на сервер, где работает программа на Go. На самом деле две программы — все запросы выполняются асинхронно, одна программа пишет все запросы в очередь, вторая программа эти запросы обрабатывает. В клиентскую часть встроена логика по замедлению потока обращений к серверу в случае, если тот не успевает выполнять запросы вовремя. Такой подход позволит сгладить скачки нагрузки (очень надеюсь, что сегодня они возникнут). Данные хранятся в MongoDB.

Все это хозяйство я разместил на Amazon AWS (еще одна штука, которую хотел попробовать). Пока «Free Tier» вполне хватает, так что за хостинг не плачу.

Серверный API доступен публично, никакой авторизации. Подозреваю, что найдутся желающие побаловаться и напакостить, так что в ближайших планах — внедрить кое-какую защиту. В конечном счете почти наверняка приду к регистрации пользователей плагина, но пока не хочу добавлять лишних барьеров для желающих попробовать.

Исходный текст плагина открыт. Во-первых, все равно его не скроешь. Во-вторых, сразу видно какую именно информацию собирает плагин, так что у понимающих людей не будет вопросов касаемо приватности. Ну и, наконец, вдруг однажды появятся энтузиасты, желающие поучаствовать в разработке.

Централизованного краулера для сбора данных нет. Во-первых, Авито отрубает IP-шники, которые открывают порядка пары сотен страниц в час. Во-вторых, я надеюсь, что когда пользователей станет много, получится распределенный краулер — каждый откроет по паре объявлений, вот и наполнилась база. Однако, пока активных пользователей нет — база пуста. Основная польза от плагина в том, что не надо открывать агентские объявления, а если в базе пусто — то открывать придется все подряд. В общем, чтобы придать системе хоть какое-то ускорение, я сделал еще один плагин для внутреннего использования, который тихонько, примерно по страничке в минуту, сканирует на Авито предложения о сдаче квартир в Москве. Успевать за спамерами в пиковые часы не получается, но все же у вас, уважаемый читатель, будет возможность оценить как работает Sobnik: установили, открывайте на Авито вышеуказанный раздел и наслаждайтесь. Буду рад предложениям о том, как наладить сканирование Авито в более серьезных масштабах. Желающим могу выдать плагин для краулинга, если вдруг хотите помочь проекту или посканировать другой город или раздел.

Наблюдения за риэлторами

Запустив сканирование аренды в Москве, я сделал несколько полезных наблюдений. Все они довольно логичны и кажутся очевидными, однако Sobnik позволил их наглядно проверить и подтвердить:

1. В рабочие дни порядка 80% объявлений принадлежат агентам. Авито, кстати, активно банит очень много объявлений, так что из 30 объявлений в минуту через час остается от силы 10. Однако, из этих десяти все равно подавляющее большинство — посредники.
2. Поздно вечером (после 10-11 часов), и в выходные — агентов почти нет. Отдыхают видать от тяжелых спамерских будней.
3. Платные объявления (на Авито они выделены желтоватым цветом) — почти всегда собственники. Пока я видел только одного агента, не пожалевшего сотню рублей на рекламу элитной квартиры. Есть вероятность, что это был собственник, решивший сделать вид что он агент с эксклюзивом и срубить лишних денег (бывают такие, судя по слухам).
4. Если в объявлении всего одна или две фотографии, это почти наверняка агент. Три фотки — 50 на 50. Собственники либо пишут вообще без фото, либо уж если напряглись — делают хотя бы пяток.
5. Если телефон указан на фотографии, либо «зашифрован» в тексте объявления — это почти наверняка агент. Шифроваться подобным образом их заставляет Авито, который требует денег за размещение большого количества объявлений на один и тот же номер телефона.

Этот список, в целом, позволяет глазами отфильтровать почти весь мусор, так что если вам лень ставить Sobnik — пользуйтесь.

Disclaimer: Я ни сколько не против риэлторов. Для них на Авито если специальная галочка, ставишь её — и всем сразу понятно что ты — агент. И конечно я в курсе, что во многих случаях агент просто необходим. Sobnik борется лишь с теми, кто спамит и пытается вас обмануть.

Перспективы

Развивать проект я планирую в двух направлениях:

1. Добавлять новые доски (следующей, вероятно, будет «Из рук в руки»).
2. Повышать точность и надежность детектора.

Теоретически, когда будет активно сканироваться много досок, Sobnik сможет находить исходное объявление собственника по его копиям, опубликованным агентами на других досках. Удастся ли достигнуть этих высот покажет время, и конечно же ваши ценные комментарии.

Публиковать собираемую базу объявлений я не планирую, слишком уж нагло было бы красть и распространять эту информацию. Однако, раз уж финансовый план Авито не позволяет им самим фильтровать спамеров, этим займется Sobnik.

Вашим пожеланиям и предложениям буду очень рад.

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

• риск заключить договор с недееспособным продавцом;
• риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
• риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

• не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
• отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
• просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
• действуют по доверенности;
• существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
• торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.