Рынок вторичного жилья в Испании: текущая ситуация и перспективы
Пандемия изменила многие привычки и тенденции в области потребления. В жилищном вопросе также произошли изменения, обусловленные периодами карантина и ограничениями мобильности. В связи с этим приоритеты спроса на недвижимость были изменены, вступила в игру новая динамика. Несмотря на существующие проблемы, рынок вторичного жилья Испании демонстрирует высокую степень стабильности и рост цен, относительно стойко выдерживая конкуренцию со спросом на новостройки. При этом наблюдается тенденция снижения стоимости аренды. К тому же многие эксперты в сфере недвижимости дают позитивные прогнозы и прогнозируют окончательное восстановление сектора в следующем году.
Содержание:
- Вторичное жилье в Испании дорожает
- На пути к стабилизации
- Аренда дешевеет
- Новая динамика
- Тип востребованного жилья в Испании
- Прогнозы на 2022 год
- Поможем приобрести недвижимость в Испании
ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В ИСПАНИИ ДОРОЖАЕТ
Средняя цена на вторичное жилье в Испании выросла примерно на 1% за последний год вследствие вспышки пандемии и медленного восстановления, при этом стоимость арендной платы снизилась почти на 7 %.
Согласно порталу Pisos.com, в конце августа был зафиксирован рост на 1,83 % по сравнению с годом ранее. Так, средняя цена составляет 1853 евро за квадратный метр, что на 1,83% больше, чем годом ранее, и на 0,31% больше, чем в июле.
Fotocasa, еще один крупный портал о недвижимости, также обнаружил рост цен на вторичное жилье, хотя, по его расчетам, он составил в августе всего 0,7 % в годовом исчислении.
В любом случае, это десятый подряд год роста, который происходит на рынке после одиннадцати месяцев спада, начавшегося до пандемии в декабре 2019 года и закончившегося в октябре 2020 года. Таким образом, согласно данным Индекса недвижимости Fotocasa, цена на вторичное жилье в августе составила 1.890 евро / м2.
| Стоимость вторичного жилья в Испании по месяцам (апрель 2020 – август 2021) | ||
|---|---|---|
| Месяц | Цена (€/м²) | Годовой показатель% |
| Апрель 2020 | 1.854,00 € | -2,00% |
| Май 2020 | 1.878,00 € | -1,10% |
| Июнь 2020 | 1.874,00 € | -1,90% |
| Июль 2020 | 1.888,00 € | -0,70% |
| Август 2020 | 1.877,00 € | -0,80% |
| Сентябрь 2020 | 1.845,00 € | -2,4% |
| Октябрь 2020 | 1.859,00 € | -1,70% |
| Ноябрь 2020 | 1.877,00 € | 0,70% |
| Декабрь 2020 | 1.846,00 € | 1,60% |
| Январь 2021 | 1.874,00 € | 1,80% |
| Февраль 2021 | 1.883,00 € | 2,20% |
| Март 2021 | 1.897,00 € | 2,90% |
| Апрель 2021 | 1.888,00 € | 1,90% |
| Май 2021 | 1.893,00 € | 0,80% |
| Июнь 2021 | 1.883,00 € | 0,50% |
| Июль 2021 | 1.894,00 € | 0,30% |
| Август 2021 | 1.890,00 € | 0,70% |
НА ПУТИ К СТАБИЛИЗАЦИИ
В своем докладе Ферран Фонт, директор по исследованиям Pisos.com, заявляет: «Рынок жилья по-прежнему цепляется за прерывные подъемы, рисуя горизонт устойчивого роста, который обеспечивает высокую степень стабильности сектора».
По мнению Феррана Фонта, «цены на вторичное жилье очень приемлемые, они не имеет ничего общего с завышением, которое наблюдалось 15 лет назад, к тому же уровень процентных ставок довольно низкий, что отражается в статистике, росте сделок купли-продажи и в увеличении числа ипотечных кредитов».
Для его коллеги Марии Матос из Fotocasa, «эти данные являются признаком того, что цена недвижимости находится на пороге начала цикла умеренности, вызванного стабильной активностью покупательского спроса».
По регионам подъем цен на вторичное жилье возглавил Мадрид (5,71 %), самый низкий уровень зафиксирован в городе Уэска (-6,39 %), Доностия-Сан-Себастьян стал самым дорогим административным центром, а Хаэн – самым дешевым.
Среди автономных сообществ, самыми дорогими стали Балеарские острова (3.224 евро/м2), Мадрид (3.044 евро/м2) и Страна Басков (2.802 евро/м2), а самыми дешевыми – Эстремадура (802 евро/м2), Кастилия-Ла-Манча (849 евро/м2) и Мурсия (1.034 евро / м2).
В годовом исчислении самые сильные ценовые ралли были зафиксированы в Мадриде (5,71 %), Кастилии-Ла-Манча (4,11%) и Мурсии (3,08%), а наибольшее снижение – в Астурии (-1,76%), Ла-Риохе (-1,27%) и Арагоне (-0,79%).
| Стоимость вторичного жилья в административных центрах Испании, август 2021 | |
|---|---|
| Административный центр | Цена, € |
| Авила | 1.156 € |
| Аликанте | 1.627 € |
| Альбасете | 1.445 € |
| Альмерия | 1.310 € |
| Араба-Алава | 2.645 € |
| Астурия | 1.716 € |
| Бадахос | 1.371 € |
| Балеарские острова | 3.119 € |
| Барселона | 4.372 € |
| Бискайя | 3.353 € |
| Бургос | 1.687 € |
| Валенсия | 2.107 € |
| Вальядолид | 1.739 € |
| Гвадалахара | 1.450 € |
| Гипускоа | 5.585 € |
| Гранада | 1.888 € |
| Жирона | 2.386 € |
| Кадис | 2.528 € |
| Кантабрия | 2.224 € |
| Касерес | 1.299 € |
| Кастельон | 1.274 € |
| Кордова | 1.485 € |
| Куэнка | 1.402 € |
| Ла Корунья | 2.322 € |
| Ла Риоха | 1.728 € |
| Лас Пальмас | 2.153 € |
| Леон | 1.493 € |
| Лерида | 1.172 € |
| Луго | 1.440 € |
| Мадрид | 3.899 € |
| Малага | 2.431 € |
| Мурсия | 1.340 € |
| Наварра | 2.518 € |
| Оренсе | 1.559 € |
| Паленсия | 1.517 € |
| Понтеведра | 1.799 € |
| Саламанка | 1.935 € |
| Самора | 1.308 € |
| Санта Крус де Тенерифе | 1.598 € |
| Сарагоса | 1.867 € |
| Севилья | 2.102 € |
| Сеговия | 1.714 € |
| Сория | 1.412 € |
| Сьюдад Реал | 1.240 € |
| Таррагона | 1.653 € |
| Теруэль | 1.315 € |
| Толедо | 1.536 € |
| Уэльва | 1.243 € |
| Уэска | 1.537 € |
| Хаэн | 1.278 € |
АРЕНДА ДЕШЕВЕЕТ
Как сообщает портал Idealista, в то время как цены на вторичное жилье продолжают расти, средняя стоимость аренды в Испании снизилась на 6,7% в годовом исчислении в августе до 10,7 € /м2.
Эта статистика связана с падением цен на недвижимость в Каталонии (-8,2 %), Мадриде (-8,1 %), который остается самым дорогим автономным сообществом (13,8 евро/м2), на Балеарских островах (-4,7 %), в Андалусии (-1,9 %), Валенсии (-0,8 %) и Стране Басков (-0,3 %).
Согласно порталу Fotocasa, эти снижения показывают изменение тенденции, если учесть, что цена на арендуемое жилье выросла в Испании на 41% за последние пять лет и на 32% за десятилетие. Таким образом, если в 2016 году плата составляла в среднем около 592 евро, то теперь эта цифра выросла до 835 евро.
Однако, по словам Марии Матос: «Восходящий тренд изменился в течение 2020 года, и теперь цена аренды начала падать после многих лет интенсивных подъемов».
НОВАЯ ДИНАМИКА
В силу произошедших изменений, вызванных пандемией, традиционно востребованное вторичное жилье уступает место новому строительству.
Консепсьон Санчес, специалист по недвижимости агентства Белламар в Малаге (Испания): «Интерес к вторичному жилью растет в определенных районах, где обнаруживается очень высокий спрос. Проблема заключается в предложении, которое во многих случаях скудно. Это приводит к тому, что цены на вторичное жилье заметно выросли в последние месяцы. В то время как в новом строительстве есть очень интересные предложения и акции, что делает его более конкурентоспособными по цене, чем вторичные дома».
ТИП ВОСТРЕБОВАННОГО ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ
Что касается типологии наиболее востребованных домов, то главную роль играет недвижимость с 2 и 3 спальнями с террасами. Тем не менее, простые апартаменты со всеми удобствами также требуются в центральных районах, благодаря разнообразию услуг в пределах досягаемости.
Когда дело доходит до анализа профиля клиентов, он также варьируется, начиная от молодых семей с маленькими детьми в поисках большего пространства, до пенсионеров, которые отдают предпочтение комфорту и простору.
Наконец, если мы посмотрим в будущее недвижимости, прогнозы самые оптимистичные. Консепсьон Санчес объясняет: «Люди не хотят хранить сбережения в банке, так как это предполагает оплату комиссий и отсутствие прибыли. Поэтому они предпочитают покупать и инвестировать, а затем сдавать в аренду». Как следствие, спрос на жилье растет, что приводит к хорошим прогнозам рынка недвижимости.
ПРОГНОЗЫ НА 2022 ГОД
По данным Национального института статистики, цены на жилье в значительной степени выдержали натиск 2020 года, зафиксировав рост на 1,5%. Что еще более удивительно, так это то, что они смогли выстоять, несмотря на резкое сокращение ВВП (-10,8% в 2020 году).
В 2022 году произойдет девальвация от 5% до 7%. Однако это не сильно повлияет на новое строительство и вторичное жилье с хорошей локацией.
В течение 2021 активность в сфере недвижимости восстановится, достигнув увеличения на 10%, во многом благодаря возвращению на рынок испанской недвижимости иностранных инвесторов. В 2022 году количество транзакций вернется к допандемийному уровню.
В 2022 году количество сделок достигнет отметки в 500.000, которая считается устойчивым среднесрочным показателем. Из этого числа, вероятно, 100 000 будут приходиться на новое жилье и 400 000 сделок – на вторичное.
В конце прошлого года можно было увидеть падение продаж до 40%, которое было сосредоточено в основном во втором квартале года. Значительное восстановление можно было заметить с начала лета, наблюдая повышение спроса на новое и вторичное жилье.
На 2022 год перспективы более позитивные, поскольку он прогнозирует рост ВВП, что прекратит цикл падения цен и ознаменует начало восстановления.
ПОМОЖЕМ ПРИОБРЕСТИ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ
Инвестирование в испанскую недвижимость обеспечит долгосрочное сохранение капитала, даст вам возможность получать стабильный доход и предоставит неограниченные возможности для жизни и отдыха в одном из самых развитых городов мира.
Рынок недвижимости в Испании: динамика, обзор состояния и цены на испанское жилье в период коронавируса
Эпидемия Covid-19 за последний год спровоцировала мощный кризис практически во всех секторах экономики в любом уголке мира — от Пекина до Нью-Йорка, Мадрида и Москвы: анализ рынка недвижимости в Испании показывает, что эта отрасль Королевства не стала исключением. Жесткие схемы социального дистанцирования, введенные правительством (комендантский час, ограничение на перемещение и запрет массовых развлекательных мероприятий, контроль туристов, переход на удаленный график), а также резкие сокращения сотрудников на предприятиях и рост безработицы сильно изменили предпочтения клиентов и инвесторов и повлияли на цены апартаментов, домов, коммерческих и офисных помещений.
Если вам интересно узнать, хороший ли сейчас момент для покупки жилья или готового бизнеса в этой солнечной стране, читайте нашу статью дальше! Ниже мы размышляем о новых тенденциях сектора, динамике и качестве предложений в разных регионах Королевства и пытаемся спрогнозировать ситуацию на ближайшее будущее.
Состояние современного рынка недвижимости в Испании
По данным реестра собственников (el Colegio de Registradores), в 2021 году возобновился интерес к приобретению жилых объектов. Только в период с января по март было заключено на 1,5% сделок больше, чем год назад.
Отныне покупатели подходят к выбору квартир гораздо тщательнее. Многие начали работать удаленно, а значит, подыскивают место, где будет комфортно проводить практически весь день, а не только ночевать. В разы возрос спрос на апартаменты большей площади — вместо однокомнатных, предпочитают двухкомнатные и трехкомнатные. Огромное внимание обращают на наличие балкона, натуральное освещение, качество материалов и спокойствие района.
Наблюдается отток людей из крупных мегаполисов в пригороды. Например, в нашем агентстве Barcelona Realty Group мы получаем вдвое больше заявок на подбор дома с собственным садом и хорошими дорожными коммуникациями за пределами столицы Каталонии.
Покупать для последующей сдачи в аренду становится невыгодно. Во-первых, туристическая отрасль сильно просела из-за закрытия международных границ. Во-вторых, в конце 2020-го года барселонские власти ввели беспрецедентный закон, устанавливающий лимит цен за ренту. Сейчас в других областях также готовят похожие ограничения для рантье. Нарушителям грозят большие штрафы.
Операции на рынке коммерческой недвижимости в Испании, по статистике портала Idealista.com, заметно уменьшились по сравнению с докризисным временем. Резко спал интерес инвесторов к ресторанному, гостиничному, развлекательному бизнесу, что провоцирует владельцев предлагать значительные скидки, если они желают во что бы то ни стало продать дело прямо сейчас.
С переходом на удаленку директора компаний отказываются от крупных офисов, предпочитая более компактные помещения. В 2021-ом году многие добились от арендаторов снижения оплаты за месячную корпоративную аренду на десять-пятнадцать процентов.
С ростом популярности онлайн-сервисов, увеличивается спрос на склады для хранения товаров.
Динамика цен на рынке недвижимости в Испании до и после кризиса коронавируса
Отчеты реестра собственников гласят, что средняя стоимость жилья на сегодня в Королевстве составляет 1800 евро за квадратный метр. Это на 0,9% больше, чем в предыдущем году. Тем не менее наблюдаются серьезные различия по регионам.
Так, в четырех автономных областях (Канары, Ла-Риоха, Наварра и Мурсия) объекты подешевели по сравнению с периодом до пандемии. А на Балеарских островах, в Стране Басков и Арагоне — наоборот: рынок движется вверх. Лидирует Астурия, где в этом году покупка апартаментов обойдется примерно на 8,5% дороже, чем в 2020-ом.
Рост цен на недвижимость в Испании в столичных городах (Мадрид, Барселона, Валенсия) в эпоху Covid-19 приостановился, но значительного падения здесь не наблюдалось ни в 2020-ом, ни в первой половине 2021-го года. Эти населенные пункты продолжают оставаться желанными для студентов и амбициозных молодых специалистов.
А среди семейных пар возрос интерес к приобретению домов и больших квартир. По сравнению с докризисным временем, спрос на жилье со средней площадью в сто квадратным метров увеличился на 0,8 процента.
Стоимость коммерческой недвижимости по стране, наоборот, упала и составляет 1238 евро за м2. Это самый низкий показатель за последние семнадцать лет. Сильнее всего это коснулось предложений о продаже торговых центров, дискотек и отелей. Рестораны также выставляют на торги со значительными скидками. Многие инвесторы считают период удачным для вложений в этот тип бизнеса, ведь с апреля бары и кафе постепенно оживают, а значит, скоро цены вновь начнут расти.
Ниже предлагаем рассмотреть подробнее, как коронавирус изменил ситуацию в четырех наиболее популярных регионах Королевства.
Балеарские острова
Средняя стоимость на жилье в этой зоне оставалась стабильной практически во все время кризиса. С марта 2021-го она выросла на 4,4% по сравнению с предыдущим годом. Цена за квадратный метр сейчас равна 2527 евро. Лидируют по дороговизне столичный город Пальма-де-Майорка, а также Ибица.
Чем объяснить такую позитивную динамику рынка? Дело в том, что у многих людей теперь появилась возможность уехать с материка на остров мечты, сохранив работу с удаленным графиком. Это усилило спрос на дома в природных и экологически чистых зонах у моря.
Как и по всей стране, здесь возросло количество предложений на продажу, аренду и передачу готового бизнеса (traspaso). Это благоприятный момент для выгодной покупки. Балеарские острова были в числе первых регионов, где сняли ограничения на въезд для зарубежных туристов и где ввиду компактной площади контролируют вспышки эпидемии быстро и эффективно.
Мадрид
Здесь цены на квартиры остаются высокими — примерно 3206 евро за м2. В прошлом году наблюдалась стагнация, но с марта 2021-го рынок восстанавливается, и предложения дорожают. Наблюдается интерес к околостоличным населенным пунктам (например, Посуэло-де-Аларкон), где качество жизни в разы выше и можно купить отдельный дом.
Владельцы коммерческих помещений предпочитают переждать кризис и не активно выставляют на продажу свою собственность.
Каталония
Барселона продолжает оставаться одним из самых дорогих городов для покупки жилой недвижимости (3342 € за квадратный метр). Тем не менее, с начала 2021-го года цены на апартаменты упали на 3,2% по сравнению с докризисным периодом.
В этой автономной области стремительно дорожают именно пригороды, расположенные недалеко от столицы (Сант Кугат, Эсплугэс-де-Льобрегат, Сан-Жоан-Деспи, побережье Маресме и Коста Гарраф). Стоимость вторичного жилья выросла на 0,7%, новостроек — на 1,7%.
Как и по всей стране, в Каталонии сейчас не лучший момент для владельцев мелкого и среднего бизнеса (особенно пострадали рестораны и бары, которым до апреля 2021-го местное правительство предписывало закрываться после обеда). Тем не менее, отрасль постепенно восстанавливается, и цены стабилизируются.
Валенсия
На рынке жилья в Испании эта автономная область в период коронавируса играет одну из ведущих ролей. В столичном регионе цены выросли на 0,9%. В Аликанте они поднялись на целых 3,8% по сравнению с предыдущим годом. Особым спросом пользуются районы рядом с парками или же апартаменты с внутренним двориком — патио. В провинции Кастельон предложения, наоборот, подешевели на 2,9%.
Сильной отраслью региона всегда считался иностранный туризм, который пока еще сильно ограничен. Многие апарт-отели и развлекательные центры в небольших деревушках вынуждены выставить на продажу свой бизнес. Некоторые их них можно купить с пятнадцати-двадцати процентной скидкой.
Анализ рынка жилой недвижимости в Испании и график цен
Как показано на чертеже, подготовленном порталом Idealista.com, после банковского кризиса 2008 года в Королевстве наблюдается серьезный спад стоимости на жилье. С 2015-го сектор начал потихоньку восстанавливаться.
После вспышки коронавируса до второго триместра 2020-го года прослеживается стагнация, но уже с июня общий показатель по стране начинает расти.
Испытав небольшой регресс в феврале 2021-го года, сейчас цены вновь набирают обороты, и это касается как новостроек, так и вторичных объектов. Среднее значение за квадратный метр на сегодня составляет 1800 евро.
Области, где рынок недвижимости в данный момент наиболее активен, — это Балеарские острова, Мадрид, страна Басков, Каталония. Канары и Валенсийское сообщество.
Особенности приобретения новостроек и подержанного жилья
В эпоху ковида повысилась популярность новостроек. Действительно, именно они гарантируют современный уровень комфорта. Зачастую расположено оно в экологически чистых пригородах, имеет террасу, собственный паркинг, а также общественную зону с садом и бассейном. Основной минус покупки квартир, уже готовых к сдаче в эксплуатацию, — их высокая цена.
Если вы ограничены в бюджете, присмотритесь к недвижимости на стадии застройки. Однако, в таком случае придется ждать полтора-два года до окончания работ и подписания у нотариуса.
Стоимость на вторичное жилье зависит от состояния, расположения, характеристик здания. Увы, часто необходимы ремонт и перепланировка. Однако, к плюсам можно отнести возможность немного поторговаться с владельцем (при выборе новостройки, скидки не делают).
Независимо от того, приобретаете ли вы новый или вторичный объект, налоги и расходы на покупку составят около 15% от общей суммы. Поэтому важно четко определить свой максимальный бюджет, а далее активно смотреть актуальные предложения. Оперативнее всего это сделать, оставив заявку в риэлторском агентстве, которому вы доверяете.
Этапы совершения сделки
Обозначить свои финансовые возможности.
Четко определиться, какой тип жилья вы ищете.
Погрузиться в поиск и просмотр объектов.
Вы имеете право поторговаться о цене с хозяином в случае со вторичным жильем. Если это новостройка, заявленная стоимость не подлежит изменению.
Бронирование понравившегося дома или апартаментов (1% от общей суммы).
Юридическая проверка и запрос выписки из реестра собственников, Nota Simple, в которой указана официальная информация о владельцах и возможных задолженностях. Эту услугу вы можете заказать у наших специалистов Barcelona Realty Group с переводом на русский язык.
Заключение договора с выплатой задатка — contrato de arras. Взнос при покупке подержанных апартаментов составит 10%. Для новостроек — 20% от общей стоимости.
Сбор документов для ипотеки, если вам требуется финансирование.
Финальное подписание у нотариуса и вступление в права собственника.
Информация о налогах
Есть ли различия в налоговых обязательствах при покупке подержанного и нового жилья? Какие регулярные выплаты предстоят собственникам недвижимости в Королевстве, и изменятся ли условия, если постоянной резиденции в этой стране у вас пока нет? Ниже мы сформулировали основные тезисы по данной теме.
При приобретении
Только что сданные в эксплуатацию квартиры и дома облагаются НДС, который составляет 10% во всех областях, кроме Канарских островов (6,5%). Вторичная собственность предполагает налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — его размер варьируется от шести до десяти процентов.
Вне зависимости от типа недвижимости, придется также уплатить гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados): 0,5-1,5% от общей суммы сделки.
При владении
Налог на владение (IBI), который рассчитывается мэрией от кадастровой стоимости объекта. Выплачивается один раз в год.
Если вы сдаете свое жилье в аренду, то это обязательно нужно отражать в декларации о доходах IRPF/IRNR и отчислять положенный процент. Делать это обязаны как резиденты, так и граждане, не проживающие постоянно на территории Королевства.
Получение вида на жительство (ВНЖ) в Испании при покупке недвижимости
Приобретая дом или квартиру на сумму от 500000 евро, вы имеете право подать прошение на «золотую визу». Первый раз ее выдают на год, а затем продлевают на два и далее на пять лет. Многие соотечественники, имеющие действующий бизнес в России, выбирают именно этот способ легализации в стране — ведь он не обязывает находиться в Королевстве безвыездно в течение какого-либо срока и позволяет не задумываясь путешествовать на Родину и по всему Евросоюзу.
Прогноз на следующий год
По мнению лидирующих риэлторских порталов Idealista и Fotocasa, общая динамика цен на жилье в Испании остается позитивной. Эксперты ожидают ее дальнейший рост, особенно увеличение числа сделок по продаже в околостоличных регионах.
Они также предполагают сохранение спроса на более качественные объекты (просторные комнаты, терраса, сад, спокойный район) и на новостройки.
Удаленная работа становится новой реальностью и позволяет многим людям, наконец, уехать из мегаполисов в благоприятные и более зеленые пригороды. Массовый отток населения из столиц областей продолжится.
С ростом количества вакцинированных людей уже сейчас постепенно снимают ограничения на проведение массовых мероприятий, пускают первых туристов, ослабляют требования для ресторанного и отельного бизнеса. Предложения о передаче готового дела, а также продажа коммерческих помещений стабилизируются в цене, а затем начнут дорожать. Именно сейчас инвесторам следует мониторить выгодные предложения, чтобы не упустить шанс приобрести хорошее предприятие со значительными скидками.
«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»
Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.
А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!
Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.
Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.
Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.
Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.
Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.
Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.
И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.
Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?
- Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
- Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
- Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
- Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
- Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
- Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.
А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.
Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.
Что покупать? Где покупать? Когда покупать?
Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.
Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.
Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:
- выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
- выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
- новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
- выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
- объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.
И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.
Ждать ли перемен на вторичном рынке: итоги 2021 года
Льготная ипотека в 2020 году и первой половине 2021-го перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичном рынке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. Но к концу года всё изменилось.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru .
По данным Циан.Аналитики
Спрос на «вторичку» увеличился на фоне растущих цен на новостройки
В 2021 году потенциальный спрос (количество просмотров объявлений на сайте cian.ru ) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020-м. Всплеск активности пришелся на вторую половину года после изменения условий по льготной ипотеке. Спрос на «вторичку» постепенно перетекает с первички, где «квадрат» продолжает дорожать, и ипотека уже не так выгодна, а в случае с Москвой и Санкт-Петербургом — вообще не актуальна.
Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом: цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. К концу года сыграл роль и сезонный фактор — большинство планирующих в ближайшее время приобрести квартиру стараются совершить покупку до начала нового года. В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.
По данным Циан.Аналитики
В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса оказались ниже, чем в прошлом году, на 3–10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса IV квартала 2020-го. Минимальный рост по сравнению с прошлым годом показали Москва (+8%) и Санкт-Петербург (+3%). Тут цены держатся на высоком уровне — изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды.
Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск. Здесь количество просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.
Рост спроса можно проследить и по динамике количества сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 года наблюдается положительная динамика количества договоров купли-продажи. Ежемесячный рост составлял от 1 до 4%. За январь–октябрь 2021 года в столице было заключено 136,8 тыс. ДКП. Итоги года сопоставимы с рекордными показателями 2014-го.
Вариантов для выбора становится меньше
За 2021 год объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (–31,9%). В конце 2020-го количество лотов в продаже постоянно сокращалось, так как на рынке был повышенный спрос. В первой половине 2021 года показатель, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир.
Многие старались купить жилье в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной ипотеки. После пересмотра условий по программе летом 2021-го объем предложения сократился, такое положение сохранялось до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению количества лотов в продаже в июле–декабре 2021 года.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 года
По данным Циан.Аналитики
Снижение объема предложения за 2021-й отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
В четырех городах объем предложения за год увеличился. Это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород.
Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей на удаленке из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому количество лотов довольно волатильно.
В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 году на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020-м по льготной ипотеке. Это частично компенсировало повышенный спрос.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году
По данным Циан.Аналитики
Цены показывают рост после длительной стагнации
С весны 2021 года динамика средних цен не превышала 1% в месяц. Не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации — до этого три последних месяца 2020-го рост стоимости жилья был более 2% в месяц.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 года
По данным Циан.Аналитики
Цены на «вторичке» увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности — дома советского периода физически и морально устаревают — и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут.
К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотека, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа всё еще актуальна.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на этом рынке жилья вновь ускорился. Спрос на «вторичку» постепенно перетягивает спрос с «первички», где «квадрат» продолжает дорожать, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке.
Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости. Но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Тренд роста цен подтверждается и анализом изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в новых предложениях «вторички» и в целом по рынку сокращалась на протяжении четырех месяцев, но в конце ноября — начале декабря вновь стала расти.
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в только выставленных на продажу лотах вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
По данным Циан.Аналитики
Наибольший рост цен в 2021 году наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке — в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре.
Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы довольно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря только появившиеся на рынке вторичные лоты стали на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани — на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, то есть рост был за счет индексации цен в старых предложениях.
Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от нынешнего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости «квадрата» и перешли в категорию арендаторов.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке городов-миллионников в 2021 году
По данным Циан.Аналитики
«В 2021 году вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в том числе без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по “вторичке”, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка переместилась во “вторичку” и аренду. Рост интереса к вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения».
По мнению эксперта, сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится. К тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Ипотека растет, квартиры дорожают: что делать покупателю недвижимости?
Хотел купить квартиру за 5 млн рублей, но решил подождать, пока цены снизятся, и в итоге купил за 7,5 млн рублей. Такие истории в 2021-м не редкость. И главный вопрос всех потенциальных покупателей недвижимости в преддверии Нового года: что делать? Ждать, покупать или держать деньги на депозите? Разбираем ситуацию на рынке и даем несколько дельных советов.
Ситуация на рынке недвижимости сегодня
Весь этот год мы писали о том, что рынок перегрет и не прекращает расти. Результатом такого положения вещей стал суммарный рост стоимости жилья с начала пандемии на 39% и примерно на 24%, по нашим данным, за 2021 год.
Но так не может продолжаться бесконечно. Сейчас покупательская способность населения снизилась. Реальные доходы, которыми располагает население, становятся меньше.
Цены же за квадратные метры добрались до небывалых высот и начинают стабилизироваться. И в этом хорошая новость.
Плохая новость в том, что, по результатам расчетов аналитиков Банка России, льготных или более комфортных условий по ипотеке не стоит ожидать как минимум до 2025 года. Они возможны только в наиболее нуждающихся регионах. Итог: доступной ипотеки больше не будет.
Еще один момент: число выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов тоже хотят ограничить. При этом девелоперы продолжают строить и будут строить примерно в 1,5 раза больше, чем смогут купить люди, которым начнут выдавать ограниченный объем ипотеки, да к тому же на «нельготных» условиях. Объемы жилья, вводимого в эксплуатацию в России, растут ежемесячно.
Между тем Банк России рекомендовал выдачу только 0,5 млн кредитов ежегодно до 2025 года (иначе к 2030 году, по мнению аналитиков, возможно резкое падение спроса и крах рынка). А такой объем ипотеки сформирует спрос лишь на 27 млн кв. м вместо 42 млн кв. м, которые ежегодно строятся. Что это значит для покупателя недвижимости? Цены на новостройки перестанут ползти вверх, однако они не станут заметно доступнее для тех, кто рассчитывал на ипотеку.
Все это происходит в условиях постоянно растущей во всем мире инфляции. В Америке она достигла рекордных показателей, которых не было уже почти 20 лет. В России она также плохо поддается регулированию и составляет сегодня более 8%.
Вывод: спрос на новостройки снизится, застройщики пойдут на акции, компромиссы и скидки. Однако официальные цены на недвижимость снижаться не будут. Удорожание себестоимости стройки и инфляция сделают свое дело.
Что делать покупателю
Несмотря на сложившуюся ситуацию со снижением доступности жилья, мы ожидаем, что в декабре будут пиковые показатели спроса на квартиры, как это всегда бывает в последний месяц года. Люди будут покупать по тем ценам и на тех условиях, что сегодня есть, так как в следующем году дешевле не будет, это уже очевидно. Спрос в разных районах крупных городов можно будет мониторить.
А что будет?
Рынок будет стабилизироваться, темпы роста войдут в норму и будут идти «в ногу» с инфляцией. То есть стремительного роста цен больше не будет, но рост останется.
Что делать, зная все эти данные, тем, кто планировал покупать жилье?
Вот несколько советов:
- Сравнивайте и покупайте. Обратите внимание на район, сравните с похожими локациями по ценам и покупайте. Важно не купить слишком переоцененное жилье (особенно это касается новостроек), поэтому сравнивайте аналогичные предложения. Важное замечание: покупать сейчас следует, если вы в любом случае собирались покупать и вопрос стоял так: «Сейчас или в начале 2022-го?». Если берете новостройку, сейчас можно найти хорошие новогодние акции.
- Если у вас есть крупные сбережения на депозитах, логичнее перевести их в недвижимость. Сегодня, в условиях инфляции, важно не хранить деньги в деньгах.
- Без собственных крупных сбережений брать ипотеку не стоит.
- Если вы покупаете квартиру для сдачи в долгосрок, будьте готовы к тому, что заработать на этом невозможно, однако есть небольшой шанс сохранить сбережения. В перспективе следующих лет аренда на долгосрок будет приносить вам чуть меньше или на 1% больше годовых, чем «съест» инфляция.
- Для инвестиций сейчас выгоднее брать «вторичку», потому что в следующем году она будет догонять «первичку», особенно сильно подорожавшую за время льготной ипотеки.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
n nttt nttt ntt nt”,”content”:”tt
Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки. При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты.
Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго
Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».
По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.
Как изменилась цена на новостройки по России
В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).
Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.
Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов
Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«Недвижимость всегда была неким “защитным активом”, в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».
Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.
Есть ли смысл вкладываться в новостройки сейчас или лучше подождать?
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов. «Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период. Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку. Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции; 2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита; 3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации; 4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.
Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле
Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?
«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?
Как ведут себя цены на жилье?
Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. “Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.
Что происходит с ипотечными ставками?
В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.
«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.
К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.
От бухгалтеров требуют управленку: что делать?
Пройдите повышение квалификации по теме «Управленческий учет». Получите официальное удостоверение на 120 часов.
Научитесь всему: от настройки аналитики доходов и расходов до работы с финансовым анализом и внедрением всего в 1С. Записаться на курс можно тут.
Старт потока — 15 февраля, успейте записаться уже сейчас, программу курса смотрите здесь.
