Покупка квартиры в ипотеку с неузаконенной перепланировкой

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»

Как я купила две квартиры, которые в жизни были объединены в одну

И как два риелтора и нотариус пропустили в договоре ошибку на 466 617 ₽

Мы осознанно купили квартиру с неузаконенной перепланировкой.

После рождения ребенка мы хотели расшириться, но найти хорошие предложения в нашем бюджете — 6,5 млн рублей — в Петербурге крайне сложно, так что мы сразу стали рассматривать и «проблемное» жилье, например квартиры с неузаконенными перепланировками. Такую мы в итоге и купили по удачной цене.

В статье расскажу, как мы искали квартиру, проводили сделку и почему пришлось экстренно искать полмиллиона наличными.

Курсы Т—Ж

Продажа старой квартиры

На окраине Санкт-Петербурга у нас была небольшая двушка площадью 44 м², которую прошлые хозяева переделали из однушки. Для двоих человек такой площади достаточно, а для троих — уже мало. Так что, чтобы расшириться, нам требовалось сначала продать старую — ту самую двушку на окраине города, которую мы купили в 2015 году за 3,5 млн рублей.

По документам это была однушка, потому что предыдущие хозяева сделали незаконную перепланировку: на месте кухни устроили спальню, а кухню перенесли, еще они объединили раздельный санузел. Так появилась двушка.

В квартире был хороший ремонт и мебель. Но купить квартиру в ипотеку с такой перепланировкой невозможно: банк не одобрил бы . Предыдущие владельцы долго ждали своего покупателя и постепенно снижали цену. В итоге появились мы — у нас была полная сумма наличными, поэтому ни с кем не нужно было согласовывать сделку. Мы купили эту квартиру.

В 2020 году, когда решили переезжать, мы надеялись, что цены за пять лет выросли. Однако за эти годы мы так и не узаконили перепланировку, поэтому оценивать квартиру было сложно. Я надеялась, что мы сможем продать ее за 4 000 000 Р .

Еще во время поиска дома мы познакомились с риелтором Анастасией. Мне понравилась ее манера общения и подход. Так, когда мы собрались уехать на лето в другой город, нужно было кому-то оставлять ключи для просмотров. Я предложила оставить их риелтору — так было удобно всем. Анастасия же сама предложила мне написать расписку, где указала свои паспортные данные и то, с какой целью она приняла ключи.

Кроме этого, ключи от квартиры я оставила соседке — она поливала цветы. И риелтор, и соседка заочно, с моих слов, знали друг о друге. Поэтому мы поехали отдыхать в другой город спокойно.

Пока мы отдыхали, Анастасия показала квартиру нескольким покупателям. По каждому из просмотров она звонила до и после. Сначала говорила, кто придет и во сколько, а после встречи рассказывала о своих впечатлениях.

Один из просмотров принес результат: люди захотели купить нашу квартиру за 4 250 000 Р . Это было выше моих ожиданий, и мы сразу согласились. Нам повезло с покупателями: у них были наличные деньги и никаких предубеждений по поводу перепланировок. Им все очень понравилось, и неузаконенность перепланировки нисколько их не смущала.

Наша старая квартира была оформлена на моего отца — так получилось исторически. Поэтому договаривалась о сделке я, но окончательно ее оформлял мой папа и наш риелтор.

Кроме суммы от продажи старой квартиры у нас был материнский капитал 466 617 Р , так что общий бюджет для поисков новой квартиры мы определили в 6 500 000 Р . Недостающую часть я надеялась добрать ипотекой.

Поиск новой квартиры

Когда нашелся покупатель на старую квартиру, мы уже некоторое время просматривали объявления, и у меня был список требований к новому жилью. Мы вернулись в город и приступили к активным поискам.

Нам нужна была трех- или четырехкомнатная квартира площадью не менее 80 м² с ремонтом. Мы понимали, что сделать хороший ремонт с нуля будет стоить столько же , сколько сама квартира. К тому же сыну было чуть больше полугода, а жить с маленьким ребенком на стройке — не лучшая идея. По локации — Петербург, не дальше 20 минут от метро на транспорте.

Я внимательно изучила рынок вторичной недвижимости и поняла, что найти что-то подходящее в черте Питера в наш бюджет сложно: слишком все дорого. Если же цена нас устраивала, значит, был какой-то подвох: квартира не подходила под ипотеку и маткапитал, была заложена, рядом жили проблемные соседи либо просто квартира находилась очень далеко от метро.

Мы стали рассматривать Ленобласть. Под наши критерии попадали квартиры Всеволожского района. Мы рассматривали сам Всеволожск, Бугры, Девяткино, Колтуши и другие. Уровень цен везде был примерно одинаковый, выбивался только Всеволожск — он был чуть дороже. Но там ни одна из квартир мне не понравилась: не мой дизайн, неудачная планировка, неприятный район.

Как мы нашли свой вариант и почему он стоил так дешево

В июле 2020 года на «Авито» мне попалось необычное объявление. Оно было словно специально составлено так, чтобы не заинтересовать потенциального покупателя. Как будто цель была не продать квартиру, а, наоборот, сказать: «Проходите мимо».

В шапке и тексте объявления не совпадала площадь, было очень мало фотографий, а кухня оставалась непонятной. Это была трехкомнатная квартира с хорошим ремонтом и большой площади — 104 м². Расположена в городе Мурино, недалеко от метро «Девяткино». Цена — 6 500 000 Р . Однако даже по такой обрывочной информации я поняла, что стоит ее посмотреть.

По телефону риелтор продавца мне сразу объяснила, в чем подвох. Юридически это были две разные квартиры: двушка и однушка. Владельцы не узаконили объединение и продавали обе квартиры как одну, но ниже рыночной стоимости.

Р . Но из-за проблем с перепланировкой хозяева продавали жилье на 2 700 000 Р дешевле. Источник: realtymag.ru” loading=”lazy” >

Р . Но из-за проблем с перепланировкой хозяева продавали жилье на 2 700 000 Р дешевле. Источник: realtymag.ru” loading=”lazy” >

Квартира нам очень понравилась. Из всех увиденных вариантов этот объективно был лучший: и по удаленности от метро, и по площади, и по ремонту. Неузаконенная перепланировка выглядела так: две квартиры соединялись с помощью арки. Она была уже, чем обычная дверь, но человек в нее спокойно проходил.

Я не спрашивала, как и почему произошло объединение квартир. Но риелтор продавцов сообщил, что хозяева не хотели возиться с узакониванием перепланировки. Видимо, посчитали, что проще скинуть стоимость квартиры при продаже, чем тратить деньги и время на строительную экспертизу и суды, которые еще непонятно чем закончатся.

В этой квартире сначала жила семья — родители с двумя детьми, но потом они уехали и стали квартиру сдавать. Риелтор спрашивала у них о причинах продажи, и те пояснили, что хотят купить недвижимость за рубежом.

Так как фактически это были две квартиры, а не одна, некоторые помещения дублировались: в квартире были две кухни, две прихожие, два балкона, два санузла — совмещенный и раздельный. Входных дверей тоже было две. Предыдущие хозяева часть одной из прихожих переделали в кладовку и утеплили один из балконов, объединив его с комнатой, — тоже без всяких согласований.

Нам понравился так называемый предбанник — кладовка перед входом в квартиру. Сейчас мы делим эту площадь пополам с соседями. Там у нас хранятся летняя коляска, санки, машинки, а также запасы дистиллированной воды для утюга-парогенератора.

С одной стороны, нам не хотелось снова ввязываться в историю с неузаконенной перепланировкой. С другой — получалось, что мы экономим почти 3 млн рублей.

Но больше всего нас смущал город. Единственный человек, который когда-то хвалил Мурино, — Слава Марлоу в интервью Дудю. Ему город понравился, потому что тут «пивные магазины на каждом углу, винный, табак, объявления с девочками по асфальту развешаны». Так что считать этот отзыв положительным в прямом смысле нельзя.

Любой другой отзыв будет повторять слова Ильи Варламова, который считает Мурино и подобные ему города градостроительной ошибкой. Местные жители вторят популярному блогеру и называют город не иначе как гетто. Еще Мурино имеет славу наркотического хаба Петербурга.

Однако мы выяснили, что все это относится к так называемому новому Мурину, то есть городу с 25-этажными новостройками. Мы же купили квартиру в старой части города, о существовании которой вообще мало кто знает. У нас десятиэтажный дом 1999 года постройки, вокруг дома еще ниже. Здесь много зелени, парк и метро в пешей доступности, закрытый двор со шлагбаумами, тишина, нет пробок.

Но и в старой части есть проблемы. Например, вся городская инфраструктура находится либо в новых районах, либо в Питере. В амбулатории у дома работают только педиатры, к узким специалистам нужно ехать либо в Девяткино, либо в Кузьмолово — это минимум 20 минут на машине.

В момент выбора квартиры мы много сомневались — именно из-за дурной славы Мурина. Но желание получить классную квартиру с большой скидкой победило, и мы согласились на сделку.

Продавцы попросили аванс 300 000 Р . Когда риелтор об этом нам сообщила, мы ответили, что денег нет, и это было правдой. Тогда риелтор предложила взять аванс в этом же размере у покупателей нашей квартиры и просто передать эти деньги продавцам. Никто не возражал против такой схемы, риелтор сама передала деньги, мы даже не писали расписок.

Покупка первой квартиры

Нашу квартиру покупали люди, которые продавали свою квартиру. В свою очередь, их покупатели тоже продавали свою. Мы покупали две квартиры у людей, которые себе взамен ничего не покупали. В итоге получалась цепочка, в которой мы были последним звеном.

Я не знаю ничего про другие сделки и участников в нашей цепочке, поскольку всем занималась Анастасия и риелторы других участников. Риелторы общались между собой и сообщали о своих действиях друг другу. Я общалась только с покупателями нашей прежней квартиры и продавцами будущей.

Поскольку новых квартир юридически было две, то сумму оплаты нужно было разбить тоже на два платежа. Мы решили двушку купить за 4 000 000 Р с помощью ипотеки, а однушку — за 2 500 000 Р , за наличку и маткапитал. Стоимость квартир по отдельности вычислили риелторы исходя из того, чтобы цены выглядели более-менее адекватно и потом ни у кого не возникло вопросов. Но относительно рынка цены получились все равно значительно ниже — за счет общей низкой стоимости квартиры.

Ипотеку для нас брали мои родители: папа стал основным заемщиком, а мама — созаемщиком. Сами взять кредит мы не могли: я была в декрете и без работы, а у мужа такая кредитная история, что и заявку подавать не было смысла. Мы договорились, что родители оформят ипотеку на себя, а платить будем мы. В первоначальный взнос пошли деньги с продажи предыдущей квартиры. Родители взяли для нас 2 640 000 Р на 20 лет. Ежемесячно мы платим 24 093 Р .

Оценку квартиры полностью взяла на себя риелтор. Я не присутствовала, когда приходил оценщик, и не знаю, как они с риелтором урегулировали все насчет перепланировки. Но ипотеку нам, вернее моим родителям, одобрили. Банк обязал застраховать квартиру, я заплатила за это 6072 Р .

Сделка с ипотекой прошла 12 сентября, все было очень быстро и гладко: родители подписали документы в банке, внесли первоначальный взнос и оформили куплю-продажу квартиры. По документам владельцами квартиры стали тоже они. Мы не присутствовали ни в банке, ни на сделке — родителей везде сопровождала наш риелтор.

Покупка второй квартиры

Покупку второй квартиры мы оформляли через нотариуса — так предложил сделать кто-то из риелторов, объяснив, что сделки, оформленные через нотариуса, Росреестр регистрирует быстрее. Мы согласились. Услуги нотариуса оплачивали мы по негласному правилу «за все платит покупатель»: мы заплатили 10 000 Р госпошлины и 11 000 Р за «услуги правового и технического характера». Сколько дней в итоге заняла регистрация сделки, я уже не помню.

Нотариус составил договор купли-продажи и зачитал нам условия: мы платили два миллиона рублей наличными, а сумму маткапитала переводил чуть позже Пенсионный фонд. Из-за того, что мы использовали маткапитал, решили сразу оформить квартиру на троих: меня, мужа и сына. Закон обязывал выделить долю несовершеннолетнему ребенку.

Утром мы с мужем и хозяйкой квартиры встретились у нотариуса и подписали все документы, а вечером того же дня снова встретились — уже в банке. Деньги мы заложили в ячейку.

Нотариус сам отправил документы на регистрацию, а Росреестр зарегистрировал сделку.

Какие проблемы возникли при покупке с маткапиталом

После регистрации сделки я должна была получить документы о собственности и подать заявку в Пенсионный фонд, чтобы остаток денег, то есть маткапитал, перечислили продавцу. В договоре было прописано именно такое условие.

Мы переехали на следующий день после регистрации сделки, и я сразу занялась документами для ПФР. На словах мы договорились, что, как только переедем, я начну всю процедуру с переводом маткапа продавцу. Мне не хотелось тянуть с этим.

Мне не хотелось ехать в ПФР лично, и я решила все сделать через портал госуслуг. Я открыла нужную страницу, и там необходимо было выбрать, кому переводить деньги: юрлицу или физлицу. Я попыталась нажать кнопку «Физическое лицо», но ничего не получилось, опция была недоступна.

Риелтор сказала, что сайт госуслуг может глючить, поэтому лучше ехать в ПФР или МФЦ лично. Я поехала в МФЦ, и тут меня ждал неприятный сюрприз. Специалист МФЦ сказала, что я смогу перевести маткапитал на счет физлица за покупку квартиры, только когда ребенку исполнится три года. Сыну на тот момент было всего несколько месяцев.

Я подумала, что сотрудница МФЦ ошибается, ведь перевод маткапитала бывшей владелице квартиры у меня уже согласован пятью риелторами, нотариусом и Росреестром. Не мог же госорган зарегистрировать сделку, если одно из ее условий незаконно! Сотрудница МФЦ даже позвала начальницу, но та подтвердила, что нужно ждать, пока ребенку исполнится три года.

Я снова стала звонить риелтору. Она была ошарашена не меньше меня. Я полезла в интернет, где на официальном сайте ПФР и портале госуслуг прочитала следующее:

Мой риелтор взяла на себя самое сложное — сообщить о проблеме продавцу. И продавец, и его риелтор подумали, что мы мошенники. Я их прекрасно понимаю: это действительно первое, что приходит в голову.

Мы предложили такое решение проблемы: поскольку банк одобрил ипотеку моим родителям на большую сумму, чем было нужно для покупки квартиры, у нас оставались деньги, которые мы планировали потратить на покупку мебели, — около 350 000 Р . Пришлось отказаться от части мебели и предложить доплатить сумму маткапитала — 466 617 Р — наличными, в основном за счет этого остатка.

Но для этого требовалось перезаключить договор у нотариуса.

Повторный совместный поход к нотариусу был, мягко скажем, напряженным. У нотариуса мы договорились, что заключим допсоглашение к договору, в котором пропишем, что пункт про маткапитал утрачивает силу, и заменим этот пункт на положение о том, что остаток денег мы передаем наличными.

Нотариус переделал документы бесплатно, хотя всем своим видом показывал, что ему не хочется этим заниматься. Он сам тоже был расстроен и подавлен, что допустил такую оплошность и пропустил пункт договора, который был заведомо ошибочным.

Окончательные расчеты всех участников цепочки друг с другом и риелторами проходили в специально арендованной банковской ячейке, где все это время находились деньги.

Мы под расписку отдали продавцам сумму маткапитала, а риелторы получили свои комиссии. Изначально наша риелтор должна была получить 150 000 Р за продажу нашей старой квартиры, подбор новой и сопровождение сделки.

Но когда выяснилось, что вместо одной квартиры мы покупаем две, Анастасия сказала, что комиссия будет выше на 100 000 Р . В договоре с риелтором мы так и оставили сумму 150 000 Р , чтобы не возиться с бумагами. Риелтор со стороны продавцов заработала тоже 250 000 Р — ей напрямую платила продавец квартиры. Деньги своим риелторам и мы, и продавцы квартиры передавали наличными.

Во время обеих сделок возникло много мелких трат. Риелторы постоянно говорили, что нужны справки, выписки, надо заплатить какие-то комиссии. Они объясняли, за что и зачем мы платим, но не покидало ощущение, что это плата за воздух, а ценники взяты с потолка.

Я так и не поняла, почему услуги нотариуса стоили 21 000 Р , а он заверил договор, один из пунктов которого очевидно противоречит закону. Но нам хотелось поскорее закончить сделку и не хотелось вникать в эти процедуры, поэтому мы доверились риелторам и все оплатили.

Когда выяснилось, что мы не можем использовать маткапитал, наша риелтор Анастасия сразу же признала свою ошибку и даже была готова заплатить за переоформление бумаг у нотариуса.

Ирина, риелтор от продавцов, наверное, должна была нести такую же ответственность, ведь это ее клиенты, чьи интересы она должна была защищать, попали в ситуацию сделки с невыполнимым условием. Но она обвинила во всем Анастасию и нотариуса. Я считаю это непрофессиональной, безответственной и неправильной с точки зрения морали позицией. Но в целом это уже не мое дело, сделка закончилась.

Оформление обеих квартир обошлось нам почти в 300 000 Р , основную часть этой суммы составила комиссия риелтора. Я не помню всех наших трат на оформление, поскольку не фиксировала их, к тому же не очень хорошо ориентируюсь в этих процессах — для этого мы риелтора и наняли.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Идеальная со всех сторон квартира может скрывать в себе неузаконенную перепланировку. При покупке недвижимости нужно тщательно смотреть, соответствуют ли помещения чертежам в техпаспорте. В противном случае покупатель сильно рискует: в лучшем случае штрафом, в худшем – продажей жилья с аукциона. Давайте рассмотрим, можно ли купить квартиру с несогласованными изменениями, чем рискует покупатель, как в итоге заключать сделку и узаконивать планировку в дальнейшем.

В статье расскажем:

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В одних случаях можно, а в других возникнет проблема с получением кредита.

В новостройке

Застройщик сдаёт жильё в чистовой или в черновой отделке. Жилые помещения стандартные, о незаконной перепланировке речи не идёт. Есть квартиры со свободной планировкой. То есть дольщики сами могут определять месторасположение комнат. Обычно это квартиры-студии. Тут проблем возникнуть не должно.

На вторичным рынке жилья

Так называемые б/у квартиры могут иметь изменение конфигурации. Например, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой и т.д.

Закон не запрещает покупать жильё на вторичке с неузаконенной перепланировкой. Но нужно понимать, что после заключения договора купли-продажи (ДКП) узаконивание изменений станет вашей заботой. И в случае чего надзорные органы спросят с вас, как с нового собственника.

Плюс в том, что можно просить разумную скидку. Жилье с неузаконенной перепланировкой обойдется дешевле на 5-20 %. Но бывают продавцы, которые умалчивают о переделках. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.

В ипотеку

Приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку практически нереально. Большинство банков отказывают в выдаче кредита. А всё потому, что после ремонта жильё теряет прежний вид. Возникает угроза санкций со стороны надзорных органов. В том числе и продажа на аукционе по заниженной стоимости. Кредитные учреждения этого не любят.

Утаить, что квартира с самовольной перепланировкой не получится. Обычно банк запрашивает техпаспорт, а на место выезжает оценщик с проверкой. Он сразу установит, что в помещениях проводились работы, не отмеченные в документах БТИ. Еще один минус в том, что оценщик может доложить о нарушениях в жилинспекцию. И тогда в квартиру нагрянут с проверкой, а продавца ждут штраф и другие санкции.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Основной риск для покупателя не в том, что сделку купли-продажи могут признать недействительной. За неучтённые изменения планировки могут быть куда более неприятные последствия.

Штраф

Наименьшее из зол, если о самовольной перепланировке станет известно надзорным органам. Например, по жалобе любопытной соседки, сантехника из ЖЭК или работников Управляющей компании.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ следующий:

• Для обычных граждан – 2 000, но чаще 2 500 рублей;
• Для должностных лиц – 4 000 или 5 000 рублей;
• Для организаций, а также ИП без юр лица – 40 000 или 50 000 рублей.

И это в том случае, если от неузаконенной перепланировки не нанесён ущерб. Бывает, что купили квартиру, а через неделю из-за строительных нарушений в ванной прорвало стояк и затопило соседей. Возмещать ущерб придётся из собственного кармана. Даже если жильё застраховано – это не считается страховым случаем.

Предписание узаконить перепланировку

Наравне со штрафом, могут обязать узаконить перепланировку. То есть сообщить о ней в жилинспекцию или отдел архитектуры. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности здания, не «нагружают» несущие стены и не создают неудобств соседям.

Собственнику придётся заказывать техническое заключение и обмеры, а затем сдавать документы в МФЦ и приглашать межведомственную комиссию. Да, в деньгах это не дёшево, но зато перепланировка приобретает законный вид. В будущем квартиру можно будет продать без всяких проблем.

На заметку! Если у вас туалет над спальней соседа, демонтирован вентиляционный короб или проём в несущей стене – ни о каком узаконивании речи быть не может. Такая перепланировка не отвечает СНиПам, и согласовать её нельзя.

Устранение нарушений

Предписание выносят жилищные инспекторы, которые установят факт нарушения и невозможности узаконить переделки.

Исполнять требование – обязательно. В противном случае новому собственнику квартиры грозят куда более серьезные санкции. Надзорный орган обращается в суд, а дальше последует уже судебное предписание. Если и его игнорировать, то можно остаться без жилья.

Риск остаться без жилья

Да, суд имеет право принять решение о продаже жилья с неузаконенной перепланировкой «с молотка».

Но этому предшествуют:

1. Предписание жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки.
2. Неисполнение собственником обязательных распоряжений.
3. Предписание суда с тем же требованием и новыми сроками – по иску жилищной инспекции.
4. Игнорирование решения суда.
5. Иные нарушения владельца квартиры, риск обрушения здания, порчи имущества МКД, угроза жизни и здоровью живущих в доме людей.

С учётом вышеназванных оснований суд готовит постановление о продаже квартиры с самовольной перепланировкой на торгах (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Цена будет в разы ниже рыночной. Вырученная от продажи сумма пойдёт в счёт оплаты судебных расходов и экспертиз, а остальную часть отдадут собственнику. Тому, кто купит жильё на аукционе, придётся устранять нарушения.

Угроза обрушения

Нет гарантий, что вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, а несущая стена выдержит новую нагрузку. Если предыдущий собственник повредил конструкции, значит уже разрушил архитектурную целостность здания. Возникает реальная угроза обрушения, травм и даже риска для жизни людей.

Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Если вы купите жильё с неузаконенной перепланировкой, а через некоторое время захотите его продать – не факт, что найдутся покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобряют кредит на приобретение квартир с неучтёнными изменениями. А значит придётся искать покупателя за наличные. К тому же, узнав о не согласованной перепланировке, они будут требовать скидку.

Какие возникают риски у продавца

Рискует не только покупатель, но и продавец.

Помимо описанных выше проблем, к ним добавляются еще и последствия конкретно по сделке купли-продажи:

• Если продавец скрыл от покупателя факт неузаконенной перепланировки, то это может обернуться ему иском со стороны последнего – в исковом заявлении будет требование расторгнуть ДКП квартиры на основании существенных нарушений условий сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
• Если перепланировка не скрывается, покупатель вправе требовать скидку. Например, в размере затрат на узаконивание изменений в квартире. То есть продавец теряет выгоду.
• Возникает угроза ответственности за неузаконенную перепланировку даже при продаже жилья другому лицу. И здесь можно привести в пример Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный Суд указал, что нужно устанавливать круг лиц, виновных в незаконных переделках. Одним из таких лиц по праву признаётся продавец, а не покупатель.

Таким образом, даже совершенная сделка по продаже жилья грозит обернуться неприятными последствиями.

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Не стоит доверять словам продавца, лучше самому тщательно проверить документы и сравнить чертежи с фактическим состоянием планировки в приобретаемой жилплощади.

1. Во-первых, нужно запросить у продавца техпаспорт, куда входит поэтажный план и экспликация от БТИ. В нашем случае план покажет размещение квартиры на этаже. Экспликация даёт представление о комнатах, площади, перегородках и прочих особенностях самой квартиры.
2. Во-вторых, сравнить, нет ли расхождений с реальным положением вещей. Например, «мокрые» зоны в жилой комнате, наличие перегородок, отопительные приборы в других местах и т.д.
3. Если в техпаспорте есть надпись «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ», а в квартире другая планировка, в сравнении с отмеченной в экспликации – значит изменения не узаконены. Опасайтесь «красных» линий в документах. Они означают, что расхождения точно есть.

Правильнее сверяться с новым техпаспортом, который выдали 3-5 лет назад. Если собственник подсовывает вам старый экземпляр и не хочет оформлять новый – это повод насторожиться. Скорее всего, изменения в квартире совершались, и вас пытаются ввести в заблуждение.

Если переделки заметны, и продавец их не отрицает, он должен предоставить:

• разрешение на перепланировку от жилинспекции либо отдела архитектуры и градостроительства;
• акт о завершении строительных работ;
• поэтажный план и экспликацию с учтёнными изменениями в квартире;
• кадастровую выписку из ЕГРН – с корректировкой жилой площади объекта.

Если чего-то не хватает или документы вызывают сомнения – не стоит связываться с покупкой квартиры. Не исключено, что продавец не смог завершить узаконивание перепланировки. В таком случае и ваши попытки это сделать обернуться неудачей.

Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

Итак, вас не смущает несогласованная перепланировка в квартире, зато нравится её вид, этаж, дом, район, экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.

1. Обсудите с продавцом детали сделки. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь узакониванием перепланировки придётся заниматься уже вам. Обычно скидка – это затраты на согласование.
2. Осторожно поинтересуйтесь у рядом живущих соседей: довольны ли они проживанием в доме, нет ли сырости, плесени, не появляются ли трещины на стенах, всё ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину того, влияет ли перепланировка на жизнь других людей.
3. Заключите и подпишите ДКП квартиры. Можно заверить его у нотариуса, а можно обойтись и без него. По договорённости со второй стороной сделки – внесите аванс.
4. Подайте документы на регистрацию через МФЦ.
5. Осмотрите квартиру и подпишите акт приёма-передачи, рассчитайтесь с продавцом, получите от него ключи.

Срок оформления сделки через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а если вы заключаете ДКП через нотариуса – до 3 рабочих дней.

Госпошлина составляет 2 000 рублей, её оплачивает покупатель (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.

Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Вкратце, это выглядит так – обмеры в БТИ, подготовка технического заключения, подача сведений в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они разрешат – обновляйте поэтажный план с экспликацией и вносите сведения в кадастровый учёт через МФЦ.

Могут и отказать в узаконивании перепланировки квартиры. Тогда нужно обращаться в суд с иском о сохранении жилья в переустроенном виде. Суд удовлетворит требование, если изменения не создают угрозы другим жильцам и не нарушают их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Так, в Московской области Администрация отказала истцу в узаконивании перепланировки и приватизации квартиры. Тот обратился в суд, который назначил судебно-строительную экспертизу. Она показала, что изменения конфигурации квартиры не нарушают нормы СНиП, СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения были сохранены, а истцу разрешили приватизировать жильё (Решение № 2-947/2020 2-947/2020

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

1. Закон не запрещает покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой.
2. Все риски возлагаются на нового собственника.
3. Если о переделках станет известно надзорным органам – грозят штрафы, предписание вернуть жильё к исходному состоянию или узаконить изменения.
4. При покупке такой квартиры человек не сможет рассчитывать на кредит банка, а в будущем возникнут проблемы с продажей жилья.
5. Всегда проверяйте неучтённый ремонт, сравнивая состояние объекта с теми чертежами, которые есть в документах (экспликация, поэтажный план, кадастровая выписка из ЕГРН).
6. Сделку можно заключить через МФЦ или у нотариуса.
7. Росреестр не проверяет факт законности перепланировки, поэтому проблем с регистрацией не возникает.
8. Узаконить переделки можно через администрацию, а в случае отказа – через суд.
9. Покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если выявит сокрытие продавцом технического состояния недвижимости.

Если у вас есть сомнения, покупать ли квартиру с неузаконенной перепланировкой, обратитесь за консультацией к юристам. Они точно подскажут, как вести себя в общении с продавцом, какие документы требовать, что можно узаконить, а с чем возникнут проблемы. Юрист поможет составить иск и обратиться в суд, если дело дойдёт до разбирательств. Консультации бесплатные и круглосуточные, обращайтесь!

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

1. Виды перепланировок
2. Что говорит ипотечный договор?
3. Изучаем договор с банком
4. Как сделать перепланировку?
5. Как узаконить перепланировку?
6. Согласование
   1. С банком
   2. Со страховой компанией
7. Сроки и цена согласования
8. Возможные причины отказа в согласовании
9. Составление плана
10. Обращение в Жилинспекцию
11. Порядок действий
12. Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?
13. Недопустимые перепланировки
14. Последствия от несогласованных действий

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества. При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

1. Проведение косметического ремонта;
2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки. Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения. Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Как узаконить перепланировку?

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком. Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире. Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально. В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Сроки и цена согласования

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени. При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб. Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры. В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями. Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование. Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
2. Получение официального согласия от банковской организации;
3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации. К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение. Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование. Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты. Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.

Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.

Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк

Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

По законодательству, под перепланировкой понимается существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт. «Чтобы провести перепланировку, нужно собрать документы, подготовить проект перепланировки и согласовать с администрацией города или жилищной инспекцией. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на перепланировку квартиры, приобретенной в ипотеку», — рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.

Совет № 2. Внимательно изучите договор

Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.

«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».

Совет № 3. Получите разрешение банка

После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.

«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.

Совет № 4. Подготовьте техническое заключение

Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.

Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.

Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк

Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.

Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию

С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.

«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.

Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.

Реально ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Сделать квартиру более удобной для жизни — нормальное желание: объединить кухню и гостиную, расширить коридор за счет санузла, прорубить новый вход в комнату, присоединить лоджию к спальне. Но что если квартира куплена в кредит, и выплачивать его предстоит долгие годы?

Изучаем кредитный договор

Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор. Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт. Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита. В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.

Как убедить банк, что перепланировка — это хорошо

Если в ипотечном договоре о перепланировке нет ни слова — не торопитесь радоваться. В таком случае нужно получить письменное разрешение от кредитной организации как от собственника квартиры о том, что он не против ремонтных работ. Кредитор имеет право сказать ничем не мотивированное «нет», но может дать добро при условии официального согласования перепланировки (подробную инструкцию о том, как это делается, мы уже писали). Помните, что получение разрешения от банка, как правило, платная услуга.

Собираясь на переговоры, подготовьте проект перепланировки, а также техническое заключение, подтверждающее, что задуманные работы законны. Кредитная организация беспокоится о том, что стоимость квартиры после перепланировки может снизиться. Либо что нестандартная организация пространства будет отпугивать покупателей. Чтобы убедить банк в обратном, можно отдать проект перепланировки на независимую экспертизу — пусть специалисты подтвердят, что после вмешательства недвижимость не только не потеряет, но даже выиграет в цене. Наличие такой экспертизы не является гарантией получения разрешения, но будет аргументом в вашу пользу.

Перепланировки: опыт заёмщиков

На практике реальных случаев согласования перепланировки ипотечной квартиры — единицы. Банки не хотят рисковать, а заёмщики не хотят переплачивать, потому что оформление дополнительных экспертиз и соглашений влетит в копеечку. Проще выплатить кредит, стать собственником квартиры, а потом уже заниматься её переделкой в своё удовольствие.

Большинство кейсов по перепланировке ипотечной квартиры — согласование постфактум. Заёмщики, они же жильцы, делают ремонт на свой страх и риск, а потом приходят в банк с просьбой узаконить его для внесения изменений в ЕГРН. Если изменения незначительны (например, вместо ванны поставили душевую кабину, «мокрые зоны» остались в прежних границах) и если заёмщик вносит платежи вовремя, банку проще согласовать перепланировку, чем затевать ссору с клиентом. Многие вообще не уведомляют банк об изменениях в квартире, а дожидаются закрытия ипотеки, и только потом оформляют документы. Сотрудники банков не ходят по квартирам — если соседи не донесут, никто ничего не узнает.

Ваш вариант — квартира без отделки

Перепланировка без согласования — это риск, а перепланировка ипотечной квартиры — риск втройне. Если вы хотите организовать пространство по своему вкусу и при этом покупаете недвижимость в кредит — выбирайте варианты со свободной планировкой или без отделки. Посмотрите, какие варианты представлены на нашем сайте:

Сложности «легкой» перепланировки

Желание сделать жилье уютным присуще каждому, но многие забывают, что об изменениях параметров квартиры нужно извещать государственные органы. Если перепланировка ухудшает состояние здания, сказывается негативно на условиях жизни соседей — придется за свой счет исправлять недостатки.

Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»

Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.

Как обустроить квартиру со свободной планировкой?

На самом деле квартир со свободной планировкой не бывает. Перед тем как выдавать ключи, застройщик регистрирует планировки в БТИ. Узнайте, что не может изменить покупатель, выполняющий планировку квартиры самостоятельно.

Как оформить интерьер квартиры-студии

Все, что вы хотели узнать о дизайне квартиры-студии. Хитрости оформления скромного пространства: оно будет удобным для жизни и визуально просторным. Читайте подробности в статье.

Как сделать маленькую квартиру удобной для жизни

В маленькой квартире нельзя объединять кухню с гостиной — получите комнату, похожую на спичечный коробок. Узнайте, какие приемы используют дизайнеры, чтобы визуально увеличить площадь и сделать квартиру удобной для всех, кто в ней живет.

Оригинальные планировки петербургских квартир

Примеры необычного жилья. Плюсы и минусы оригинальных планировок. Какие проектировочные приемы красиво выглядят на бумаге, но непригодны для комфортной жизни.

Квартира с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Скажите а если мы берем квартиру в ипотеку, а она с неузаконенной перепланировкой (убрали окно и дверь на балкон) могут быть сложности с одобрением ипотеки?

Как доказать в суде, что сбербанк не выдал бы ипотеку под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Подскажите пожалуста. Мы хотим в ипотеку взять квартиру с не узаконненой перепланировкой. Сколько будет ценна узаконить планировку в Ростове на Дону?

Если покупается квартиру в ипотека с неузаконенной перепланировкой, которая НЕ затрагивает несущие стены, то какие риски для покупателя это может принести?

Мы Продали квартиру с неузаконеной перепланировкой за наличный расчёт.Купили на эти деньги и иппотеку большую квартиру. Сейчас покупатели нашей квартиры хотят расторгнуть договор продажи через суд на основании неузаконенной перепланировки, хотя они были в курсе что у нас перепланировка неузаконена.

Как поступит суд в этой ситуации? У нас двое маленьких детей. Как нам быть ведь деньги уже потрачены.

Покупаю квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку. Поставлена дополнительная стена, из 1 в 2 х комнатную. В каком виде лучше подать тех паспорт на регистрацию-фактическом или изначальном? Есть шансы, что зарегистрируют?

Хочу приобрести квартиру с ремонтом за счет личных средств + ипотека (сбербанк). Возникли трудности с неузаконенной перепланировкой.

Риэлтор со стороны продавца предлагает оформить сделку как на квартиру без отделки. Соответственно в оценочном альбоме будут фото квартиры без отделки. Сама же планировка отличается от заявленной в техническом паспорте.

Приобретаю квартиру с неузаконненой перепланировкой, узнали это поздно, времени, чтобы этим вопросом заниматься у продавца нет, поскольку приобретаем в ипотеку, как следует правильно поступить, готовы самостоятельно этим заняться, но как обезопасить себя, что возможно следует прописать в договоре купли продажи, спасибо.

Купили квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой. Нами нарушен пункт кредитного договора об обязании в шестимесячный срок узаконить самовольную перепланировку. Этот срок мы пропустили. Сейчас хотим узаконить перепланировку. Какие санкции за нарушение данного пункта Договора к нам может применить банк?

Есть соглашение о задатке, письменных договоров ещё нет, все обсуждалось на словах. Хотели брать ипотеку, но банк не одобрил квартиру тк там не узаконена перепланировка. Плюс ко всему выяснилось, что продавцы квартиры деньги за нее получить хотят именно 10 апреля, и не спеша выбирать квартиру до 1 июня, то есть съезжать раньше 1 июня они категорически не будут. Естественно, покупать такую квартиру (с неузаконенной перепланировкой и условием такого длительного пребывания продавца в квартире после покупки) уже желания нет.. Как нам поступать в данной ситуации? Можно ли вернуть задаток и не заключать договор купли-продажи квартиры? Заранее спасибо.

Мною была оформлена сделка – приобретение квартиры в ипотеку. На момент сделки в квартире была сделана перепланировка. Прежний собственник заверял что техпаспорт на переделке-документы на перепланировку и новый тех паспорт в ближайшее время будут оформлены. Но спустя 2 месяца выясняется что перепланировка архитектором не одобрена. Знаю что в принципе ничего страшного-могу спокойно жить всю жизнь со старым техпаспортом. НО мало ли что может случится. Смогу ли я потом без проблем продать/ обменять данную квартиру с НЕУЗАКОНЕННОЙ перепланировкой? Возможно ли отменить договор купли-продажи?

Купили квартиру в ипотеку через агенство недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Через полгода узнаем (от приставов) что квартиру выставили на торги через суд. Продавец нас не уведомила о том что уже на момент продажи у нее были проблемы с администрацией по поводу самовольной перестройки (и получается агенство не было в курсе или было?) и как проходила оценка этой квартиры? Мы положились на агенство и что банки к этому относятся щепетильно, а на деле оказалось что это не так. Что теперь делать нам, мы можем потерять квартиру и деньги?

Я продала 2 года назад квартиру с узаконненой перепланировкой. Мою квартиру покупали по ипотеке. Все документы на квартиру, распоряжение по перепланировке, акт ввода в эксплуатацию были переданы новому собственнику, проект перепланировки был частично утерян, частично восстановлен и также передан новому собственнику. Спустя два года новый собственник решил что то изменить в квартире и у него потребовали проект перепланировки в оригинале, новый собственник стал требовать его с меня, у меня его нет. Сейчас новый собственник подает в суд на отмену сделки купли продажи, заявляя что все документы поддельные (проект, постановление и акт). Что мне делать в этой ситуации?

Здравствуйте! Покупаем квартиру в ипотеку. Т.к. Техпаспорт у продавца был старый, поменяли на новый. Но сделала нам техпаспорт не БТИ как положено, а юридическая контора (у них есть лицензия на выдачу техпаспорте). Вопрос вот в чем: В старом техпаспорте есть пометка о переоборудовании, как при неузаконенной перепланировке. Ванна и раковина перенесены на другое место. Является ли это перепланировкой? Придется ли нам в будущем ее узаконить? Юрист, который занимается документами, сказал что это не перепланировка. Но я что-то сомневаюсь. Или скажите, куда обратиться чтобы сказали, будут с этим потом проблемы или нет? В БТИ?

Год назад купили квартиру в ипотеку с узаконеной перепланировкой (арка в несущей стене и совмещение сан. узла). Решили немного переделать комнаты, на что получили разрешение в комитете по жилищной политике, но они сказали предоставить документы с прошлой перепланировки. Начали пытаться собрать эти документы, оббегав ни одну инстанцию пришли в бти и узнали что перепланировка была сделано самовольно (на что у них стоит об этом отметка) и тех. паспорт предоставленный продавцами поддельный. Сотрудники бти которые его подделывали уже уволены по статьям. На руках есть и старое разрешение и план проект на арку. В банке на все это пожимают плечами и говорят если это все подтвердится, то подавать в суд на продавцов. Квартира практически в заключительной этапе ремонта, переделывать все нет ни желания ни финансовых возможностей. Что делать? Заранее спасибо!

В январе 2015 продала квартиру. Техпаспорт на квартиру во время заключения договора купли-продажи находился на согласовании в Администрации, о чем я поставила покупателя в известность (мы покупали квартиру в новом доме со свободной планировкой и установили там межкомнатную перегородку из гипсокартона). До этого я заказывала и оплачивала проект по перепланировке, так как сначала у меня хотели купить квартиру в ипотеку, а для этого мой Кадастровый паспорт нужно было (мы покупали квартиру в новом доме со свободной планировкой и установили там межкомнатную перегородку из гипсокартона). При сдаче проекта в Администрацию меня не предупреждали, что необходимо будет при получении нового техпаспорта еще что-либо оплачивать. Я передала имеющиеся у меня документы по согласованию перепланировки и квитанцию по оплате за проект новой собственнице. Когда она пошла забирать техпаспорт, с нее взяли плату в размере 3000 рублей. Она требует у меня возмещения расходов, либо грозится расторгнуть договор купли-продажи квартиры, так как я продала квартиру с неузаконенной перепланировкой. Я считаю, что после перехода права собственности обязанность оформлять перепланировку ложится на нового собственника – верно ли это?

В январе 2015 продала квартиру. Техпаспорт на квартиру во времязаключениядоговора купли-продажи находился на согласовании в Администрации, о чем я поставила покупателя в известность (мы покупали квартиру в новом доме со свободной планировкой и установили там межкомнатную перегородку из гипсокартона). До этого я заказывала и оплачивала проект по перепланировке, так как сначала у меня хотели купить квартиру в ипотеку, а для этого мой Кадастровый паспорт нужно было (мы покупали квартиру в новом доме со свободной планировкой и установили там межкомнатную перегородку из гипсокартона). При сдаче проекта в Администрацию меня не предупреждали, что необходимо будет при получении нового техпаспорта еще что-либо оплачивать. Я передала имеющиеся у меня документы по согласованию перепланировки и квитанцию по оплате за проект новой собственнице. Когда она пошла забирать техпаспорт, с нее взяли плату в размере 3000 рублей. Она требует у меня возмещения расходов, либо грозится расторгнуть договор купли-продажи квартиры, так как я продала квартиру с неузаконенной перепланировкой. Я считаю, что после перехода права собственности обязанность оформлять перепланировку ложится на нового собственника – верно ли это?

Нашли квартиру. Снесена кладовка и объединена с кухней. Хозяева заверили, что проблем не будет, у всех по стояку подъездному так устроено. Квартиру покупаем в ипотеку. Думали, что эксперт-оценщик для банка заметит что-то неладное. Оказалось так. Все дела ведет риелтор хозяев, мы ни за что не платим. Очень долго затягивали процесс подписания ипотечного договора в банке. Оказалось, как раз из-за того, что оценщик нашел этот “косяк” в виде снесенной кладовки. Об этом нам уже позже зачем-то сказала сама риелтор. Оценщик с хозяевами прошлись по подъезду и обнаружили, что, действительно, у всех все снесено. Нашли одну квартиру, где перегородка осталась, но она не дотягивала по оценке на сумму, за которую мы покупаем квартиру (слишком убогая). Хозяева смастерили из коробок стену и сделали дверь (это все по словам риелтора), оценщик снова пришел и уже запечатлел состряпанную кладовку. Не подкопаешься!

Но, узнав все это, мы задумались: 1) ведь жить в этой квартире вечно не планируем, когда будем продавать, могут быть проблемы; 2) слышали, что, т.к. квартира в ипотеке, перепланировки там делать нельзя, банк устраивает проверки – следовательно, от этого нам тоже достанется.

Проблема вот в чем. Мы УЖЕ заключили сделку у нотариуса и подписали ипотечный договор (предварительный), но документы в регистр. Палате на собственность нам выдадут только через 2 недели (или позже, как сказали в едином центре оформления документов, т.к. что-то невероятное творится в регпалате и очереди сейчас неимоверные). Т.е. фактически мы еще не собственники, но договор подписан. Однако в договоре указано, что продавец обязуется (если вдруг что) не производить в квартире никаких перепланировок и понести за это ответственность.

Оказались в довольно глупой ситуации. Сами, конечно, виноваты. Но думаем: можем ли мы попросить продавца о скидке (в связи с перепланировкой неузаконенной, которая доставит нам, чувствую, проблем!)?

И, кроме того, покупатель еще живет в квартире весь июнь. За квартиру он заплатил последний раз за май. Собственниками полными (когда регпалата выдаст документ и мы окончательно оформим ипотеку) мы станем только в конце июня-начале июля. Можем ли мы обязать хозяина квартиры совершить квартплату и за июнь?

Купила квартиру по ипотеке с неузаконенной перепланировкой, в течении 6 месяцев дала согласие банку её узаконить. В апреле 2017 года для того чтобы узаконить перепланировку я обратилась в проектную организацию ООО «Проектная Группа «Наш Город». 21 апреля 2017 года получив проект по перепланировке квартиры я в этот же день подала заявление в Управление архитектуры и градостроительству мэрии по Вологодской области г.Череповца на получение решения о согласовании перепланировки жилого помещения через портал государственных услуг. В то время пока я ждала ответ от Управление архитектуры и градостроительству мэрии по Вологодской области г.Череповца, а именно 04 мая 2017 года в квартиру пришла жилищная комиссия по жалобе жильцов, т.к. им не понравился затяжной ремонт и они посчитали что делая косметический ремонт мы создаем угрозу их жизни и здоровью. По окончании проверки мне был выписан протокол об административном правонарушении и определение о назначении времени и места рассмотрения дела.

16 мая 2017 года от Управление архитектуры и градостроительству мэрии по Вологодской области г.Череповца я получала отказ о согласовании перепланировки квартиры, поскольку перепланировка жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, выполненная перепланировка считается самовольной. Какие документы нужны для подачи заявления в суд. Спасибо.